打开北京二次集中供地的“政策工具箱”

　　八月底了，开学铃响，催促着同学们该交暑假作业了。

　　在集中供地出让规则这份“暑假作业”上，北京是个既有天赋又谨慎刻苦的学霸，沉稳且自信，选择压线交上了这份沉甸甸的“暑假生活”。

　　昨日深夜，北京土地交易市场发布了第二批集中供地的出让公告。

　　北京第二批集中出让共计43宗用地，土地总面积约245公顷，建筑规模约495.94万㎡，总起始价约1358.8亿元（除1宗平谷共有产权房招标外）。第二批集中供地将于10月12日进入现场竞拍环节。

　　一、北京第二批集中供地可“图”些什么？

　　北京第二批集中供地从供应地块宗数、供应面积总量、供应区域分布、出让规则上，都大有值得我们“图”谋的地方。

　　比如，此次一共43宗项目，245公顷。其中，中心城区（朝阳、海淀、石景山）供地地块20宗，占总地块的一半，供地土地总面积约96公顷，占总供地面积的39%；平原新城及副中心（大兴、通州、顺义、昌平、房山、亦庄）是第二批集中供地的“大户人家”，地块17宗，供地总面积约102公顷，占总供地面积的42%；生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷）有6宗，土地总面积约47公顷，占总供地面积的19%。

　　比如，在北京第二批集中供地中，共涉及13个区。其中朝阳区以供地11宗，供地面积约42公顷位列13区之首。

　　值得注意的是，算上北京首批集中供地的供应量，今年北京已经供应住宅用地共73宗，总建筑规模约590万平，已接近去年全年的供应量。

　　更值得注意的，还是北京集中供地出让的政策工具箱又双叒扩容了。

　　缓缓而来，自是有所不同。通过北京公布的挂牌文件不难发现，北京第二批集中供地出让规则中，既有我们熟悉的“旧相识”，也有首次登台的“新面孔”。

　　二、强势来袭的“新面孔”

　　在第二批集中供地竞拍规则中，北京此次采用了两个新的政策“工具”，一是“摇号确定竞得人”，二是“竞现房销售面积”。

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　　首次采用“摇号确定竞得人”

　　在此次集中供地中，北京设置了6个试点项目，在到达地价上限后通过摇号方式确定竞得人，包括于家务地块、永乐店地块、昌平东环路地块、房山区城关中心区地块等。

　　“摇号确定竞得人”即，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

　　同时，“摇号”与“禁马甲”两个大招叠加使用，功力加倍。为防止在摇号环节出现“马甲”的情况，对于进入摇号环节的项目，土地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。

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　　试点竞“现房销售面积”

　　北京采取的第二个“新工具”则是竞“现房销售面积”。这一“新工具”以大兴黄村海户新村地块作为试点。

　　竞“现房销售面积”，是指在竞拍时该地块若达到出让地价上限，就会转而“竞报现房销售面积”。

　　值得注意的是，出让文件明确规定，竞现房销售的面积按照地上住宅部分计算，所在的楼栋必须整栋都现房销售（即使面积未达到整栋）。也即是，项目取得竣工备案方可开盘销售。

　　前不久，北京发布了商品房销售新规，明确样板间设置要做到“三个一致”，严禁“货不对板”的情况。两相结合，也许“竞现房销售”的主要目的，是解决百姓反映强烈的在交房时频频遇到的“卖家秀”问题。

　　三、2.0版的“旧相识”

　　北京首批集中供地时的竞拍“政策工具箱”就已经使人们耳目一新，且余温阵阵。比如，“房地联动、一地一策”机制；房屋销售价格指导机制；试点推出竞政府持有产权比例地块；实施高标准商品住房投保环节等措施，都展示出了竞拍规则“学霸”该有的样子。

　　同样，这套“政策工具箱”在第二批集中供地中依然是北京竞拍规则的基本功夫。

　　虽说是北京集中供地出让规则中的“旧相识”，但升级换代成为2.0版的它其调控力度却更加不容小觑了。

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　　愈加具体的“禁马甲”举措

　　在第二批集中供地出让规则中，北京禁“马甲”的举措愈加具体。

　　比如，在竞买人资质方面，规定同一竞买人及其控股的各个企业不得单独或联合参加同一宗地的竞买。竞买资金方面，竞买人参与宗地出让活动所交的竞买保证金及竞得后需支付的全部地价款，均得为竞买人合规自有资金。

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　　整体溢价率10%以内

　　严控溢价空间是北京集中供地规则中的“老朋友”了，在第二批集中供地中，北京更是要求将整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。

　　同时，在综合考虑项目所在区域、房价水平、起始地价等因素的基础上，合理确定土地溢价率，为企业预留合理利润空间。

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　　猛扩的竞品质圈

　　在首批集中供地中，北京市首开“竞品质”规则开启了集中供地市场上的“竞品质”时代大门。

　　在第二批集中供地中，北京将“竞品质”地块由第一批的8个试点，大幅增加到36个地块均采用，占到供应地块总数的8成。

　　“竞品质”规则除了在范围上的扩张，内容上也有了更加详细的要求。北京市住建委相关负责人透露，此次“竞品质”规则不仅是优化了品质方案的高标准要求，还适当调整了相关评审办法和记分规则。比如更侧重于解决百姓关心的住宅质量，更侧重于推进绿色节能建筑。

　　值得注意的是，北京市也规定，拿地企业开发建设过程中若有违法违规行为或企业原因出现群诉群访和负面舆情的将取消其竞买资格。也就是说，开发商务必要重视北京的建筑质量及客诉维权，房企自身形象、产品力和客户的支持度等软实力，也在无形之中逐渐被纳入考量范围之内。

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　　配建比例大幅增加，供地向保障性租赁住房倾斜

　　在第二批集中供地中，北京设置了14宗地配建保障性租赁住房，有13宗位于中心城区、及副中心区域的项目配建保障性租赁住房，将面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。

　　与首批的“竞配建”模式不同的是，这次直接规定了每宗地需要配建的保障性租赁住房的面积。此次配建规模约达到23.6万平方米，大概可提供约3800余套住房。

　　集中供地出让公告发布的同日，市规划自然资源委也发布了131宗拟于2021年供应的租赁住房用地项目信息。从公布情况来看，北京市租赁住房用地的供应总量达到历年最高。

　　两个公告其实都透露出了一条信息，那就是：北京在按照“一地一策”有序组织住宅用地供应的同时，通过进一步加大保障性租赁住房用地的规划，“双管齐下”做好房地产市场调控。似乎，我们离“住有所居”又近了一步。

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