石景山8万、顺义7万,北京彻底抛弃了刚需

来源：房产装修家居资讯时间：2021-07-30 15:33

1 最近几天，我看自媒体都在推石景山衙门口的新项目“长安悦玺”：这个项目的地块是五月份第一批集中供地时出让的，由融创+石泰联合体以总价64.4亿元拿下，溢价率4.5%，楼面价约6万/㎡。地块还算纯粹，没有乱七八糟的配建，唯二的限制，一是套内7090，二是最高售价不得超过79500元/㎡。可，这块地也太贵了，楼面价就高达6万。按照行业惯例，项目的售价一般是楼面价的1.5-1.7倍，即便是按1.5倍计算，售价也在9万左右，如今政府限价7.95万，相当于变相削减了开发商的利润空间。利润薄，后期的建筑质量就那啥。目前融创只是对外公布了产品效果图和户型设计，但价格并未公布。大胆猜测一下，估计会在7.6-7.95万之间吧。 从开发商的角度来看，这个价格已经很低了，利润也被压得很微薄；可站在市场及购房者的角度来看，7.6-8万，这个价格很高了，一点都不值。 首先，从位置来看，项目虽处于五环内，但周边环境和规划却属实不咋样：

如果，你没有去实地看过，请跟着我一起看下地图：项目周边，几乎什么也没有。哦不对，北边有个检测厂，就是下图中那个很长的红色建筑：

西边有个加气站，南边有一堆小型的混凝土公司、建材公司。地块周边现状是这样的：

作为石景山和丰台两区的交界处，这里完全是一种“两不管”的状态，所到之处皆是一派混乱气象。虽说处于五环内，可城市界面和配套完全不如五环外的古城。项目无论是距离地铁1号线还是14号线，都不近，比较尴尬。但好在，建设中的11号线在周边设置了一站——“鲁谷大街”站，估计有800米左右吧，西段明年冬奥会之前就能开通。

另外，从效果图来看，跟之前的“长安和玺”感觉没啥区别：

外立面土了吧唧。要知道，几乎同价位的首创天阅山河已经是铝板+玻璃幕墙、大开窗、大露台了。

2 顺义中粮祥云小镇周边保利、华润的项目，目前也已经曝出了更多细节：这块地是今年2月份，保利+华润以67.77亿元+异地配建162162㎡自持23%竞得，溢价率70.86%，折合楼面价4.2万/㎡。案名定位“和光瑞府”：

位置还算可以，虽说离地铁站两公里左右不算太近，但好在周边配套齐全，离中央别墅区也很近。据说，这是保利和华润的最高端产品系，也是世界上第五座“瑞府”，价格预计7W+。曾几何时，顺义的项目，价格只有4万多、5万多，如今摇身一变迈进7W门槛，身价倍增。值得注意的是：地块周边，刚去化完的限竞房“公园十七区”，以及前期的“中粮祥云赋”，价格不到6万，这一下子上车门槛瞬间提升一万多。 3 如今，北京的限竞房几乎全部去化完毕（除了一些实在卖不动的烂盘之外），由此代表的刚需时代，也要跟大家说再见了。 限竞房存在的最大意义，就是——帮忙压房价。 就拿现在很火的合生me悦来说，一居小户型基本接近7万了，两居6.3-6.5万。再往南一站地，中海的盘只有5.4-5.5万。限价放开后，单价直接涨一万。你要说合生品质比中海高多少，对不起，我没有这感觉（可能稍稍高一点吧）。个人愚见：这俩的差别只是：一个是限竞房，一个是普通商品房。如果放到半年前，合生这么高的价格，肯定卖不动。而现在，小户型卖得还不错。为什么？因为这是今年，甚至明年上半年，近郊仅有的小户型刚需产品了。这是第一批集中土拍地块的最高限价：

你看这高高在上的价格，还能有刚需产品吗？现如今的市场存在一个悖论，那就是：从市场和购房客的角度来看，这些项目价格都太高；而从开发商的角度来看，这样的价格水平，利润很微薄。石景山衙门口地块，就是最好的例子。人家拿地楼面价6万，最高只能卖到7.95万。注意：这是最高限价，最后肯定有一批房源价格要低于7.95万，盲猜可能会在7.6-7.7万之间。但即便如此，依旧不如之前中海的几个盘。问题到底出在哪了呢？

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