北京第二批集中供地近期启动 解读北京限地价、控房价、提品质模式

今年，包括北京在内的数十个城市实行集中供地、拍地。北京也在今年3月底公布首批集中供地，并于5月份完成了集中拍地。北京首批集中供地，首次实施“房地联动、一地一策”，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策“工具箱”中，给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。北京这一做法也得到了国家层面的肯定，并要求推广北京做法，着力建立房地联动机制，限地价、控房价、提品质。按照计划，北京今年第二批集中供地将于近期启动。既然首批的做法已经得到肯定，那么第二批集中供地也会总结这一经验并完善，并且在未来的一段时间里，这也将成为北京供地的主要方式。限地价、控房价、提品质这一做法落到实际，对于购房者来说有何影响，今天就来给大家解读一下。

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所谓限地价，是指每个入市的地块，都设定了竞拍的地价上限，竞拍时触及这个上限，则转为竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积、投报高标准建设方案等环节。而且，首批集中供地中各地块在地价上限设置方面，超九成地块溢价率未超过15％，通过进一步降低溢价空间、竞其他条件确定土地竞得人。首批30个地块的平均溢价率仅为6.4％。控房价，一方面，每个地块在拍地前都研定了各自未来的房屋销售指导价格，这个价格是按照该区域近三年新房价格的水平来设定的，抑制住开发商涨价的冲动和可能。开发商要承诺在未来售房时，房价不能超过这个价格。同时，对于一些区位较好、基础房价较高的地块，还采取了竞政府产权比例的方式，降低购房者实际购买价格。比如海淀树村地块，指导价格为11.2万元／平米，但竞拍结果是政府产权比例为20％，那么购房者将来购买的商品房均价上限，为11.2万元／平米的80％，即8.96万元／平米。

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限地价、控房价很好理解，那么提品质又是什么呢？其实这很重要，大家想想，既然价格都定死了，开发商的利润空间也锁死了，那么就要防止开发商为了逐利降低品质以降低成本，对百姓来说，就是花一样的钱，能买到、住到品质更好的房子。为此，北京在集中供地中，创新的采用了投报高标准商品住宅建设方案的方式，是全国首个采用这一举措的城市。换句简单的话来说，不再是开发商谁出的钱多谁就拿地，而是谁的建设方案设计的好谁才能拿地。首批集中供地最终由海淀树村等8个地块进入了高标准商品住宅建设方案的投报程序。经过建筑大师领衔的方案评选，按照综合评分最优者得的原则，这8个地块均确定了最终的“买家”。上周五，这8个项目的高标准方案面向社会公布。今天我们就围绕着公布的方案，给大家解读一下提品质对于咱们普通购房人来说，能得到什么实惠。

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市规自委相关负责人说，高标准商品住宅建设方案的评选中，从不同维度选取了品质最好的方案。首先是公共性，“这是优先考虑的，一个项目并不只是一个住宅小区，同时也是一个公共产品，体现着城市的界面和形象。”这位负责人说，因此，只有公共界面好的、配套设施设计好的方案才能是评委的打动点。比如，城市副中心梨园镇地块，就设计了一个城市会客厅，承担公益讲座、健身等公共功能，而且这个会客厅并没有设在小区的内部，而是选址在小区和另两个小区之间，成为了这条街区居民能共享的一个公共设施。 再比如，朝阳区王四营地块，打动评委的重要一点就是配套幼儿园设计的好，“过去开发商都把精力放在了住宅这一块儿上，对于幼儿园这种将来要移交给教委的配套设施并不在意。而这个方案通过优化建筑布局，增加幼儿的活动场地，立面效果简洁，建筑选材也绿色环保，从空间上和建筑质量上提供双重保障。“参与评选的专家说。 海淀树村项目为提升区域品质，补充公共服务设施，在南北两地块设置地上建筑规模约5000平方米公共服务设施，将向政府无偿移交。 虽然高标准商品住宅建设方案评分标准中未单独设置增加公共空间所给予的加分项，但海淀树村项目为提升住宅品质，为业主提供更便捷、更多元、更综合的活动空间，主动减少可售面积，增加公共空间。

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高标准商品住宅建设方案的评选中，另一个重要的评比权重是宜居性。“宜居不是豪宅，而是适合居住的小区。”这位负责人说，因此在评选中，更注重户型空间的设计是否合理、居住体验如何、配套设施的可达性等等。大家平常买房关注的南向面宽、面块纵深比、动静分离等户型设计，都是方案的评选中专家们审查的问题。30个地块中，有近三分之二的项目都对户型面积有“9070”的限制，即套内面积90平米以下的户型要占总建筑面积的70％以上。即便是8个高标准商品住宅建设方案地块，也只有树村两个地块和延庆地块没有“9070”限制，其他地块都是刚需户型为主。比如城市副中心梨园镇地块，主力户型为90平米的三居和118平米的四居。朝阳四个高标准地块全是主打两居和三居户型，其中两个项目提供了约3.8万平方米公租房。而近期将启动的第二批集中供地，大部分项目的户型面积也都有“9070”的限制，以满足刚需家庭为主。

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创新性和示范性也是高标准商品住宅建设方案的评选要素。创新性方面，响应居住区设计新要求，很多项目设计了小街区、密路网。比如朝阳区豆各庄项目临近五环路，项目在设计方案中就增设了东西和南北两条道路，更方便居民出行，减轻高峰期上五环的压力，避免可能出现的拥堵。 示范性方面，这次不少项目的设计方案，都超出了现行的规范，超配了配套设施，比如图书馆、健身房、咖啡馆等。有的项目还配套设计了居民的“议事小院”。建筑设计方面，也采用了高标准的绿色建筑、装配式建筑，更确保质量。值得一提的是，各项目的方案中还承诺了质量保修的期限，而且开发商们承诺的保修期限都要比现行的规范更长。比如，项目外墙保温工程、防水工程的现行规范是保修5年。而中选方案中承诺的是质量保修期不少于15年。建筑门窗的保修的现行规范是外窗最低保修期限为2年，外窗防渗漏的最低保修期限为5年。而中选方案中建筑门窗承诺质量保修期不少于8年。这对购房者来说，无疑都是实实在在能在将来的居住中享受到的品质和质量的提升，住上更宜居的房子。

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