龙湖：“天晴补屋顶”，1月已完成全年基本融资

  3月24日下午，龙湖集团在线上召开了2019年度业绩推介会，依旧是董事长吴亚军和CEO邵明晓、CFO赵轶这一“铁三角”组合出席。

  和过往无异，“三好生”龙湖交出的2019年成绩单依然一副“别人家孩子”的模样。

  “谋定敏行”四个大字印在身后的背景板上，它是这场业绩会的主题，也是这家上市公司长期恪守的理念。

  在地产进入规模竞赛的通道时，始终用严格的财务策略保持着长期优于行业负债表现的龙湖，曾遭保守质疑。而当降杠杆、稳房价成为主基调，疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定时，一贯践行的稳健策略似乎成了龙湖最大的底气。

  吴亚军在报告中一句“多年自律与克制终沉淀出资本端的护城河”道出了龙湖逆境下的强韧，“天晴补屋顶”让她坚信，“过往沉淀令公司在危难中产生爆发力，是龙湖最真实的底色”。

  全年目标完成率110%

  财报数据显示，2019年龙湖实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，全年目标完成率110%，销售面积1424万平方米，较上年增长15.2%。

  分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区分别实现销售额823.9亿元、592亿元、522.5亿元、263亿元及223.6亿元，贡献率分别为34%、24.4%、21.6%、10.8%及 9.2%。截至2019年底，集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米。

  与此同时，营业额同比增长30.4%至1510.3亿元，其中物业投资业务收入同比增长41.5%至57.9亿元。归属于股东的溢利为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利同比增长21%至155.5亿元。毛利同比增长28.5%至508亿元，33.6%的毛利率继续维持在行业较高水平。赵轶表示，基于政府限价政策非常坚定，未来毛利率或将回归至25%-30%的水平。

  拿地方面，报告期内，龙湖斩获90幅地块，首入太原、长春、海口、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。按地区来看，环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。截至2019年12月31日，集团土储总建筑面积6814万平方米，权益面积4742万平方米。

  对于今年拿地时机的判断，邵明晓表示，“拿地金额应该稳中有增，2020年以来，龙湖已拿到了22个项目，在手现金充裕可以在市场遇冷的时候多拿一些项目，此外，商业运营优势让龙湖可以参与竞争部分相对有门槛的项目。过去的1月、2月都是拿地的好机会。”

  手握充裕现金流也让市场对于龙湖今年在二级市场的斩获充满期待，邵明晓重申了龙湖的收购原则——“倾向于项目级的收购，不会为了收购而收购，比例控制在25%-30%之间。”同时，邵明晓还强调依然要坚定守住财务纪律，不拿高价地，不拿地王。

  “1月份已完成全年基本融资”

  负债方面，作为融资能力最像国企的民企，报告期内龙湖净负债率为51%，在手现金为609.5亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。有息负债中，一年内到期债务为139.3亿元，占总债务的比例仅为9.5%，连续四年控制在10%以内，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.38。赵轶形容这一表现是“以自律换自由”。

  融资端的提前安排和较低的负债率让龙湖在行业遭受冲击时依然保有较大的主动权。吴亚军认可现金流的重要性，但她强调“‘天晴补屋顶’，龙湖去年下半年就开始注重现金流，今年1月份已完成全年基本融资。”在吴亚军看来，强者的姿态不是要强或好强，而是过往沉淀在危难中产生的爆发力。

  财务结构稳健的龙湖对待未来依然审慎，今年2600亿元的业绩目标意味着同比增长幅度为7%。邵明晓坦言，疫情下，今年上半年个别项目有些压力，但对公司业绩整体影响不大，无论供货端还是市场反应都是可控的。据其介绍，龙湖2月初已开始部署，2月中旬开始，153个售楼处向当地政府申请复工，目前，所有的售楼处除了武汉之外已基本全部复工。

  “市场端来看，3月份市场已经开始复苏，尤其长三角恢复到了八成，整个西部例如成都、西安等也恢复较快。”邵明晓预判，“4月份，销售市场应该会回到一个相对正常的水平，2020年龙湖有信心完成2600亿元的销售目标。”

  物业没有分拆上市计划

  物业投资方面，2019年，龙湖的物业投资业务不含税租金收入为57.9亿元，较上年增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79%、20.3%和0.7%。截至2019年12月31日，集团已开业商场建筑面积为377万平方米（含车位总建筑面积为493万平方米），整体出租率为98.5%；冠寓已开业7.5万间，整体出租率为77.4%，其中开业超过6个月的项目出租率为87.3%。

  疫情爆发后，龙湖决定对旗下39家商场减租66天，邵明晓坦承“此举会减少几个亿的租金，但目前龙湖39个商场已全部开业，复工的面积达到五六成，客流正在恢复中”，龙湖的应对之策是前期造成的损失将在未来的运营中补回来，今年将新开业9个商业项目，尽力确保60亿元的租金收入。

  和天街一样，龙湖旗下长租公寓冠寓的既定目标也没有改变，邵明晓表示，今年，龙湖冠寓将新开2.5万间，总数达10万间，预期收入近20亿元。

  自2017年以来，龙湖始终坚持着住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，即便疫情下物业的价值与作用开始凸显，房企扎堆分拆物管公司上市，龙湖依然重申物业暂无上市计划，将继续聚焦4个主航道。

  吴亚军不认为这是多元化发展，在其看来，跨出所属领域范畴或超出能力之外才为跨专业，而龙湖的四大主航道都是主业，均值得强化。

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