深度|卖掉SOHO中国！潘石屹夫妇成功套现142.8亿港元

财联社（北京，记者 李洁）讯，潘石屹出让SOHO中国（00410.HK）控股权一事，终于尘埃落定。

6月16日，SOHO中国发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，投资SOHO中国以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，公司将继续在香港证券交易所上市。

公告显示，黑石集团计划以每股股份5港元进行要约收购，假设要约获全数接纳，要约的最高现金代价约为236.58亿港元。

根据要约价，SOHO中国董事长潘石屹以及执行董事张欣在本次交易完成后，将成功套现约142.8亿港元。

“此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。”SOHO中国方面表示。

交易对价较一年前明显缩水

作为行业最早的明星企业家之一，潘石屹被指正逐步淡出中国房地产舞台。

从2019年计划出售核心资产，到2020年与黑石集团就SOHO中国私有化进行谈判，再到本次与黑石集团进行的要约收购，显示出潘石屹出售SOHO中国的决心之坚定。

出让股权前，潘石屹和张欣夫妇共同持有SOHO中国63.93%股份，为第一大股东。而在本次要约收购后，潘石屹以及张欣将失去SOHO中国的控股权。

根据公告，SOHO中国已发行股份约为51.99亿股，黑石集团将从控股股东要约收购28.56亿股股份，占发行股本约54.93%。转让完成后，黑石集团将成为SOHO中国的控股股东。

而潘石屹以及张欣合共将保留4.68亿股股份，占公司已发行股本约9.00%，成为第二大股东。

据悉，本次收购每股要约价为5港元，较SOHO中国此次停牌前在联交所报收市价每股股份3.80港元溢价约31.6%，但较2020年12月31日股东应占之每股股份资产淨值8.37港元折让约40.3%。

SOHO中国方面表示，要约完成后，作为公司第二大股东，潘石屹以及张欣承诺将继续调动资源为公司发展提供帮助。

“毕竟SOHO中国是潘石屹一手创立且奋斗多年的公司，所以保留一些股权无可厚非，至少短期内潘石屹对SOHO中国还是有一定影响力的。”一位研究机构高层告诉财联社记者。

值得关注的是，本次要约收购完成后，SOHO中国董事会成员也将改变。董事会目前由五名董事组成，分别是执行董事潘石屹和张欣，独立非执行董事孙强、熊明华和黄晶生。

要约截止后，潘石屹和张欣将从董事会退任，黑石集团将拟向董事会提名新的执行董事。

“黑石集团把中国市场看作一个比较重要的市场，对于布局更多倾向于项目收益导向以及项目未来趋势导向，其投资的眼光会更宏观一些。”一位国际咨询公司的投资副总裁告诉记者。

事实上，这并不是SOHO中国第一次与黑石进行要约谈判，上一次要追溯到2020年3月，彼时SOHO中国公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约。

据报道，黑石当时提出以每股6港元的价格将SOHO中国私有化，交易价值约40亿美元。

但五个月后的8月13日，SOHO中国再次公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识。

对于该公司私有化谈判尚未成功的原因，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者，在疫情影响及商办市场行情较差等背景之下，SOHO中国2020年的股价差不多跌掉一半，导致交易双方难以就估值问题达成一致。

相较于首次谈判时每股6港元的交易对价，本次黑石收购SOHO中国要约价缩水至每股5港元，要约最高现金代价减少约47亿港元。

财报显示，2020年全年，SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%；实现税前利润约16亿元，同比下降17%；实现毛利13.9亿元，同比下降7.96%。

潘石屹30年漫长地产路

1991年潘石屹与冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪共同创立海南万通，进入房地产行业，其已在房地产行业经营近30年。

1995年潘石屹退出“万通六君子”，与妻子张欣共同创立SOHO中国，两人共同开发和收购位于上海和北京黄金地段的商业房地产项目。2007年SOHO中国在香港联交所主板成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。

上市后业绩上涨最快的那几年，“煤老板”是潘石屹的重要客户，2010年，SOHO中国销售额达到最高峰238亿元。

但煤老板的购买力无法挡住SOHO中国业绩下滑，随着楼市调控以及地价上涨， 2012年该公司销售额降至94.68亿元。2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国告别散售，转为持有北京、上海等大城市里优质地段的出租物业。

从2012年宣布由销售型物业转为持有型物业后，SOHO中国并不靓丽的财务报表，让其转型之路备受质疑。

而潘石屹曾多次在公开场合表示对SOHO中国低股价的不满，并认为股价远远没有反映公司价值。他曾表示，香港散户并不了解自己的公司，当前股价与公司利润增长相比偏低。

据了解，SOHO中国的股价除了在上市首一个月受市场认可外，其走势长期低迷。SOHO中国上市时的发行价为8.3港元/股，最高市值曾达到约600亿港元。

出于改变财务状况以及股价等原因，从2014年开始SOHO中国再次出售物业，当年以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年9月将外滩地王股权转让给复星集团，作价84.93亿元；2016年7月，出售SOHO世纪广场项目，成交总额为32.97亿元；2017年，SOHO中国分别以35.73亿元和50.08亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO；2019年，以7.61亿元出售位于北京9个项目的2583个停车位。

据不完全统计，2012年至今，SOHO中国已出售多笔资产，总金额合计约300亿元，处置资产产生的现金流入超过200亿元。

截至2020年12月31日，SOHO中国主要投资物业项目仅剩9个，分别是前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO。

联昌银河证券在研究报告指出，SOHO中国自2014年以来的几轮资产出售中，特别股息是在2015年-2017财年派发，每股股利在0.536-0.922元之间，在没有实质性资产处置或支付特别股息的情况下，较2012年-2014年平均0.25元的每股股利高出114%-269%。

据统计，SOHO中国2014年至今给股东派息共计约133.3亿元。据潘石屹介绍，2015年-2017年三年给股东分了62%的派息回报率。

“转让SOHO中国控股权，不等于潘石屹与张欣将彻底告别房地产业，而是取决于市场机会，而且他们已经在境外投资了物业。”上述研究机构高层对记者表示。

公开信息显示，从2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

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