商务地块禁建公寓“土拍”释放收紧信号

李雯

近日，青岛市北区5宗土地出让文件出炉，其中一宗商业商务地块的出让条件，透露出不同寻常的信号。据悉，该地块的出让条件明确规定“商务商业设施不允许做公寓化设计，不允许建设公寓式办公。”禁止在商业地块中建设公寓的条件，在青岛土地拍卖市场并不多见。记者采访了解到，此前，济南已出台文件规定禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。不仅是济南，杭州也出台了类似新规。

新都心地块出让设公寓禁令

青岛土拍市场发出公寓建设收紧的信号。上周，市北区5宗土地出让文件出炉，占地20.84万平方米，建面57.07万平方米，最高起始楼面价8600元/平方米。令人关注的是新都心原果品地块出让条件，明确商务商业设施不允许做公寓化设计，不允许建设公寓式办公。

据了解，该宗住宅、商务金融地块位于市北区黑龙江路以西、开平路以北，占地2.73万平方米，容积率3.3，建面9.02万平方米，其中4512.4平方米用于建设公租房，商住比5：5，出让土地建面8.57万平方米，起始楼面价7600元/平方米，起拍总价6.52亿元。大约在上月中旬，市自规局已对外公示该项目规划方案，将建设5栋高层住宅和4栋商业办公楼。记者走访了解到，该地块之前为青岛果品批发市场，用地性质为市场用地，2017年变更土地性质为商住用地，拟建设集中商业、写字楼和高层住宅，目前地上建筑已经拆除。从区位来看，项目邻地铁M3号线地铁大厦站，是名副其实的地铁盘，地块北侧为在售项目七色堇，南侧一路之隔为河西小学。项目周边还分布有海尚府、大云谷崂山金茂府、金地华章、保利天珺、青特星城等。其中和达君玥、青特星悦临近尾声，整体主流均价早已超过3万元。该新地块毗邻黑龙江南路及地铁口优势明显，自身配套高占比商业，加上七色堇规划的商业综合体，后续自成商圈体系也比较具有潜力。

较好的区位优势，使该地块引起了不少房企和业内人士的关注。不过，值得注意的是，该宗地块出让文件明确要求，本项目商务商业设施不允许做公寓化设计，不允许建设公寓式办公。也就是说，项目规划的4栋写字楼，一律不能以公寓形式出现。

公寓禁建令其他城市已有先例

商业地块出让条件对公寓设禁是偶然吗？据了解，在土拍环节对公寓建设下禁令的操作，在此前的青岛土地拍卖市场并不多见。不过，类似规定在其他城市已早有先例。2019年，济南就出台文件，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界定。

何谓商务公寓？据了解，在商业金融用地上配建的公寓为“商务公寓”，在产权年限上，商务公寓40年或50年的产权与所属商业金融地块出让使用年限相同，不受限购限贷影响；而住宅的性质为居住用地，产权为70年，被纳入限购限贷。

无独有偶，2018年，杭州规划局发布了《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》。文件明确，“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米’。”新规之后，杭州出让地块在规划要求上越来越详细，尤其是商业用地。这就意味着，市场上很难再做成小面积的酒店式公寓产品，更别提层高4.6米以上的LOFT户型了。

抬高出让门槛有助改善商业环境

商务公寓，在业内也称之为“类住宅”，其一直是房地产行业里一个颇为微妙的存在。开发商取得商业用地后，建成酒店式公寓，由于这类产品通常面积小、总价低，颇受一部分人群追捧，开发商也可以迅速销售回笼资金。然而，商地在用地分类里有着非常细致的划分，可分为商务办公、零售或批发市场等。但开发商在实际开发过程中，则会“打擦边球”，例如先预留管道，等交付以后再进行改造等等，将写字楼作为酒店式公寓等“类住宅”销售。

“目前调控政策多针对住宅用地和住宅市场，但是对于商业用地和公寓市场并无相关政策限制，容易成为投机炒房的转移区域。”易居研究院总监严跃进分析，“对于‘类住宅’的管控，是基于‘房住不炒’的主旋律，不能让炒房之风从住宅流入‘类住宅’。”此外，还有业内人士认为，“抑制‘类住宅’，与长效机制挂钩，除了规范房地产市场，更是规范租赁市场，为大力发展长租公寓，进一步实践租购并举铺好基石。”

除了宏观政策因素之外，在业内人士看来，商务金融地块开发比较“挑人”，考验开发企业资金和运营管理能力，写字楼库存短期内难以消化，因而开发企业能开发公寓就会开发公寓。合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，总体来说，不让在商业金融用地建商务公寓，主要是出于城市产业发展的考虑。因为各个城市的土地资源都是有限的，如果原先就是商务金融用地，再建成公寓这种居住属性偏强的产品的话，对城市产业布局发展是不利的。

不过许传明还表示，未来不是说就没有公寓产品了。“只是说如果地块出让有明确要求的商务用地，不能建商务公寓；而如果在土地出让时没有特殊要求的话，依然会有公寓产品。”许传明分析道，整体来看，商业金融地块禁止建设商务公寓的措施，有助于商业环境的建设，发挥城市产业用地效能，为释放产业产值进一步开拓空间。

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