房企销售遭遇8月寒:碧万恒融集体下滑超超25%,奥园富力减少拿地保现金流

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出品|公司研究室地产组

文|曲奇

“今年下半年的销售压力很大,”融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上坦言,“下半年市场会很惨烈。”根据融创最新披露的销售数据,2021年8月,融创销售额450.6亿,同比下降29.8%。

销售额下滑不仅是融创一家遇到的难题,根据克而瑞统计,2021年8月,百强房企中近7成企业单月销售额同比降低,其中26家同比降幅超30%。孙宏斌的话道出了地产行业的困境,而“三道红线”和40%投销比等政策下,中国奥园和富力地产等房企早在上半年就已减少拿地投资,保现金流降负债。

碧万恒融8月销售额下滑25%以上

尽管7、8两月是房企销售的淡季,但多家头部房企的销售额同步下滑还是比较罕见的。根据东亚前海证券的研报,2021年8月,TOP10房企的全口径销售额为3343亿,同比下滑19%,环比7月下滑12%。

2021年8月,前十强中销售额增长的仅有保利地产(600048,股吧)和绿地控股(600606,股吧)两家,增速仅有7%;中海地产和金地集团(600383,股吧)的下滑幅度相对较小,分别为13%和12%;碧桂园、万科、恒大、融创、华润、招商蛇口(001979,股吧)的跌幅较大,均超过25%。

以头部的碧万恒融为例,4家房企中,万科7、8两月的下滑幅度最大,2021年7月,万科销售额515亿,同比下降13%;8月销售额370亿,同比下降37%。TOP4之中,仅有碧桂园7月销售额没有下滑,但也仅仅是与去年同期持平,维持在543亿。然而到了8月,碧桂园销售额仅452亿,同比下降26%,环比也下滑了17%。

与上半年相比,7、8两月楼市明显“降温”,不仅仅是受销售淡季的影响,也因为房企2020年上半年受疫情的影响较大,上半年销售额基数较小。此外,2020年下半年,房企货值较多、且加大了推盘力度,使得下半年的基数较高,这导致房企2021年的销售额增速呈“高开低走”的特点。

以融创中国为例,融创2月的销售额增速高达172%,4月到6月的销售增速尽管仍处于高位,却呈逐月下滑的趋势,分别为62%、57%、45%,7月和8月同比负增长。孙宏斌在业绩会上说的“今年下半年销售压力很大”并非戏言,而是地产行业在多重压力下的真实心声。

下半年的市场或许会很惨烈

在融资端收紧的环境下,销售额下滑、回款减少将会对房企的现金流带来更大的挑战。孙宏斌认为,“2021年的市场特别像2018年,上半年销售好贷款难,下半年贷款难销售下滑。2018年也是资金紧,下半年压力大。所以今年下半年市场会惨烈。”

为了应对下半年市场的下滑,旭辉控股董事局主席林中则表示,要增强全员营销,提高销售去化,减少库存。2021年前8个月,旭辉销售额1771亿,同比增长38%,2650亿的年销售目标完成了67%。

不过8月份,旭辉销售额200亿,同比下降22%。2020年后4个月,旭辉销售额总计为1026亿,旭辉若想完成2650亿的目标,今年最后4个月其销售额跌幅至少要控制在15%以内,接下来的金九银十很关键。

但2021年以来,部分城市按揭额度较为紧张、按揭利率有所上升,让部分有意向购房的人产生了观望情绪。正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋坦言,“从5、6月份开始,尤其是6月份开始,随着调控政策密集加码,包括部分城市,尤其部分城市受疫情影响,整体销售市场受到一些影响,包括客户的观望情绪也产生了。”

但对于全年1500亿的销售目标,正荣管理层颇具信心,并认为随着正荣新货陆续上市,市场会迎来另一波销售高峰。2021年前7个月,正荣销售额943亿,同比增长35%,已完成目标的63%。

但克而瑞研究院认为,在政策轮番加码后,短期内热点城市房地产市场或将有所降温,成交整体回升幅度将明显受限。中国奥园执行董事马军也表示,“目前在金融政策管制上,无论对于开发商的融资,还是客户居民的贷款,收紧的态势对行业造成了一定压力。”

2021年最后4个月,是否会如各家房企所愿再来一波销售高峰,或许需要房企自身、金融机构以及购房者的合力。

奥园富力减少拿地保现金流

房企的流动性和安全性是行业关注的重点,下半年销售压力增大后,部分房企打算降低拿地投资。雅居乐在8月的中期业绩发布会上提出了“以销定产”的供货节奏。融创中国2021年上半年的投销比为38%,接近40%的上限,孙宏斌称下半年目标是20%,争取2021年买地指标占权益销售额30%以下。

一些负债高的公司,上半年就已经鲜少拿地了。比如中国奥园,2021年上半年,奥园新增权益地价约42亿,根据克而瑞数据,这家销售排名TOP30的房企,上半年拿地排名掉到100名以外,去年同期还排在第35位。

2021年初,奥园管理层曾说,为应对“三条红线”,未来会加大回款力度,严控拿地支出,以增加现金流,降低负债。2021年6月末,中国奥园净负债率80.7%,剔除预收款后的资产负债率78.5%,现金短债比1.3倍,目前踩中了一道红线。

债务问题更为严重的富力地产,2021年上半年只新增了4幅土地,新增权益可售面积仅55.5万平方米,投销比仅为4%,公司称减少买地是为了保障充足的流动性。2021年6月末,富力地产现金短债比约为0.55,剔除预收款的资产负债率约为75%,净负债率约为123%,全部触及“三道红线”。

显然,富力地产需要解决的头等难题就是降低负债率,让“三道红线”达标。富力地产的管理层表示,计划在2021年到2023年实现“三道红线”每年降一条。但富力地产的负债率已经影响到了它的企业评级,9月3日,国际评级机构穆迪将富力地产评级列入负面观察,评级从B1下调至B2。

房企融资收紧,下半年销售压力增大后,一些现金流紧张、负债高的公司,或许更应该严控支出,降低流动性的风险。(完)

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(责任编辑:董云龙 )

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