多地房价“限跌令”重出江湖“稳”字成为当前楼市主基调

  每次房地产市场回调，都会出现开发商的“降价潮”，许多地方政府也为此祭出“限跌令”。

  9月9日，据株洲日报报道，近期株洲多家企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

  除株洲外，据记者不完全统计，近日，包括江苏江阴、湖南岳阳等三四线城市，针对开发商降价等问题出台政策或者约谈了相关企业。2019年，安徽马鞍山也曾出台过相应政策，对房价下跌幅度进行限制。

  对于“限跌令”多出现在三四线城市的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产对三四线城市经济增长，投资和消费带动性更强，对房地产下滑的容忍度比较低。相比一二线重点城市，三四线城市产业结构不仅单一，而且比较传统、升级很慢，地产繁荣并依靠这个行业强大的产业关联性，带动了上下游投资和消费、就业增长，对这些城市非常重要。

  “限跌”集中在三四线城市

  据株洲日报报道，近日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

  对此，株洲市住建局要求上述企业全面整改，内容包括，立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；下架所有涉嫌低价销售的房源信息；加强内部管理，对所有房源进行清理，依法依规发布房源信息；加强门店和从业人员管理，规范销售服务行为，不得诱导消费者购买不符合交易条件的房屋；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。

  此前，还有江阴、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台“限跌令”，以保障市场平稳运行。将时间再往前推，2019年，安徽马鞍山等城市也出台过相应政策，对房价下跌幅度进行限制。

  “限跌令”并非普遍现象，一般情况下，它只发生在库存较高、去化较难的城市。

  以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，2021年8月份，江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在28个月左右。

  李宇嘉认为，三四线城市地产繁荣的带动效应更明显，居民家庭消费很大程度上是购房和装修带来的消费。这时候地产下行，以往常更接受不了。而且，房地产回升会带动建材、装修、家具、家电等行业的回升，也会推动消费增长，相比一二线重点城市，三四线城市在这个方面表现得更为突出。

  他表示，这几年房地产市场不错，除了刚需和换房需求外，很大程度上靠涨价预期。因为各个城市的房子建了很多。如果房价出现下跌，土地再想卖个好价钱，维持土地市场的稳定，就很难。当下开发商资金紧张，如果未来预期不好，更不会拿地了。

  另外，当前各城市的就改趋势也是促成上述现象的原因之一。目前，各地大规模推进旧改，所有的旧改成本，多数是靠未来的商品房来买单。如果房价下跌，未来推出的商品房可能不会好卖，企业参与旧改的积极性就会降低。

  “三稳”是楼市调控目标

  中指院发布的数据显示，2021年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为16152元/平方米，环比上涨0.20%。二手住宅平均价格为16011元/平方米，环比上涨0.34%。尽管受到调控影响，新建住宅和二手住宅的涨幅相比此前有所收窄，但全国平均房价总体仍处在上升通道中。

  与全国平均水平相异的是，8月11日，岳阳市针对该市房地产市场，推出限制价格下跌的政策。具体为，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

  这背后显然是岳阳楼市去化的低迷。房天下数据显示，整个8月份，岳阳市新房共成交1176套，环比下降35.88%，同比去年8月，下降36.09%；成交面积13.7万平方米，环比下降34.85%，同比去年8月，下降35.16%。8月，岳阳楼市共有6盘入市，截至9月6日，库存量达到18671套，处在高位。

  当前，并不是所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存的压力。岳阳的房地产市场去库存压力大，结果导致房企营销出现乱象，纷纷打价格战，结果导致了各类交易秩序的混乱。理性看待 “限跌令”，对于我们更全面看待当前房地产市场是有积极作用的，即房价大涨大跌都要面临管控，以促进房地产市场的平稳健康发展，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  住房和城乡建设部副部长倪虹在今年三月份指出，要坚持问题导向，加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。要完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力。要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。

  李宇嘉认为，不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。

  楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。其公共属性、外部性开始显现，政策调控的频率越来越高，力度越来越大了。李宇嘉表示，不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这也不允许大幅度的上涨是一样的逻辑。这种干预一定是有效的。

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