一季报观察 | 房企销售复苏、拿地凶猛：土拍集中政策对局部地区影响显现

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-09 11:31

　　时间来到四月，各大房企均已开始发布一季度报，当下看在去年被疫情压制的“小阳春”今年出现了强力反弹。

　　中指研究院的数据显示，一季度房企销售额均值为307.8亿元，增长率均值为104.1%，销售额超千亿房企5家，较去年同期增加2家。

　　而在拿地上，百强房企拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%，土地市场在多方面影响下也出现了大幅度增长，或许房地产行业的天花板又拉高了。

　　01 销售复苏，百亿元以下规模房企增长最快

表：2021年1-3月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

　　当下看，一季度销售额上，碧桂园、万科、恒大、保利和融创，不论在销售金额还是销售面积都站稳了前五的位置。五家公司销售额均值为1523.4亿元，增长率均值为45.6%，这个增长率在百强房企中垫底。

　　销售额在1000亿元-500亿元的公司共10家，销售均额为673.5亿元，销售额增长率均值为100.1%。销售额在500亿元-200亿元的公司共有33家，销售额均值为323.3亿元，增长率均值为108.2%。200-100亿元的公司有28家，销售均额为131.3亿元，同比增长104.5%。100亿元以下共24家，销售额均值为86.9亿元，增长117.7%。

　　综合来看，千亿元下的房企一季度销售增长迅猛，均实现了超过100%的增长，其中增长最快的是100亿元以下的房企，增长117.7%，增长最慢的是头部五家，仅有45.6%，不及其他规模房企的一半。虽然头部公司增量困难，但前五家公司的增速有些过慢。

　　02 百强门槛抬高，房企重仓22城

表：2021年1-3月TOP100各阵营销售额门槛值情况

　　虽然百强房企销售猛增，但这也抬高了准入门槛。

　　一季度百强房企的门槛为76.1亿元，而去年同期为32亿元，同比增长了137.8%。

　　3强房企门槛值为1528.5亿元，同比增长11.6%；10强房企门槛值为678.0亿元，同比增长83.1%；30强房企门槛值为302.2亿元，同比增长99.5%；50强房企和100强房企门槛值分别为190.3亿元、76.1亿元，同比分别增长134.4%和137.8%。

　　想要进入百强，当下看来至少需要销售翻倍，强者恒强仍在继续。而结合销售看，百强房企的销售额也基本实现了翻倍，相对来说门槛也在随着销售额提升。

　　一季度22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。而2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，这个比例在一季度上涨15.6%。22城为一二线城市，可见其购买力之强劲。

　　在房企层面上看，三十强房企在2020年便开始重仓22城，拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。保利拿地金额最高为1300亿元，万科、龙湖、华润等超900亿。从具体城市拿地金额看，2020年，百强前三十企业在22城中杭州拿地金额最高，达到1881亿元，占到22城总拿地金额12.8%；在北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超1000亿元。

　　03 拿地增两成，合作拿地房企注重自身权益

一季度，百强房企拿地总额5588亿元，同比增长22.7%。进入百强的门槛值为14亿元，与去年持平，百强房企中招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.0%，比重有所下降。

　　一季度拿地最多的是保利为998亿元，融创为820亿元紧随其后。融创在此前数年的策略是收并购，而现在则开始进军招拍挂，行业的洗牌速度似乎开始变慢。另一方面十强房企1-3月新增货值总额5874亿元，占百强房企新增货值的32.9%，10%的公司拿下了近三分之一的土地，土地越多代表了未来的发展空间越大，马太效益还在持续。

　　值得一提的是，3月出台的“22个重点城市土地供应两集中”，对房企也产生了影响。中指院的报告指出，滨江集团、广州地铁等企业区域深耕，单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

　　50家代表企业3月拿地额与去年同期基本持平，略有增长。2021年3月，50家代表房企拿地总额与去年同期基本持平，小幅增长4.2个百分点。可见，两集中更多的影响是在地区上，而在全国层面则影响有限。

　　而在合作拿地上，房企开始注重自身的权益。2021年1-3月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为87.8%，较上年同期增长近10个百分点，较1-2月亦有小幅上升。前10房企和11-30房企权益金额占比均出现显著上升，分别上升13.7和14.1个百分点，31-50房企在招拍挂市场更倾向于合作拿地，权益金额下降4.5个百分点。有观点认为，前三十强房企已经过了继续冲击规模的阶段，开始向规模要利润，排名更靠后的企业则需要继续冲击规模。

　　04 一线城市热度下降，杭州成房企拿地主战场

　　在过去房企有不同发展方向，有的布局一二线城市，有的则下沉三四线，当下看还在继续。

　　一线城市占比有所下降，城市群中长三角热度有所下降。50家代表房企2021年1-3月在二线城市和三四线城市的投资面积占比依旧基本持平，分别为48.2%和47.2%，但一线城市占比有小幅下降。从区域看，长三角依旧是房企重仓之地，拿地占比为36.2%，长三角中杭州备受关注，50家代表房企拿地多集中在杭州。

数据来源：CREIS中指数据，中指地主