负债过高 平均每天1家破产 中小型房企正被市场淘汰

  2020年，福建福晟等“高杠杆高周转”模式大型房企发生频繁发生违约，这仿佛是打开了潘多拉盒子，2021年以来，华夏幸福、重庆协信、蓝光发展等昔日百强房企相继发生实质性违约。

  中大型房企生存危机也在加剧。Wind数据显示，截至8月中旬，今年已有超过38只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只），牵涉债券发行规模达587.2亿元（去年全年为322亿元），违约主体以民企为主，且逐渐向TOP50房企蔓延。

  今年A股近50家已披露半年业绩预告上市房企中，近一半中小型房企预告亏损。还有更多中小房企，则在此轮严苛政策调控中走向破产。

  中国房地产报记者根据人民法院公告网统计，截至8月23日发稿，今年递交破产文书的房地产企业累计约有260家，粗略测算，平均每个月约有32家房企宣布破产，平均每天约1家房企破产。从发布时间来看，8月份至今宣布破产的房企有42家。

  在破产名单中可以看到，破产者更多是位于二三线城市中小型房企，有的负债过高，导致资金链断裂，项目停工，无法如期交房；有的财产不足以清偿破产费用，无财产可供分配，无重整、和解可能，被裁定破产。

  规模不一的房企在历史进程中正面临着不同的命运调整。

  走上破产的企业

  据人民法院公告网显示，安徽元一房地产发展有限公司于2021年8月17日被法院裁定破产，理由是债务问题。

  企查查显示，元一集团创建于20世纪90年代，在香港设立。1997年，进入内地沿海投资房地产，十余年间在内地投资足迹遍布上海、浙江、江苏、安徽等地，开发的房地产项目规模330万平方米，酒店38万平方米，投资涉及酒店、高尔夫、商业、住宅、旅游等多个领域，旗下拥有4家希尔顿酒店、2家度假酒店、2个旅游度假综合体、1个国家4A级旅游度假区及1个高尔夫球会。

  近年来，安徽元一问题不断，今年破产重组过2次，裁判文书高达148起，自身风险高达327条；法人被限制高消费，有多条失信信息，全部都是未履行状态。

  房企破产，购房者权益也没有保障。近日，由安徽元一开发建设的元一美邦小区业主正在维权，原因是“被执行人安徽元一房地产发展有限公司名下元一美邦小区里16套房产即将被拍卖”，这些公共用房目前用途包括物业办公室、业主之家、老年活动中心、幼儿园等，目前已被法院查封。

  业主担心，一旦这些公共设施被拍卖，进来一些乱七八糟的商户，就会对小区居民生活产生影响。

  除了合肥，近期安徽还有4家房企递交了破产文书，分别是淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司、安徽省泾县腾达房地产开发有限公司、安徽五建建设工程集团有限公司管理人、铜陵中厦建筑安装工程有限责任公司。

  近期，天津老牌国企天津松江股份旗下全资持股或控股的7家子公司，亦因不能清偿到期债务且资不抵债，被法院裁定破产。

  这7家破产子公司包括天津松江恒泰房地产、天津松江兴业房地产、天津松江置地、天津松江恒通建设、天津松江创展、天津松江集团、天津松江市政建设。

  资料显示，天津松江股份由天津津诚国有资本投资运营有限公司和天津滨海发展投资控股有限公司分别控股48%和29%，实际控制人为天津市政建设集团有限公司。多年来，天津松江股份先后自行或参与进行了诸多天津基础设施建设项目，并投资开发梅江南多个商品房项目、联合开发诸多项目。在7个子公司宣布破产前，天津松江已在A股“ST”了很多年。

  最新消息是，天津松江被天津市第二中级人民法院裁定受理重整，存在因重整失败而被宣告破产的风险。如果公司被宣告破产，公司将被实施破产清算，根据上证所规定，公司股票将面临被终止上市风险。

  若实施重整并执行完毕，但公司后续经营和财务指标仍不符合相关监管法规要求，公司股票仍存在被实施退市风险警示或终止上市风险。

  广东省破产房企数量最多

  8月份，江苏有3家房企宣告破产，分别是苏州信泰房地产开发有限公司、苏州金球地产有限公司、南通隆达置业有限公司；浙江亦有3家房企宣告破产，如浙江保地房产开发有限公司、温岭松航房地产开发有限公司、浙江引拓建设有限公司。

  此外，湖南、湖北、陕西、福建、山东、广西、辽宁、吉林、云南等地均不断有房企宣告破产。

  相比之下，8月份广东省破产房企数量最多，达10 家，包括佛山市鸿辉房地产总公司、汕尾市广厦建筑工程公司、吴川市地产公司、汕尾市城市建设综合开发总公司、中山市三角镇国宇房地产开发有限公司、深圳市德润创展房地产开发有限公司、韶关市万佳和房地产开发有限公司、佛山市三水区城镇建设综合开发总公司、中山市润海房地产投资有限公司、中山市万隆房地产开发有限公司。

  除融资难、债务高，拿地越来越难也是小房企不得不退出的客观现实。对于土地储备告急的中小房企来说，这是生存或者消失的选择题，他们实在没有太多选择权，只能抢、只能干，一旦市场承压，高成本地块也就成了催命符。

  对于房地产金融风险监管层也多次提示。8月16日，湖南省住建厅发布《关于2021年上半年湖南省房地产市场形势的通报》指出，部分中小型房地产企业资金链高度依赖于销售回款，一旦销售情况不理想,资金链紧张局面将会加剧，相关风险隐患值得关注。

  几日前，湖南省有两家房企宣告破产，如郴州华鹤房地产开发有限公司、湖南凯乐建设有限公司。

  “政策、市场、行业三重变革所导致的结果。从总体基数而言，200余家房企占比仍是少数，但随着调控的深入，未来可能会有更多房企尤其是中小型房企面临被行业淘汰命运。”有房企人士称，这就是房地产大浪淘沙时代。

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