昆明公寓去化周期超四年半 价格没有最低只有更低

每经记者 陈 利每经编辑 陈梦妤

“没有最低只有更低”俨然已成为当前昆明公寓市场的真实写照。

今年上半年，昆明公寓市场打折促销尚属偶发现象，大多以尾房、工程抵款房等名义进行，对整体市场冲击不算太大；然而进入6月以后，公寓促销变得越来越密集，出现“踩踏式”降价现象：只见这家推出“6字头”价格，转眼那家就是第二套半价了，优惠幅度一个比一个狠。

日前，《每日经济新闻(博客,微博)》记者以购房者身份走访昆明巫家坝、盘龙区等多个公寓集中区域时发现，包括碧桂园、万科等在内的品牌房企公寓项目也加入了降价行列，就算是以往占据交通优势、价格坚挺的项目也不例外。

每平方米降价两三千元

作为昆明未来的商务CBD，巫家坝片区正处于如火如荼建设中，位于广福路与巫家坝路交汇处，不足30米的距离内就矗立有招商、世茂、中铁建等3个项目的广告牌，此外片区内还聚集了保利、金茂、中海、绿地等众多大型房企，在大举布局住宅外，大部分项目均规划了一定体量的公寓、酒店等商业产品。

“‘买一套，第二套半价’房源基本已经卖完了，近期我们将推出一栋新的公寓楼，前期冻资3万元，等开盘时就可以享受一口价优惠。”巫家坝保利·天际项目置业顾问张琴（化名）向《每日经济新闻》记者举例，一套面积30.41平方米的公寓，总价在48.8万元，但“如果现在冻资3万元，开盘一口价32.2万元，相当于优惠了16万元，就算没选到房，冻结的资金到时候也是可以解冻的。”

该置业顾问进一步向记者解释称，目前巫家坝片区基本所有项目均处于建设中，作为昆明未来的CBD，无论是自住还是投资都会有着不错的收益，“特别是现在周边项目价格均相比前期有着或多或少的优惠。” 距离保利·天际项目售楼部不足50米处便是金茂进入昆明的首个项目金茂广场售楼部，目前项目住宅部分已销售完毕，在售的也是公寓。尽管才下午2点多，项目现场已有10余组购房者在咨询了解，“目前项目价格在8000-9000元/平方米，相比前段时间的单价降幅有两三千元。”金茂广场置业顾问李林（化名）表示。

不仅巫家坝片区，今年以来，昆明公寓价格持续走低，呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如6月下旬，位于盘龙区的碧桂园·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天卖出了961套，与今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

就在碧桂园打折卖公寓的同时，万科、佳兆业、新希望等一些品牌房企的项目也加入了降价行列。

一头部房企云南区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，受制于产品本身缺点以及存量太大等因素影响，公寓销售比较缓慢。以往开发商为了回收资金，对公寓的定价本身就比较保守，对利润要求不高。然而这一愿望从去年下半年开始越来越难实现，因此许多项目开始推出只求覆盖开发成本的特价公寓。

“最近两个月，有些公寓的销售价格其实已经低于成本价，有些开发商的诉求变成了哪怕少亏一点，只要能快速回款也行。”

住宅环比跌幅全国第一

昆明多项目公寓打“骨折”，也让部分购房者开始心动。

在金茂广场售楼部内，购房者王先生带着妻儿正向置业顾问详细询问优惠明细，打算投资，而此前他已先后在呈贡、盘龙等多个项目实地看过。

“大部分项目表面上推出的优惠力度很大，但到现场后一看价格，又远不如宣传的那样低，又或者是价格低的都是楼层不好的一小部分。”杨先生告诉记者，“尽管目前昆明一些公寓价格最低5000多元/平方米能买下来，但对于像我这种用于投资的，首先还是考虑房子能不能保值。”

事实上，近年来昆明公寓市场供应居高不下。昆明锐理发布的数据显示，截至2021年上半年，昆明公寓市场存量达448.7万平方米，比2020年同期增长11%，去化周期达55个月。在库存持续增加的情况下，昆明公寓成交均价近三年来逐年下降，2021年上半年昆明公寓销售35.65万平方米，同比下降11%，成交均价为8660元/平方米，同比下降9%。

“2021年上半年昆明公寓市场供销价均下降，近三年来首次供销比小于1。”昆明锐理数据分析指出，尽管开发商以价换量去库存，成交均价自2018年来持续下降，但库存依然较大，去化周期延长，呈贡、高新和官南等板块，因规划发展利好和城市配套更新，虽有大量公寓产品入市，总体去化优于其他板块。

值得注意的是，在经历了持续上涨后，国家统计局发布的数据显示，6月昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8％，环比跌幅全国第一；二手房价格环比下跌0.6％，环比跌幅全国第二（仅次于牡丹江）。

另一方面，昆明房协数据显示，今年上半年昆明土地市场供应大幅放缓，供应计容建筑面积443万平方米，同比下降30.1%，成交508万平方米，同比下降13.6%；商品房新增供应量两年平均同比继续增长，成交量763万平方米，两年平均同比下降18.9%；其中主城区供应量两年平均同比增长11.2%，成交量两年平均同比下降26.1%，均价同比上涨16.2%。

“预计下半年主城区将供应住宅672万平方米，结合目前库存，可售面积将达到1564万平方米，去化周期25个月，全年或将新增供应住宅1130万平方米。”昆明房协数据总监张骏表示，按照半年周期移动平均计算，主城区住宅成交量处于下行区间，在购房者持币观望氛围提升的环境下，预计年底整体库存将继续增加，各项目去化压力加大，竞争加剧。

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