解读北京第二批集中供地 首次试点竞现房销售

昨夜，北京发布了今年第二批集中供地公告。

此次北京集中推出了43个住宅地块，而且“房地联动、一地一策”的机制更加成熟，不但继续使用了限地价、控房价、提品质等政策工具，还首次试点竞现房销售。

今天我们就来给给大家详细解读第二批供地的特点和亮点。

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首先，从这次供地的数量和分布来看，第二批北京集中供应了43个住宅地块，比第一批增加了13个。

大家都知道，影响房价的主要市场因素是供求关系，增加供应也一直是稳房价的基本举措之一，从今年北京集中供地的情况看，第一批供应量就比较大，第二批则更大，这将对缓解供需矛盾、稳定房价起到了基础性的作用。

从分布来看，朝阳、海淀等购房需求比较旺盛的区这次供应的比较多，朝阳区有11宗地块入市，海淀区也有4个地块入市。此外，丰台、石景山、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、房山、门头沟等中心城区和近郊区也有供地。远郊区中平谷和怀柔也有供地。

可以说，第二批集中供地中，除了延庆和密云，以及因自身条件受限的东、西城，北京的其他12个区和亦庄开发区都有住宅用地新供应。

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在今年首批供地中，北京首次实施“房地联动、一地一策”，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策中，给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。

这些储备的“调控工具箱”中包括：各区严控地价成本、控制地块溢价空间锁定地价上限、竞政府持有产权份额、合理配置户型结构（套内70／90）、配建保障性住房、建设高品质住宅、优化销售门槛、设定优先购买顺序、加强预期管控等十余个政策工具，相关部门会根据地块具体情况单独或叠加组合使用。

上月，北京限地价、控房价、提品质的供地方式得到了国家层面的肯定，并作为经验向其他城市推广。

而此次第二批集中供地，北京在总结经验的基础上，“房地联动、一地一策”的机制更加成熟。

比如，作为“提品质”的重要措施，竞高品质住宅建设方案这一方式，由第一批的8个地块采用，大幅增加到36个地块均采用。

再比如，竞政府持有产权份额的地块，也从第一批集中供地的6块，这次增加到7块。

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这次北京“房地联动、一地一策”的机制更加成熟的一个标志，就是“调控工具箱”中的一些上次没用的政策储备这次“拿出来”用了。

最受关注的就是竞现房销售。

目前不止是北京，我国基本上都是期房销售，但社会上对于实行现房销售的建议呼声很大。当然，现房销售可以有房屋品质、质量清楚明白，减轻购房者资金压力尤其是租房支出、避免烂尾风险等。

大家的呼声政府也一直在积极研究。此次北京就在第二批供地中试点采用“竞现房销售”，试点地块是大兴区黄村海户新村36548.00元/平方米[大兴]海户新村0套在售地块。

在竞拍时，该地块首先会竞地价，如果达到预先设置的地价上限，就会转而竞报现房销售的面积，如果竞到了该地块全部住宅面积都现房销售的话，那就继续竞高品质建设方案，谁的方案好谁拿地。竞现房销售的面积按照地上住宅部分计算，所在的楼栋必须整栋都现房销售（即使面积未达到整栋）。

当然，现房销售确实有更能确保质量和品质、购房人所见即所得等好处，不过推进现房销售需要循序渐进的推进，并不是一蹴而就的事情。

当前在国家对于房企资金监测和融资管理的“三线四档”制度、以及银行房地产贷款额度管理等大背景下，北京在第二批供地中拿出一个地块试点“竞现房销售”，是走出了一步探索。

注意，这次试点的是“竞现房销售”，而不是要求必须现房销售，最终是否能现房销售，还要看最终该地块开发商的竞拍结果。

很多人会问，如果该项目最终现房销售了，会在什么时点和环节正式开盘销售？

这次的“竞现房销售”，会按照住建部的相关规定，要求在项目取得竣工备案方可开盘销售。

其实，北京对于建筑质量、交付品质方面加强管理的力度很大，北京一直都在加强监管，前些天正式实施的《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》中，就从各个环节“逼着”开发商确保房屋交付的品质，比如设定了交付样板间、工艺样板区的新规，并且要求必须与实际交房一直，严禁“货不对版”。

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另外，共有产权房、租赁房等保障房也是大家关注的焦点，是解决中低收入家庭住房问题的主要途径。

上月，国务院办公厅发布了加快发展保障性租赁住房的意见，保障性租赁住房的定位是主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

而这次北京在第二批供地中就落实了国务院的最新要求，加大了保障性租赁住房和共有产权房的供应。

此次在14个地块中配建了保障性租赁住房和公租房，总规模27万多平米，可提供房源约4千多套。而且注意，并不是开发商竞租赁住房面积，而是直接将配建的规模写进土地出让文件中，要求拿地开发商必须按此规模建设。

北京的这些保障性租赁住房，也将提供给新市民、青年人等群体配租。

同时，相比第一批供地仅有一个地块，第二批集中供地中共有产权住房供应力度明显加大，一共3个地块。分别位于丰台、昌平、平谷。

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