深圳对二手房限价，这次能否降房价？

这个新闻昨天已经发在我们樱桃看深圳号上了，但我觉得事关重大，还是决定在我大号上跟大家说一下。

因为如果深圳这么做有效的话，以后对那些新房二手房严重倒挂的城市，就是一个成功的调控典范。

昨天，深圳住建局对二手房也限价了！发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格。

和目前市场价相比，政府发布的二手房成交指导价基本上都打了5-8折。

比如人尽皆知的华润城市场成交价在18万/平米左右，政府指导价13.2万/平；

深圳湾恒裕滨城成交价已超过30万/平米，政府指导价也只有13.2万/平。

这个二手房指导价的依据是什么呢？其实就是根据周边新房备案价，或者是之前的二手房网签价格。

华润城四期在2020年底开盘时，新盘限价就是13.2万/平，所以政府对二手房的指导价也定在了这个水平。

因为新房二手房严重倒挂，出现巨大的套利空间，所以投资打新堪称狂热。

那要如何消除套利空间？正常只有两种方式：

第一，取消新房限价，让新房涨价；

第二，让二手房降价，向新房靠拢。

今天看来，深圳选择了第二种方式，限制二手房，就是让二手房降价，向新房价格靠拢。

今天深圳贝壳网上二手房连放盘价都没有了，我估计是政策刚刚出来，系统还在调整数据。

现在的问题是，市场实际成交价和政府指导价相差这么远，银行会按照什么价格去评估来放贷款呢？

这一次调控的关键其实就在于银行。

银行到底是哪个价格来评估呢？

如果是按政府的指导价评估，就是明显的降杠杆了，那势必对深圳房价构成影响。会不会引发一些高杠杆的人资金链断裂？

深圳的楼市，是一个全靠杠杆撬动的市场，各种经营贷、抵押贷，全款买房，再贷款7成出来去打新的现象比比皆是。

如果二手房跌价，跟新房价差缩小，没有了套利空间，投资者的月供压力大，而这两年买入的房子又限售卖不了，不知道最后会怎么样。

我一个金融公司的朋友说，在深圳，月供没有上十万，就不算是一个成功的投资客，在朋友面前都会被人鄙视，他身边月供十多万的投资者都不少，都是从银行贷款滚雪球。

打击投资客是没有问题的，但同时也伤及到了刚需，银行在执行的时候会不会考虑到伤及无辜而首鼠两端，有所顾虑？可行性有多大？

比如华润城一套82平米的2房，最后市场真实成交价是1500万，原来首付是3成，450万，可以贷1050万。

但政府指导价只有1082万，如果银行按照这个价格来评估，那就只能贷757万，也就是说实际上的首付要1500-757万=743万了，比原来多了293万。

这样一来，首套就不是首付3成了，直接变5成了。

这对刚需来说，购房压力陡增，直接买不起了，接盘的人就少了。

假如说银行按照政府指导价评估，那我敢说这对深圳楼市百分百有影响，相当于直接给楼市降杠杆。

所以，这一次对二手房的限价，最后市场的影响大小，取决于银行会不会按政府指导价来评估放贷款。

如果还是按市场价评估，那就然并卵，如果没有效果的话，那出台这样的政策又有什么意义呢？

所以我现在也不敢下结论，需要观望一段时间看银行怎么做再说。

政府说了，这次二手房成交参考价格的作用，就是要引导银行合理发放二手房贷款，防控个人住房贷款风险，稳定市场预期。

现在各方都在等银行的动作。

去年715新政，堪称史上最严，深圳有三分之一的人失去了购房资格，当时我对政策很有信心，认为对调控房价必有效果，深圳房价跌个百分之一二十都没问题。

可结果呢，还是打脸了，没有购房资格的人代持炒房，各种众筹炒房创新层出不穷，很快就破了限购，说好的严查经营贷查着查着银行又放松了，资金再次曲线进入楼市，所以哪怕政府多次打补丁调控，深圳房价也调不下来，我也只能调整我原来的观点，向现实低头。

政策调控的关键，就在于能否执行到位，如果还是不断被人钻漏洞，资金曲线进入楼市，房价要降确实就有难度。

同样，这一次，对二手房的限价能否降房价，还是取决于银行能否按政府指导价来评估。

拭目以待。

马上过年了，一年到头了，想给自己放个长假，而且最近市场也比较敏感，所以这段时间我更新会很慢，大家不要等我哈。

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