“买房送车位”重出江湖,风向要变了吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-10 08:06

来源：西湖楼市

买房送车位？艮北新盘意向始作俑者

昨天，杭州艮北新城的越秀天萃名邸公布预售方案，1幢、2幢多层约125m²房源均价48,200元/ m²，3幢小高层住宅约107㎡-111㎡房源均价44,300元/ m²。

要知道，整个艮北新城，两年来的限价一直都只有40400元/平米。乍一看，天萃名邸的审批价足足比周边楼盘抬高了4000多元/平米。

价格公示后，房产圈销售开始拿这一价格推销自己的楼盘，制造价格上涨气氛。这一营销手段，俗称“造势逼定”,让意向客户感受价格上涨危机，产生恐慌心理，匆忙下定。

其实，越秀天萃名邸1幢、2幢是多层住宅，只有8层。3幢小高层也只有11层。楼盘附近，中南棠玥湾7层洋房的销售均价是4.8万/㎡左右。也就说，实际上天萃名邸预售审批价只是略有上涨，并没有那么夸张。

两天前，不少购房群里流传着这样一张截图，天萃名邸销售给意向客户发送消息，称5月7日开始领证登记，交5万意向金，开盘当天房屋总价优惠5万，并附赠一个车位（车位备案价40万/个）。

5月7日开始领证登记的消息已经印证，那么送车位的消息还远吗？再三求证，天萃名邸的销售依然含糊其辞，称以正式公告为准。

作为姊妹楼盘，天萃名邸北面，现房销售的越秀前滩名邸高层，毛坯价格38000元/平米，但在启动分销、多渠道带客的情况下，截至目前依然没有售罄。

这两个楼盘最大的问题就是距离地铁太远。前滩名邸销售情况一般般，更不要说一下子跳涨超6000元/平米的天萃名邸。所以这次流摇是大概率事件。既然销售情况不理想，那么作为房屋的附属品，赠送车位，吸引客流，可能性很大。

皮之不存毛将焉附？新盘车位价格跌落神坛

4月30日到5月7日期间，杭州崇贤的荣安翡翠半岛交付，老业主因为车位降价到现场维权。

从翡翠半岛项目的公告上看，交付期，收房前50名业主，购买第一个车位优惠4万，买第二个优惠6万。规定时间内，收房后50名业主，购买一个车位优惠3万，第二个优惠5万。换句话来说，翡翠半岛的车位普遍有3.5万的优惠。从原价20-22万，下降到14-16万。

今年3月23日，卓越公示了一则车位销售方案，一次性降价12万，一个车位只需要11万。

去年6月，金都夏宫传出车位腰斩消息，一次性降价15万，一个车位只需要15万。

......

短短两年时间，明明还是“天价车位”的市场，为何突然转变风向？这一切还要从杭州限价逻辑开始梳理。

杭州限价从没有发过正式批文，但一句严格按照审批预售价销售足以震慑市场。备案价上不去，那么开发商只能从车位上进行突破。

举个例子，A楼盘备案价只审批出了20000元/平米，按照要求，价格一分钱都不能涨，但周边二手房售价都已经高达25000元/平米。开发商不愿平白无故损失利润，所以要求购房必须绑定车位，车位50万一个。100平方的房子，加上车位，相当于变相上涨了5000元一平米。与正常的市场价持平。

捆绑车位的现象持续了一段时间，甚至出现了80万一个的天价车位，主管部门意识到了市场乱象，又给出了车位销售承诺价制度。一个车位最高售价只能是房屋单价的十倍。再加上公证摇号，一切销售行为必须公开透明，捆绑销售的违法行为也就此终结。

举个例子，B楼盘的备案价是20000元/平米。那么一个车位价格最高只能是20万（注意是最高，只有上限，没有下限），而且购房者有权选择不买车位。

当购房者有权力选择不买车位时，车位市场就已经出现疲态。即便是万人摇号的楼盘，也留存了不少车位。房子卖完了，作为房屋价格溢价补充的车位，也将完成历史使命。开发商降价销售，快速周转资金。

固定资产，不涨就是跌，这句话同样适用于开发商。

“送车位”或是杭州楼市转向的风向标

从去年开始，嘉兴湖州地区就开始流行这样一个说法，以前开发商前期，到房管局审批预售价时，希望能审批更高价格，而现在，价格批高了，还可能会被领导批评，市场不好，谁也不想当打折促销的出头鸟。

近期出让的土地中，杭州的限价逻辑一直在不断变化。5月7日，建华置业和远洋联合体拿下杭州城北祥符单元住宅用地，精装限价达到了40000元/平米，而周边在售的新项目，例如绿都金科和宁文华，高层均价才36000元/平米。类似限价放松的案例已经遍布杭州所有板块。

但是限价的放松，并不代表价格上涨。和宁文华7次摇号5次流摇。同一板块36000元/平米的价格尚且如此，就算批了40000元/平米的价格又如何？

房产销售的逻辑在于，审批价高了，业主买到就能净赚4000元/平米。但为何不用逆向思维考虑，开发商打9折促销。祥符板块就只值36000元/平米。这样的逻辑同样适用于城东新城和艮北新城。

是艮北新城价格低了还是城东新城价格太高？同样再说差价，但意思完全不同。这次，天萃名邸就是典型，高价格批了，有没有市场，开发商自己心里都没底，而这个时候“送车位”的消息，恰恰就表现出了开发商的怯场。

当限价上限给足空间，一二手房不再倒挂，那么作为调节剂的“车位”，此前开发商可以拿来当做增加项目货值的筹码，也可以拿来当成项目促销的重要手段。车位和房价对于开发商来说，本来就是一个整体。房子的价格已经高到卖不出去，那么赠送车位也就成了顺理成章。

其实新房很多“车位”价格是市场风向标，杭州的市场，还远远没有到“降价”的时候，但不涨已经成为了很多板块的常态。