“买房送车位”重出江湖,风向要变了吗?

来源:西湖楼市

买房送车位?艮北新盘意向始作俑者

昨天,杭州艮北新城的越秀天萃名邸公布预售方案,1幢、2幢多层约125m²房源均价48,200元/ m²,3幢小高层住宅约107㎡-111㎡房源均价44,300元/ m²。

要知道,整个艮北新城,两年来的限价一直都只有40400元/平米。乍一看,天萃名邸的审批价足足比周边楼盘抬高了4000多元/平米。

价格公示后,房产圈销售开始拿这一价格推销自己的楼盘,制造价格上涨气氛。这一营销手段,俗称“造势逼定”,让意向客户感受价格上涨危机,产生恐慌心理,匆忙下定。

其实,越秀天萃名邸1幢、2幢是多层住宅,只有8层。3幢小高层也只有11层。楼盘附近,中南棠玥湾7层洋房的销售均价是4.8万/㎡左右。也就说,实际上天萃名邸预售审批价只是略有上涨,并没有那么夸张。

两天前,不少购房群里流传着这样一张截图,天萃名邸销售给意向客户发送消息,称5月7日开始领证登记,交5万意向金,开盘当天房屋总价优惠5万,并附赠一个车位(车位备案价40万/个)。

5月7日开始领证登记的消息已经印证,那么送车位的消息还远吗?再三求证,天萃名邸的销售依然含糊其辞,称以正式公告为准。

作为姊妹楼盘,天萃名邸北面,现房销售的越秀前滩名邸高层,毛坯价格38000元/平米,但在启动分销、多渠道带客的情况下,截至目前依然没有售罄。

这两个楼盘最大的问题就是距离地铁太远。前滩名邸销售情况一般般,更不要说一下子跳涨超6000元/平米的天萃名邸。所以这次流摇是大概率事件。既然销售情况不理想,那么作为房屋的附属品,赠送车位,吸引客流,可能性很大。

皮之不存毛将焉附?新盘车位价格跌落神坛

4月30日到5月7日期间,杭州崇贤的荣安翡翠半岛交付,老业主因为车位降价到现场维权。

从翡翠半岛项目的公告上看,交付期,收房前50名业主,购买第一个车位优惠4万,买第二个优惠6万。规定时间内,收房后50名业主,购买一个车位优惠3万,第二个优惠5万。换句话来说,翡翠半岛的车位普遍有3.5万的优惠。从原价20-22万,下降到14-16万。

今年3月23日,卓越公示了一则车位销售方案,一次性降价12万,一个车位只需要11万。

去年6月,金都夏宫传出车位腰斩消息,一次性降价15万,一个车位只需要15万。

......

短短两年时间,明明还是“天价车位”的市场,为何突然转变风向?这一切还要从杭州限价逻辑开始梳理。

杭州限价从没有发过正式批文,但一句严格按照审批预售价销售足以震慑市场。备案价上不去,那么开发商只能从车位上进行突破。

举个例子,A楼盘备案价只审批出了20000元/平米,按照要求,价格一分钱都不能涨,但周边二手房售价都已经高达25000元/平米。开发商不愿平白无故损失利润,所以要求购房必须绑定车位,车位50万一个。100平方的房子,加上车位,相当于变相上涨了5000元一平米。与正常的市场价持平。

捆绑车位的现象持续了一段时间,甚至出现了80万一个的天价车位,主管部门意识到了市场乱象,又给出了车位销售承诺价制度。一个车位最高售价只能是房屋单价的十倍。再加上公证摇号,一切销售行为必须公开透明,捆绑销售的违法行为也就此终结。

举个例子,B楼盘的备案价是20000元/平米。那么一个车位价格最高只能是20万(注意是最高,只有上限,没有下限),而且购房者有权选择不买车位。

当购房者有权力选择不买车位时,车位市场就已经出现疲态。即便是万人摇号的楼盘,也留存了不少车位。房子卖完了,作为房屋价格溢价补充的车位,也将完成历史使命。开发商降价销售,快速周转资金。

固定资产,不涨就是跌,这句话同样适用于开发商。

“送车位”或是杭州楼市转向的风向标

从去年开始,嘉兴湖州地区就开始流行这样一个说法,以前开发商前期,到房管局审批预售价时,希望能审批更高价格,而现在,价格批高了,还可能会被领导批评,市场不好,谁也不想当打折促销的出头鸟。

近期出让的土地中,杭州的限价逻辑一直在不断变化。5月7日,建华置业和远洋联合体拿下杭州城北祥符单元住宅用地,精装限价达到了40000元/平米,而周边在售的新项目,例如绿都金科和宁文华,高层均价才36000元/平米。类似限价放松的案例已经遍布杭州所有板块。

但是限价的放松,并不代表价格上涨。和宁文华7次摇号5次流摇。同一板块36000元/平米的价格尚且如此,就算批了40000元/平米的价格又如何?

房产销售的逻辑在于,审批价高了,业主买到就能净赚4000元/平米。但为何不用逆向思维考虑,开发商打9折促销。祥符板块就只值36000元/平米。这样的逻辑同样适用于城东新城和艮北新城。

是艮北新城价格低了还是城东新城价格太高?同样再说差价,但意思完全不同。这次,天萃名邸就是典型,高价格批了,有没有市场,开发商自己心里都没底,而这个时候“送车位”的消息,恰恰就表现出了开发商的怯场。

当限价上限给足空间,一二手房不再倒挂,那么作为调节剂的“车位”,此前开发商可以拿来当做增加项目货值的筹码,也可以拿来当成项目促销的重要手段。车位和房价对于开发商来说,本来就是一个整体。房子的价格已经高到卖不出去,那么赠送车位也就成了顺理成章。

其实新房很多“车位”价格是市场风向标,杭州的市场,还远远没有到“降价”的时候,但不涨已经成为了很多板块的常态。

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