调控这么猛!广州和深圳,谁房价降的更多?

来源：大胡子看深圳，已获授权转载

最近的广州和深圳，楼市看空的情绪越来越浓。
要说以前， 深圳房价稳得一批，从来是见涨不见跌； 广州是四大一线城市最低，房价稳、上涨不多，几乎也不见跌。 当下这两座城市房价同时下跌的情况，真不多见。 在前所未有的调控之下，以往房价超稳定的两个一线城市，谁先撑不住？谁降价更多？
我们抛开那些大而全的数据，直接用市场信息来仔细分析分析。
    

01

    要想比较谁的跌幅更大，首先要看这两座城市此前涨得最多的区域。 因为涨幅最大的区域，往往是一个城市最有价值的区域，也是最能看出楼市动向的区域。 过去一年，广州二手房涨得最疯的区域是黄埔和天河。 根据中国房价行情网的二手房数据，
黄埔过去一年涨价幅度，28%！
天河过去一年涨价幅度，43%！ 大家应该清楚，这种区域的涨幅的数据，很多时候是有水份的，就算没水份，那也是被平均的数据。
但即便是这种被平均的数据，都能有43%的涨幅，天河过去一年的房价有多疯狂，无需赘言。 而深圳涨幅最大的，主要集中在西部南山、宝安、福田这些核心区， 

从去年年初到新政前：

南山涨幅为24%；
福田涨幅为27%；
宝安涨幅为30%！  深圳1月份指导价政策出台前房价 深圳另一个涨幅比较大的，是学区房。
像福田、罗湖学区房比较集中的片区，再比如还有龙华的深高北，去年一整年学区房的价格涨幅都能达到20%以上。 在以上广州和深圳涨幅最猛的区域，我询问和查看了一些代表性楼盘的降价情况。 广州这一边， 天河和黄埔，个别盘会有降价的房源。 黄埔的新福港鼎峰，一套89㎡三房，之前的挂牌价是560万，现在降到518万，降了41万； 天河珠江新城的保利心语花园，一套112㎡的三房，价格从1800万降到1680万，降价120万； 天河楼龄老一些的朝晖苑，108㎡的三房，从1300万降价到了1050万，降价250万。 除了个别房源之外，也有部分小区的均价大降。 数据显示，
 黄埔的万科东荟城，小区均价跌了10.48%！ 天河的华景新城信华花园，小区均价跌了14.7%！ 深圳这边。 南山的网红盘华润城一期。
一套88㎡的3房，直降270万。  除了这套降价的，其他89㎡户型的房源，业主报价也从之前的2000万以上降到了1800-2000万之间，降了100-200万，幅度大概在10%左右。
深圳另一个降价多的是学区房。
坐拥双实验学区的国城花园，均价从24-25万，降到了22-23万，均价降了大概8%； 

长城花园，一套87㎡的两房，降了100多万。

宝安沙井的博林君瑞，单价8.2万/㎡，均价没有跌，半年时间成交价只跌了15万。
 西丽的博林天瑞，连降价的房子都没有。 宝安碧海的富通城，个别户型的房子报价还微涨！
不过，从降价幅度上看，这些学区房降幅最高也就是在10%左右。 深圳现在的市场，除了核心区个别楼盘和学区房，其他区域的楼盘，整个小区降价的并不多，大多都是急卖的房子降价。
像长城花园整个小区8%的跌幅，在深圳的小区中的跌幅中已经名列前茅。 很明显，广州小区的降价幅度，比深圳大。
    

02

    除了个别小区的涨跌，再来看看两座城市降价小区的占比。 由广州plus统计的广州百盘二手数据中，6月份到7月份参考均价下跌的楼盘有27个，下跌小区比例达到27%。                
而深圳，因为价格抓瞎，所以统计起来难度大很多，也不会那么系统。  询问了36个小区，挂牌均价下跌的小区只有8个，比例大概是22%，
但我必须和大家说的是，我统计的样本里包含了不少降价的学区盘，如果数据样本更多，我相信这个22%，会更低。 
所以，从数据上看，无论是降价的小区比例，还是个别房源的降价幅度，广州都比深圳更大。 而且别忘了，深圳是二月份就出了指导价政策，去年7月份就已经出了715政策， 而广州，房价是从去年涨到今年年初，直到4月份才发布新政、8月份黄埔才取消人才政策。 严格来讲，深圳已经调控了一年，而广州，才不到半年。 调控时长，深圳可比广州长多了，但只调了小半年的广州，效果就已经超过1年的深圳。
所以，都说深圳跌，不如说深圳的房价才是爹，稳定到让人绝望。
广州和深圳一比，谁更抗跌，一目了然。    

03

    虽然广州当下的降价幅度，比起深圳会更高，但说句实在话，无论是一调控就开始松动的广州，还是难得下跌的深圳，相比去年动辄20-30%的涨幅，现在这点跌幅，只能算一个零头。 当然，现在的调控只是个开始。 8月份，广州的黄埔取消了人才政策；
增城也开始要求，购房者如要申请满五唯一减免个税的优惠政策，需要夫妻五年内没有任何出售记录才能满足条件申请。
而深圳，在最近22宗地块重开的最新土拍出让条件中，增加了限地价的内容，规定地块溢价率不得超过15%。
两座城市的楼市调控还在继续，往后，调控对广州和深圳房价的围剿，只会加大力度，不会减弱的。 在这样的楼市行情下，接下来深圳和广州会有多少跌幅？
过去十年，深圳的房价两次下跌，跌幅都在10%左右，这一次调控力度空前、决心又很大，虽然暂时反应不大，但跌幅肯定会超越以往，下调空间在15%左右；
而广州，之前一直涨得不多，和其他一线城市差距也比较大。因此，即便过去一年广州的涨幅很大，但降价幅度相信也不会超过深圳，大概率也只会在10-15%左右。
从周期上看，两个城市的业主肯定会有一个逐渐适应市场变化的过程，房价不会一下子跌下去，房价还需要一段时间才见底。 
未来，会有越来越多的笋盘出现，也将会是捡笋盘的好时机。
如果真的想要在广州、深圳买二手房，现在做好准备、备齐资金，到时候才能及时下手。
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