富力物业：第三方成“谜”

  递交招股书的第三个月，聆讯时效期内过半，富力物业还没有等来港交所的聆讯结果，而最近接到的处罚却是一桩连着一桩。

  7月27日，乐居财经从企查查获悉，富力物业旗下广州天力物业发展有限公司（简称“天力物业”）得到消防部门一张罚单。因违反《广东省实施中华人民共和国消防法办法》第十六条第一款第二项、五项，被广州市白云区消防救援大队罚款2.6万元，处罚决定日期为2021年7月12日。

  行政处罚刚过，7月28日，旗下天津华信物业管理有限公司（简称“华信物业”），又因劳动争议，前法人杨培军被限制高消费。而在之前的7月13日，华信物业已被天津市南开区人民法院列为被执行人，执行标的金额约3.15万元。

  筹谋6年之久，富力物业终于在今年4月26日进行了IPO递表。富力物业虽带着“富力”二字，却非富力地产旗下物业，而是李思廉和张力的“私有物”。

  递表前，二人合资成立“广州富星投资咨询有限公司”，将富力物业收入其中，包括其旗下三家物业：大同恒富、天津华信和天力物业。接连涉事官司、诉讼，富力物业的IPO征途也蒙上了一层阴影。

  被告比例居多

  事实上，这并不是天力物业今年第一次被行政处罚。

  1月13日，天力物业就曾因为未依法取得公共场所《卫生许可证》擅自对外营业，被广州市从化区卫生健康局警告并罚款500元。而在过往记录中，乐居财经从企查查了解到，天力物业受到的行政处罚罚款总金额已有14.45万元。其中，历史行政处罚记录4条，罚款总金额10万元。

  除了行政处罚带来的经营风险，天力物业的法律诉讼也不断。

  今年以来，天力物业已3次被法院列为被执行人。其中，两次被执行标的金额都过万，最高执行标的约达3.03万元。

  天力物业的历史被执行人记录多达50条，历史被执行总金额已超160万元。其中，去年被执行人记录就有10条，8条被执行标的金额均过万。

  除此之外，今年以来天力物业的司法诉讼不少。仅7月份，就有10条新增开庭公告和1条新增裁判文书。其中的9条新增开庭公告都是作为被告上庭，而新增裁判文书也是被告身份。

  据企查查资料显示，截至目前天力物业已有裁判文书记录210条，案件总金额为314.76万元，其中企业作为被告的文书占比过半，达54.65%，涉案案由为劳动争议和物业合同纠纷居多。

  天力物业之外，华信物业身陷的法律诉讼也不少。其中，有裁判文书记录57条，案件总金额为54.79万元，企业作为被告的文书占比更是高达了87.80%，涉案案由最多的同样是劳动争议。

  而其历史被执行人记录也有25条记录之多，历史被执行总金额超50万元，前法定代表人杨培军过往已有5次被限制高消费。

  一般而言，物企由于追缴物业服务费，在法律诉讼记录中作为原告的占比会多于被告，不过，天力物业与华信物业的涉案多为被告，且以劳动争议和物业合同纠纷居多。

  业绩、负债双压

  身在江湖，纷争难免，官司、纠纷也属企业经营惯常之事。其实，业务表现不佳才是富力物业冲刺IPO面对的“急茬”。根据招股书披露，富力物业近几年一直都处于亏损状态。

  2018-2020年，其累积亏损额分别为3.67亿元、4.03亿元和1.80亿元，同期总资产分别为18.26亿元、12.79亿元、17.61亿元，对应净资产分别为-3.49亿元、-1.01亿元、-1.61亿元。

  业绩不振的同时，富力物业的资产负债率还处于较高水平，已经连续三年均超过100%。截至2020年底，其资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。

  富力物业解释称，物业管理费相对较低、员工及保养成本相对较高等市场，以及关联方富力地产的空置物业未收取管理费，是其项目亏损的主要原因。

  数据显示，截至2020年底，富力物业的住宅物业管理板块整体平均物业管理费2.41元每月每平方米，商业管理板块整体平均物业管理费10.08元每月每平方米。

  成本支出方面，人工成本占比最大，近三年的人力成本分别为10.99万元、12.6.7亿元、13亿元，期内增速为18.29%。

  “过往，我们的业务增长主要得益于富力集团的支持。”2018年至2020年，富力物业向富力集团开发的住宅物业服务收入分别为7.43亿元、9.01亿元和10.72亿元，占总收入的40.7%、41.5%及41.3%；向富力集团开发的商业物业服务收入分别为5.81亿元、6.09亿元和6.43亿元，占总收入的31.9%、28.0%及24.7%。

  富力物业对富力地产的依赖度清晰可见。不过，富力地产自身的日子过得也不轻松。数据显示，截至2020年底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，净负债率130%，非受限现金短债比为0.4；同期，其借款总额为1597.3亿元， 一年内需要偿还的负债为638.92亿元。

  “倘若富力集团的经验或其开发新物业的能力出现任何不利发展，均可能对我们取得新住宅及商业物业管理服务合约的能力造成影响。”富力物业也意识到了这一点。

  独立第三方成“谜”

  富力物业有意减弱对富力地产的关联依赖。从招股书数据来看，近三年来，富力物业总收入的大部分来自独立第三方客户。

  数据显示，2018—2020年，其总营收分别为18.23亿元、21.70亿元及25.97亿元；而其中来自独立第三方的收入占比分别为85.8%、82.9%、76.6%。比重连年下滑，但仍维持在七成以上的水平。

  不过，占比如此之高，独立第三方的收入来源却是个“谜”。

  从招股书披露的签约与在管数据来看，2020年前，无论是住宅还是商业，来自独立第三方开发商的签约项目数量、签约建筑面积、在管建筑数量、在管建筑面积、收入大部分均没有具体数值，而是用了符号“-”表示。

  以2018年为例，来自独立第三方物业开发商的商业项目仅有1个签约，签约面积11.5万平方米，但没有披露具体项目收入。

  而在2018年披露的营收数据中，独立第三方有收入，且占比不低。总营收为18.23亿元，独立第三方营收16.64亿元，占总营收的85.8%。

  在富力物业的招股书中，“独立第三方开发物业开发商”界定为“独立第三方物业开发商单独开发的物业”，而在最终付费客戶类型划分中，富力物业没有对其中的“独立第三方”作进一步的界定。 

  不过同样挂上了“独立第三方”之名，来自独立第三方的在管规模与收入之间的对应情况令人疑惑。

  与此同时，富力物业对近三年住宅物业与商业物业收取物业管理费用的披露，也没有独立第三方物业开发商的数据。 

  此外，虽然打包了“住宅+商业”走双业务线，但富力物业的毛利率在行业内属于较低的水平。

  截至2020年底，富力物业的住宅物业基础管理板块毛利率为13.9%，而上市物企均值在23.64%左右；商业管理板块的毛利率为32.4%，相比几家布局商管的上市物企差距明显，如华润万象生活服务的商业管理毛利率是41.8%，中骏商管的商业管理毛利率为58.8%。

  与此同时，毛利率较高的商业物管收入占比低于住宅物管，且呈持续下降趋势。2020年，其商业物管收入占比已由2018年的40.1%下降至32.4%。

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