成都集中供地收官：40宗地揽金355亿，本土房企占“地利”

6月11日，长达5日的成都楼市首轮集中供地落下帷幕，40宗地全部出让完毕，面积合计约3449亩，成交总额达354.86亿元。

值得关注的是，此次成都集中供地竞争激烈，超七成地块触及最高限价，平均自持比例近20%，并有5宗地需要现房销售；同时，平均“地房比”（地价占房价的比重）接近0.7，房企的盈利空间进一步压缩。

“地房比”接近七成，多宗地块自持比例高

此次成都土拍可谓是“未拍先火”，直接将“三道红线”全部未达标的红档房企拒之门外，在全国土拍中尚属首次。

6月7日，在土拍首日，成都市住建局成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》，直接将同时踩中“三条红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）或有严重失信情形的开发企业纳入竞拍黑名单。

此外，成都此次土拍规则设置得也相当严苛，采取的是“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，并以“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

在此次供应的40宗土地中，有30余宗在出让文件中明确了“竞自持租赁住房面积比例”的要求。成都主城区如高新区、成华区、青阳区、金牛区等自持租赁住房比例（简称“自持比例”）在20%以上，而近郊的天府新区自持比例更是超过30%。

其中，自持比例最高的是四川远达竞得的高新区中和街道76亩地块，自持比例高达59%，成交楼面地价13500元/平方米；其次是龙光拿下的天府新区兴隆街道地块，自持比例为45%，成交楼面地价10400元/平方米。

根据成都土地出让规定，自持租赁住房的年限为30年，自持年限自交付土地之日起算，年限内不得分割转让、抵押；因企业破产等原因通过司法处置，需整体处置，且处置后仍为租赁住房。

“在投资窗口期缩短之下，成都一次性供应大量土地并未能减缓竞争激烈程度，竞自持租赁住房比例更考验整体运营能力。”克而瑞地产研究院分析称。

还值得注意的是，由于房企竞争激烈，加之限价已经预先规定房价的“天花板”，房企的盈利空间也进一步压缩。经克而瑞地产研究院测算，对比可售楼板价来看，除去人才公寓地块，平均“地房比”接近0.7，房企盈利空间大幅缩小，部分热门地块“地房比”更是接近0.9，主城区中高新区、成华区、青羊区、金牛区的地房比达0.8以上。

本土房企成为最大“赢家”

据不完全统计，成都此次土拍盛会共有约65家房企参与（含联合体），40宗地块报名次数合计约352次，其中万科、华润、保利等龙头企业均报名超过20宗土地，人居、金茂、龙光、融信、金地、龙湖、美的、新希望、正荣、卓越、德商等报名数量也都超过10宗。

不同于其他热点城市资金雄厚的龙头房企成为拿地主角，成都的集中供地中，本土中小房企、国企成为最大赢家，本土国企和民企共计竞得21宗地，占所有地块的一半。其中，电建、德商、人居均通过联合拿地的方式在成都竞得4宗地，除了电建为央企外，德商、人居均为成都本土房企。

“本次集中供地中，本土与中小规模房企拿地金额合计为218亿元，占总成交金额61.7%，尤其是本土房企人居与中瑞天悦拿地强势。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

从成交金额排名来看，本土房企人居独自取地4宗，成交金额53亿元，成为此次成都集中供地取地金额最高企业，且其取地金额与其他企业呈现明显断档；龙湖独自取地1宗，成交金额18.7亿元，位列第二；龙光独自取地2宗，成交金额18.4亿元，排名第三。

克而瑞地产研究院分析认为，“由于成都绝大部分地块竞自持租赁住房比例较高，因此本土房企‘出手阔绰’也在情理之中，毕竟地缘优势、资金、人脉均占优的情况下，运营操作空间更加大。”

与此前多城土拍中规模房企“一马当先”不同的是，规模房企中仅万科、龙湖、华润等成都“老玩家”有所斩获，且多数成交地块位于主城区。据克而瑞统计，30强房企在成都共竞得11宗地，其中10强房企只有万科竞得2宗地块、华润拿下1宗地块。

亿翰智库西南房企研究中心分析称：“本土房企兴城人居、德商置业希望夯实成都市场占位，那么积极补充土储是必然选择；另外，电建地产、爱情置业等房企希望冲击千亿目标，实现业绩高增长，成都是他们重点关注的城市，但是面临着货值不足的情况，同样会积极参拍。”

新京报记者 徐倩

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