规模房企加码西安，本土房企压力加大

  近期，外来规模房企加码进驻西安。

  2021年6月28日，建业地产股份有限公司发布自愿性公告，公布有关潜在投资的谅解备忘录。拟收购西安荣华集团有限公司过半数股权及其对应的所有者权益，目标公司西安荣华集团有限公司位于陕西省省会西安市的领先房地产开发商，已交付累计总建筑面积约800万平方米的开发项目。其在西安市房地产开发行业中以智能化、功能化及个性化等方面的优势而走在市场前列。

  2021年7月9日越秀地产股份有限公司官方公众号发布消息称，与紫薇地产举行战略合作签约仪式，紫薇地产为西安高科（集团）公司直属核心企业，目前，已经逐步形成以商品住宅、保障型住宅开发、产业园区与城市公建配套、物业管理、社区服务等多个业态纵深发展的多元化企业集团。

  不仅如此，根据CRIC监测数据，2020年在西安招拍挂拿地金额TOP20房企中，投拓力度较为靠前的基本以外来品牌房企为主，西安本土房企中仅有作为陕西国企的西安高科、紫薇地产、经发地产3家。

  随着品牌房企纷纷加码西安，实力较弱的本土民营房企在土拍市场的压力进一步加大。

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  近年来，西安房地产市场加速发展

  西安房地产市场在2015年之前市场相对封闭，土地市场不成熟，以勾地为主，且拿地集中在本地小开发商，产品主要是小面积段、高容积率、刚需产品为主，不过得益于较大的人口基数，整体市场成交面积基本稳定在1000万平方米左右。

  2015年随着融创自公开市场以6000多元的价格拍得融创壹号院项目，西安的土拍正式进入招拍挂，价高者得的正规流程，自此西安房地产市场化真正开端。

  2017年随着西部大开发、一带一路等国家战略的持续推进，陕西省承东启西、联接南北的区位优势越发凸显。因此国家在2018年正式建立了关中平原城市群，同时认定西安为第9个国家中心城市，此后又在2020年中发布了《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导》，进一步支持陕西省以及西安市的开放发展。

  随着经济支持政策的集中推出，近年来陕西省的经济发展得到了较大的利好，核心城市西安也随之加速了人才的引进：2017年1月发布了《西安市人民政府关于印发进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件意见的通知》；2019年2月又发布了《关于进一步放宽西安部分户籍准入条件的通知》，宣布全国在校大学生均可迁入落户。这两个落户政策的实施，直接让西安常住人口从2016年的883万猛增至2020年的1295万人，是改革开放以来西安人口净流入最为显著的时期。

图：2011-2020西安常住人口情况

数据来源：西安统计公报、西安市第七次全国人口普查主要数据公报、CRIC整理

  人口的大量流入在增强西安经济发展潜力的同时，也为西安房地产市场的大发展带来了机遇。自2017年开始，西安的商品房销售均价开始逐年上涨，从2016年之前长期保持的6500元/平米左右逐渐升至2020年的15975元/平米，同时每年的商品房销售面积也稳定在2500万平米左右。

  火热的本地楼市让龙头房企们更加重视在西安市场的发展，也开始加大在西安的投入力度。

图：2011-2020年西安房地产市场销售情况

数据来源：国家统计局、克而瑞《2020西安房地产市场研究报告》、CRIC整理

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  TOP20皆布局西安，本土房企压力大

  随着西安房地产市场的不断发展，2017年至今，新城、旭辉、中南、佳兆业等房企纷纷选择在西安落子，中梁控股借道绿城一起合作开发西安西咸新区世纪大道项目，至此2020年的TOP20房企全部布局西安。

  随着品牌房企的不断涌入，本土房企的生存空间受到了进一步挤压。

  克而瑞西安机构数据显示，2020年大西安+咸阳房企销售表现TOP15排行榜中，融创以303亿元摘得榜首，前十基本都是外来的品牌房企，本土房企天地源和紫薇地产分别以76亿元和65亿元分别排名第9和第12名。整体来看，西安市场的销售排行榜中仅有2家本土房企的身影，未来在强者恒强的情况下，西安本土小房企的扩张之路变得更加困难。

表：2020大西安+咸阳房企销售业绩排行榜

数据来源：克而瑞《2020西安房地产市场研究报告》、CRIC整理

  不仅如此，在土地投资方面，根据CRIC监测数据，2020年在西安招拍挂拿地金额TOP20房企中，投拓力度较为靠前的基本以外来品牌房企为主，西安本土房企中仅有作为陕西国企的西安高科、紫薇地产、经发地产3家，其中西安高科以57.8亿元排名第3位。随着品牌房企纷纷加码西安，实力较弱的本土民营房企在土拍市场的压力进一步加大。

表：2020年西安拿地金额TOP20

数据来源：CRIC系统数据

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  部分陕西房企通过对外合作寻求发展

  在外来房企的压力下，部分陕西本土房企开始考虑和外来品牌房企进行合作。

  2015年9月天朗将8个项目的80%股权以6.84亿元出让给融创进行合作开发，开启了本土房企与外来房企的合作项目的先河。由于本土房企拥有丰富的土储以及客研经验，而外来品牌房企充足的资金以及优秀的开发能力，因此双方的合作可谓是双赢。

  在此之后，越来越多的本土房企开始和外来品牌房企进行合作，希望借助外来房企的“东风”进行发展，同时随着西安本地房地产市场调控的逐渐加码，加大合作的力度也是降低风险的一种方法。

表：部分本土房企与外来房企合作情况

资料来源：CRIC整理

  值得注意的是，和外来品牌房企加强合作虽然的确能够提振企业的销售、降低风险，但是如果过于依赖这种方式则有可能让企业成为外来房企的附庸，对于企业的长期发展带来不利影响。

  随着国家政策的支持，陕西的经济基本面逐渐向好，房地产市场也爆发式发展，吸引了众多品牌房企加大投资力度，也挤压了陕西本地房企的发展空间。

  从目前来看，西安房企竞争格局属于“寡头垄断”，两大寡头为融创和万科，属于第一梯队，只做西安和咸阳，销售金额与第三名差距较大，在这其中融创主打高端，在售楼盘多且贵，万科主要是盘多。

  本土房企甚至没能排上销售金额百亿以上的第二梯队，在这个背景下，部分陕西房企通过和外来房企加强合作发展自身，但也需要保持企业独立性，培养自身的竞争力，进而走向省外获得更大的发展空间。

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