30%销售额用来拿地 “两集中”让碧桂园看到一二线更多机会？

文 | 新浪财经 徐苑蕾

编辑 | 韩大鹏

在房地产行业融资环境趋紧的背景下，有些房企为了节流选择减少拿地，而有些房企则继续积极落子，碧桂园就是后者的代表。2021年上半年，碧桂园合计新购项目219个，对应土地权益地价为884.3亿元，权益拿地销售比约30%。

尤其是“两集中”供地政策对于地价溢价率的控制，让碧桂园看到更多布局一二线的机会。在今日举行的中期业绩发布会上，碧桂园管理层介绍称，在首批22城集中供地中，公司共获取土地14宗，且多个城市以底价摘牌，总体溢价率仅7%，而这些项目的全周期利润水平约为10.5%。

投资拿地坚持三个“不动摇”

今年上半年碧桂园投资态度依然保持积极。财报数据显示，2021年上半年，碧桂园通过招拍挂和多元化方式合计新购项目219个，土地权益地价884.3亿元，权益拿地销售比约为29%。

不同于万科、中海等龙头房企“死磕”一二线城市，碧桂园始终坚持多线城市布局，尤其深耕三四线城市。在上半年新增土地中，84%权益面积位于三四线，16%位于一二线。

数据显示，2016-2020年间，三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升至49%。“三四线的面很广”，在碧桂园总裁莫斌看来，在碧桂园以外，要在三四线城市再进来另外一家品牌企业，难度不小。

在今日举行的中期业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜谈到，在三四线城市，碧桂园有整套成熟的标准化产品去应对刚需和改善需求，实现相对同行来说较优的成本率，而且可以通过自销渠道覆盖到这些城市。

不过与此同时，碧桂园也在地价较高的一二线城市，寻找合适的投资机会。程光煜表示，“两集中”供地的出台，尤其是第二轮集中供地政策的调整，从调控名义地价向调控实际地价转变，其实非常有利于全国布局尤其是深耕三四线城市的公司，让它们得到好机会去参与一二线城市的项目开发和经营。

据了解，在首批22城集中供地中，碧桂园共获取土地14宗，其中在上海、长沙分别获得3宗，重庆2宗，北京、广州、郑州、武汉、济南、合肥各1宗。合计权益代价171亿，其中重庆、郑州、武汉和济南地块以底价摘牌，总体溢价率仅7%，而这些项目的全周期利润水平约为10.5%。

莫斌指出，在管理红利时代，碧桂园在投资拿地方面会越来越精准，并且会坚持经营理念、投资标准和投资转化率、货值转化率的“三个不动摇”。

他在业绩发布会上提到，在确保合法合规资金安全的前提下，公司追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化。同时对于年化回报、利润率以及一些商办资产在利润占比中的要求，公司都提出了一系列的管控措施。此外，投资牵头，销售牵引，然后供货、回款和支出形成一个闭环管理。“投资定案所确定的各项指标，我们在运营的过程中都要超出定案指标，这才是企业管理能力的一个体现。”莫斌说道。

销售方面，2021年上半年，碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%，权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%，权益现金回款2727.9亿元，回款率达到90%。

根据莫斌的介绍，上半年碧桂园的权益销售去化率为60%，下半年权益货值约6600亿，全年目标去化率将不低于65%。

收入端毛利率明年有望企稳回升

财报数据显示，2021年上半年，碧桂园实现收入约2349.3亿元，净利润为224.2亿，分别同比增长27%和2.3%。随着2017-2018年部分低毛利项目进入交付期，碧桂园的毛利水平继续下滑，使得公司利润增幅远不及营收增幅。

2021年上半年，碧桂园毛利率为19.7%，去年同期则为24.3%；净利率则从去年同期的11.9%下降至9.5%。

不过在今日的业绩发布会上，碧桂园管理层传递出积极信号。程光煜表示，由于2019年下半年之后项目质量的大幅度的提升，销售端的毛利水平在2020年是低点，进入到2021年已经进入到了上升通道。从收入端来看，因为销售端反映到收入端需要大概1年多的时间，其预计在明年年中到明年年底，碧桂园收入端的毛利水平会触达低点。

“由于已销售未结转的项目毛利水平相对稳定，在2020年和2021年获取的项目当期销售的毛利水平大概在20%至25%，有信心在后面一段时间逐步的改善销售端和收入端的毛利水平。”程光煜说。

截至2021年6月底，碧桂园可动用现金余额约1862.4亿元，较去年年底的1836.23亿略增；有息负债总额下降至3242.4亿元，而去年年底为3264.85亿；净借贷比率为49.7%，相比去年底下降了5.9个百分点；平均融资成本相比去年底下降了17个基点至5.39%。

受到房企融资“三条红线”和银行房贷管控的“两条红线”影响，碧桂园首席财务官伍碧君坦言，在政策调控下，融资端机构更加谨慎。不过她强调称，碧桂园在融资端影响比较小，机构也在寻找一些优质资产进行投放，优质企业会得到资源倾斜。

今年上半年，碧桂园剔除预收款项后的资产负债率虽然从去年80%降至77%，但仍然踩中一条红线，属于“黄档”房企。伍碧君重申，公司有信心在2023年6月前实现“黄档”转“绿档”。她说道，“转档的话是基于公司过去土地储备和资产的安排，对公司利润没有太大影响。”

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