“王者”恒隆围猎二线，杀手锏仍是奢侈品

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封面图来源/恒隆地产

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一如既往，恒隆地产率先发布中期业绩。

7月29日，恒隆地产发布的2021年度中期业绩显示，内地10个恒隆广场的表现优异，商场租赁收入总额达22.32亿元，同比增长38%，高端商场收入显著上升46%，达19.1亿元，次高端商场则上升3%，达3.22亿元，升幅较为温和。

*恒隆集团董事长陈启宗先生（右二）、副董事长陈文博先生（左一）、行政总裁卢韦柏先生（左二）及首席财务总监何孝昌先生（右一）出席2021年中期业绩网上新闻发布会。（图片来源/恒隆地产）

具体来看，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场仍是王者，分别贡献了8.74亿元、5.65亿元的物业租赁收入；无锡恒隆广场、昆明恒隆广场分别录得71%和72%的增速；武汉恒隆广场开业仅3个月，就获得了4300万元的租赁收入。

从业绩看来，恒隆在高端商场运营上表现出王者气息，但在内地市场，高端商场玩家众多，如SKP、太古、新鸿基、K11、万象城等，而在恒隆布局了9个项目（不计入上海的两个项目）的二线城市，正面厮杀的情况会越来越来多，在其后入的城市则竞争更甚。

一、内地商场表现强劲，奢侈品消费系重要推手

业绩报告显示，恒隆地产总收入和营业溢利均上升19%，分别为49.75 亿港元及 36.30 亿港元。其中，股东应占基本纯利上升 11%，达 22亿港元。每股基本盈利相应增加至0.49 元港元。

分地区看，内地物业表现要显著优于香港物业。其中，内地物业收入为32.95亿元，同比增长45%，而香港物业收入为16.80亿元，同比下降12%。

原因是，内地物业自2020年4月起，因云集众多奢侈品牌，商场租户销售额持续大幅攀升，整体租户销售额较 2020 年上半年增加超过一倍，比 2020 年下半年上升 10%，而商场租赁收入按人民币计值则较去年同期增长了38%。

换句话说，内地商场受益国内奢侈品消费回流，租金收入大增。据贝恩数据显示，中国境内奢侈品市场2020全年实现约48%的增长，达到近3460亿元人民币(440亿欧元)，占中国奢侈品全球消费总额的将近70%。

*各个项目往年同期租金收入数据对比，图片来源/恒隆地产

分项目看，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场仍是租金收入的主力。恒隆地产表示，随着已完成资产优化计划的上海港汇恒隆广场奢侈品牌的持续引入，现如今上海港汇恒隆广场现已成为地区生活时尚中心，恒隆集团董事长陈启宗曾表示，"在增长速度方面，本人预期上海港汇恒隆广场将会接近甚至超越上海恒隆广场"。

而对于今年3月份新开的武汉恒隆广场，恒隆集团行政总裁卢韦柏充满自信。

自信的原因在于，他认为第一，武汉恒隆广场的区域比较大。第二，每一个月营运收入减去营运成本，可以成为正数的时间上，昆明恒隆广场的时间需要5个月，而武汉的恒隆广场在第3个月已经做到了。

恒隆广场一直被业界视为"奢侈品零售风向标"，在2020年致股东函中，陈启宗也曾说"除沈阳市府恒隆广场外，我们都大获全胜。在这些市场中，我们现在是无可争辩的龙头。"

但从国内奢侈品行业发展看，恒隆面临两大竞争者。一是奢侈品品牌线上官方旗舰店；二是线下免税店。

《2021中国奢华品报告》调研显示，有55%的内地受访者和63%的香港地区受访者表示，新冠疫情以来他们开始更多地通过网络渠道购买奢侈品。因奢侈品稀有性和高端性的特征，品牌自营的电商业务，包括品牌官网、品牌 APP、微信公众号、小程序等正在被越来越多的消费者所关注。

而根据麦肯锡调研显示，当前90后Z世代人群会多渠道选择，青睐免税店，原因是他们偏爱价格适中的奢侈品，而且出国次数更多，而65后70后更多选择在高级购物中心消费。

二、武汉、大连恒隆广场提速，看好国内奢侈品市场

抛开上海两个标杆商场的光环，恒隆在非一线城市的商场业绩表现分化：定位高端商场的无锡恒隆广场、昆明恒隆广场租金收入表现可谓是引人注目，同比分别增长71%、72%；而定位次高端商场的沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场的表现却差强人意。

当然，在高端商场也有表现不佳者，如沈阳市府恒隆广场和大连恒隆广场，上半年商场租金收入均不足1亿元。

对于恒隆地产而言，上海之外市场才是其未来业绩持续增长的引擎。这些商场中，一些商场开业即火，如昆明恒隆广场、武汉恒隆广场；另一些则不断通过品牌调整引入奢侈品品牌，从而提升收入，如大连恒隆广场。

"武汉恒隆广场会比昆明恒隆广场更成功"

卢韦柏在介绍业绩时指出，集团有信心让武汉恒隆广场在更短的时间内，达到甚至超过昆明恒隆广场过去两年内取得的成功。

*武汉恒隆广场展望：复刻昆明恒隆广场的成功，图片来源/恒隆地产

这无疑是再次确认了武汉恒隆广场作为高端商场的定位。

要知道，昆明恒隆广场开业之后，重塑了当地的高端商业格局，成为了昆明市和云南省奢侈消费枢纽。占据了先机的它，让"后来者"昆明SKP不得不选择"遁地"——发展地下商业，以避免与其正面竞争。

武汉恒隆广场面临的情况却与之大相径庭。

虽然同为新一线城市，但是昆明和武汉的高端消费格局有着天壤之别。商业地产头条曾在《武汉商业：国资让道，"围城"渐开 | 城市好奇心》一文中提到，"（武商、中百、汉商、中商）四大本土零售商业巨头，圈起了一个"隐形"围城--外面的进不来，里面的不想出......四巨头渗透和把持着几乎所有武汉核心商圈--奢侈品集结的武广商圈、钟家村商圈、王家湾商圈、街道口商圈、徐东商圈等。"

武汉拥有如此强悍的本土商业巨头，外来者想入局分一杯羹实属不易。因此，自2013年拿地以来，武汉恒隆广场就备受瞩目，毕竟本土高奢商场--武汉国际广场就在马路对面，正面竞争是无法避免的。

作为"新一代掌门人"陈文博的首个作品，武汉恒隆广场无疑备受集团重视。可它也面临着巨大的压力：一方面是来自"邻居"武汉国际广场的正面竞争，另一方面是武汉2021年集中迎来了多个商业项目，其中不乏有K11、万象城、SKP这样的高端商场，随着武汉商业的高端进阶，城市高端消费必然呈现多核发展之势，到那时，武广商圈将不再是唯一。

在如此日益严峻的外部环境之下，武汉恒隆广场对外宣称更改重奢的定位，转为注重时尚和潮流相结合。

开业之初，从赢商大数据收录的品牌数据来看，武汉恒隆广场和武汉国际广场"撞脸"品牌较多，以奢侈品为代表的高档品牌，重叠品牌数达14个，包括LV、Gucci、Burberry等一线大牌。

后来，武汉恒隆广场做了一次品牌调整。据微信公众号"新商业LAB"的报道，截至6月28日，武汉恒隆广场撤出了包括钻石世家、Bebe Unicorn、周生生在内的7家品牌，新增Moynat、Maryling、Honor荣耀等9家品牌。传闻中的Apple旗舰店并没有出现，取而代之的国产品牌Honor荣耀。

那么，武汉恒隆广场是否会沦为"次高端商场"呢？

从这次披露的中报来看，答案是否定的——武汉恒隆广场出现在高端商场的名列。恒隆还指出，该项目在各方面均得天独厚，可望引领以奢侈品牌为主的地区生活时尚市场，截至2021年6月30日，已开业的商铺合共占可租赁面积的52%，大多数顶尖品牌计划于2021年下半年开业。

大连恒隆广场提档：BURBERRY、DIOR、LV今年陆续开业

在2020年致股东函中，陈启宗就表示，"昆明恒隆广场及大连恒隆广场特别值得关注。前者正蓄势待发，后者在迎头赶上。"2019年8月开业的昆明恒隆广场在上半年表现显眼，录得1.27亿元的租金收入，而大连恒隆广场仍在品牌调整中。

图片来源/大连恒隆广场

恒隆表示，大连恒隆广场正在转型成为云集奢侈品牌的地区购物商场。自2020年第三季度起，商场便逐步吸纳阵容鼎盛的顶级奢侈品牌进驻，当中大部分已开业，部分品牌正筹备于今年第三及第四季度开业。

据商业地产头条了解到的信息，自2020年起，BOTTEGA VENETA、GUCCI WATCH & JEWELRY、SAINT LAURENT相继进驻大连恒隆广场，从今年开始，更多一线国际品牌隆重开业，包括：BVLGARI、BRUNELLO CUCINELLI、EMPORIO ARMANI、MONCLER、TIFFANY&Co、CELINE、FENDI、CHAUMET、LORO PIANA、MONTBLANC、FRED。

接下来BURBERRY、BALENCIAGA、DIOR将在今年第三季度内陆续开业，LOUIS VUITTON将在年底开业，GUCCI亦在明年开业。除了奢侈品牌，SANDRO、MAJE、ANDREW MACKENZIE、MICHAEL KORS等轻奢品牌也已开业。

奢侈品，依然是恒隆广场的重要筹码。

业绩发布会上，陈启宗在回答传媒提问时表示，他十分看好中国内地的奢侈品消费市场。"内地的奢侈品消费依然非常强劲，奢侈品产品系列是世界上最齐全的，有些产品只有在中国的商场才可以买得到。而且恒隆的CRM做得非常好，目前已经有百万会员了。"

卢韦柏亦表示，一般在推进新一轮资产优化后，恒隆广场都会引入更高品质的奢侈品品牌，推动租金收入的提升。同时他还指出，只要提高服务质量，就能够吸引消费者留步。"就算疫情好转，可以飞得出去，相信消费者也会在国内购买。"

三、恒隆下半场，仍继续围猎二线城市

"想请问下恒隆对内地二线城市的发展看法，除了武汉、杭州等，有无打算进驻其他城市？如何处理和本土商业巨头的竞争关系？"

"我们（搭飞机）去了20个城市，具体是哪些城市，就唔可以话你知（不可以告诉你），其实好多城市都有机会的..."

陈文博在面对赢商网的提问时，回答很幽默。

未来，恒隆广场将会出现在哪个城市还是未知数。

就目前而言，恒隆地产一方面对已开业项目进行资产优化 ，前有已经完成的上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场，以及正在进行的大连恒隆广场、规划展开的济南恒隆广场；另外一方面进行新商场开发，近几年新开业的昆明恒隆广场、武汉恒隆广场。

不过，目前仅有杭州恒隆广场的商场在开发中，预计在2024年入市。陈文博亦表示，杭州项目的建设正在按部就班，预计一期项目将如期开业。

值得注意的是，杭州恒隆广场所在的是武林广场商圈，其面临的情况与武汉项目的情况类似，有了武汉恒隆广场的前车之鉴，不知道未来恒隆能否与本土商业巨头有更好的沟通方式呢？

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