商办市场去化周期达53个月 昆明公寓市场降价风延续

每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤

昆明公寓市场最近又火了一把，特价、促销频繁上演，大批量“骨折价”公寓奔涌而来，价格不断跌破市场预期。

继前段时间出现“7字头”售价的公寓后，近段时间又出现“第二套半价”“买一套送一套，还带学位”……

事实上，去年以来，昆明公寓市场就开始“跌跌不休”，甚至出现有购房者花1400多万元购买了14套公寓，不到一年时间损300多万，要求开发商退房的情况。

据昆明锐理的数据显示，截至2020年12月31日，昆明商办市场存量达1414.70万平方米，其中公寓市场平均去化周期达53个月（4.4年），去化压力巨大。也因此，为了去化，各大开发商也是八仙过海各显神通，降价促销、送车位，还开始蹭上学位房热点。

降价促销仍是常态

事实上，昆明公寓这股“降价风”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈贡的实力蝶锦台推出了4700元/平方米的精装公寓，首次将呈贡的精装公寓价格拉到了5000元/平方米以下；随后11月，巫家坝一项目公寓将售价拉低到约8000元/平方米，以至于惹恼了一位前期曾经以11000元/平方米的价格买了一整层共14套公寓的投资者，要求开发商退房。

据《都市时报》，该投资者在2019年11月出资1400多万元买下14套公寓，打算做酒店，全款4套、贷款2套后，剩下8套共交了500多万元分期款，一年后在得知价格只8000元/平方米时，其表示“真的觉得亏大了！希望开发商能把8套房的500万元分期款返还。”不到一年时间，损失300多万元。

进入2021年，昆明公寓产品依然止不住下跌趋势，降价促销成常态。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家坝保利天际项目，就推出了“买一套公寓，第二套半价”的促销措施。

日前，《每日经济新闻(博客,微博)》记者曾致电保利天际项目售楼部，一名置业顾问表示，目前项目在售户型为25~53平方米，除25平方米的户型是平层外，其他户型都是LOFT，“第二套半价”的活动只针对25平方米的平层公寓。

“最近特价政策推行后，每天看房的人比较多，房源本就不多，这批产品快清盘了。”该置业顾问粗略计算了下，一套26.1平方米的平层公寓，总价32.36万元，第二套25.46平方米户型半价后价格为16.18万元，两套总价约48.55万元，平均单价约9400元/平方米。而保利天际26.1平方米的LOFT公寓售价约30万元/套，单价11500元/平方米，两者单价差距在2000元/平方米左右。

为加速去化，据云南房网，目前昆明在售的带学位的公寓有保利城、上悦天地、润城学府公馆、七彩云南第壹城，其中，润城学府公馆还能落户。虽然都带学位，但因个体差异，销售情况不一。

商办存量居6年来高位

昆明锐理发布的数据显示，昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高。截至2020年底，昆明商办市场存量达到近6年来的顶峰，去化周期为99.7个月。也就是说，哪怕是在不新增供应的情况下，全部卖完也需要超过8年，去化压力巨大。

仅就公寓市场来说，2020年昆明公寓市场整体供大于求，供给、销售、价格较2019年均有所下降，全年卖出了103.47万平方米，成交均价为9150元/平方米，存量面积约454.22万平方米，需53个月（约4.4年）才能消化完。

在一位昆明资深业内人士看来，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价，更容易变现。随着越来越多项目入市，昆明公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化，特别是呈贡区域。

据了解，2018年1月昆明出台的户籍新政明确，购买呈贡公寓即可申请在呈贡落户，这意味着呈贡成为了昆明唯一一个购买公寓就能申请落户的区域。

不过，昆明锐理数据显示，目前无论是呈贡还是昆明整体商办市场均供大于求，2021年供应量预计在180万~200万平方米，但成交量预计仅100万~120万平方米，价格也会受区位等影响，波动较大，整体成交将继续呈下滑趋势。

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