拍地须为自有资金，对房企影响几何？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-08-24 21:20

黄奇帆呼吁多年的一个观点要落地了。

连日来，落实自然资源部8月10日闭门会要求，22城陆续延后第二次集中供地时间，并修改土拍规则，其中着墨最多的一条就是房企买地必须为自有资金。

这个观点，重庆市原市长、复旦大学特聘教授黄奇帆在公开场合或者文章中一直在提倡，将其视为供给侧改革的一个“底线”。

在他看来，过往开发商买地造楼背后有银行、信托资金，本来10亿底价的地块可能拍成20个亿，地价在竞拍中被抬高，土地储备价值也高，开发商转而抵押又能获取高额贷款，因此对地价炒高有恃无恐。而地价高则是房价高的根源之一。

那么，22城陆续规定开发商买地必须为自有资金，对房企影响几何呢？

其实，开发商买地必须为自有资金的相关规定，早已有之。

在2010年4月份的国发〔2010〕10号文（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）中，规定：

在2010年9月份发布的国土资发[2010]151号文（《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》）中，也有相关规定：

2016年南京、广州等地明确规定商品住宅用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则收回地块，没收竞买保证金，三年禁止拿地。并要求提供竞买资金来源说明及证明材料，以及会计师事务所专项审计报告。

也就是说，房企拿地须为自有资金的相关政策早就有，只是一直以来执行做得并不到位。

截至目前，22个试点城市中已有十余个城市中止或延后了第二批集中供地出让时间，多个城市调整了土拍规则。

关于房企拿地须为自有资金的规定，基本包括以下内容：

1）竞买须由自有账户交纳竞买保证金。

2）竞买企业的股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利等。

3）购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

4）参与竞买企业要说明勾地资金来源，提供相应证明并对上述要求做出承诺。

5）土地成交后，对竞得人缴纳的保证金和出让金由会计事务所出具是否属于自有资金的审计报告。如审计不合要求，收回土地，没收竞买保证金。

业内认为，本轮房地产调控的主旋律是降低房地产杠杆，防止发生金融风险，因此相比以往的“雷声大雨点小”，这次22城规定开发商买地必须为自有资金，料将被严格执行。

在红姐看来，如果在22城第二批和第三批集中供地中严格落实上述买地须为自有资金的相关规定，无疑将对房企会产生较大的影响。

其一，房企买地会更加谨慎，土地市场会降温。

众所周知，拿地资金最考验房企资金实力。前些年房地产行业进入规模增长“竞赛”，拿地资金比例普遍三七开，有的低至二八开，甚至有的买地资金只有10%是开发商自己的。

尽管监管禁止各类金融机构为房企拿地提供前融，但是通过交易结构的设计，以股权方式介入，房企仍能够实现拿地配资。

在22城首轮集中供地时，某头部房企之所以能够大手笔拿地，原因之一就是拿地资金中有下游企业或自然人提供的资金，模式为共同成立项目公司的“股权”方式。

而按照前述22城调整后的土拍规则，房企拿地资金不能是上下游及自然人的“借款”。如果地方城市在执行时，将“股权”资金视为融资“借款”，对房企的影响无疑较大，但具体还要看后续执行中怎么认定。

但不管怎样，结合禁止马甲拿地、竞买企业必须具有相应的房地产开发资质等规定，以及严格调控带来的楼市预期下行，房企的拿地行为会变得更为谨慎，土地市场应会降温。

其二，房企间的联合拿地、合作开发会进一步增多。

因为限制金融机构、房地产产业链上下游关联企业、其他自然人/法人/非法人组织机构为房企拿地提供资金，预计房企间的真股权联合拿地的情况会进一步增多。

其三，不具备房开资质的企业或个人，参与土拍竞买受限。

比如，类似平安不动产这种母公司没有房地产开发资质的企业，将不能再直接报名参与竞拍。虽然可以用旗下已有项目公司参与，但是因为开发资质原因，土拍也会受限。

但地产锐观察投融资群有群友表示，平安不动产仍可以与房企合作开发项目，只不过需要待房企拿地后，再入股项目公司。

总体上看，22城后续土拍规定买地资金必须为房企自有资金，对房企的影响大小，还要看后续具体执行中关于“借款”的认定。

如果股权投资同样被限，那么影响面还会扩大到信托、地产私募等资方机构以及地产上下游企业、行业外的企业及个人。

但即便如此，也不是完全没有“绕路”的可能。有业内人士透露，目前某10强房企就以“定金”的模式在进行融资，具体模式不方便细说，各位自己猜。（正文完）

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（责任编辑：董云龙）