财政部最新出台的住房租赁税收支持政策，都有哪些亮点？

7月26日，财政部税务总局、住房城乡建设部公开了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（下称《公告》），明确了住房租赁企业税收支持大礼包，涉及增值税、房产税两大税种，10月1日起执行。

《公告》第一条称，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

另外，住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。

目前不动产租赁增值税一般纳税人的税率是9％，此次《公告》允许按照1.5％的征收率来计算缴纳增值税，税负将有所下降。当然《公告》也允许企业继续选用一般计税方法来计算缴纳增值税，这对进项扣除额度较大的住房租赁企业来说可能税负会更低。

除了增值税优惠外，《公告》第二条明确对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4％的税率征收房产税。

目前针对房产租金收入计算缴纳的房产税税率为12％，此次减按4％税率征收，税负将明显减轻。不过早在2008年就有上述房产税优惠政策，但优惠对象并不包括此次提出的专业化规模化住房租赁企业。

因此，此次《公告》房产税优惠政策其实利好专业化规模化住房租赁企业。

《公告》也给出了专业化规模化住房租赁企业的标准：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。

与此同时，《公告》授权地方可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50％的幅度内下调上述标准。

2016年以来一些住房租赁企业和房地产开发企业通过商改租、工改租，改建了一批租赁住房，但是面临土地、规划、审批等方面的困难，无法享受住房租赁的税收优惠政策。这次《公告》也出台相关规定，解决这一问题。

《公告》称，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策。

这意味住房租赁企业拿到上述保障性租赁住房项目认定书后，凭这个认定书可以享受前述增值税、房产税税收优惠。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

北京国家会计学院李旭红表示，今后住房租赁企业向个人出租住房将享受与个体工商户出租住房同样的税收优惠，体现了在税收政策方面对住房租赁行业的大力支持。税负成本的下降将有利于充分调动市场主体参与保障性租赁住房建设的积极性，营造良好的保障性租赁住房市场环境，从而增加保障性住房的供给，盘活存量房，改善住房供应结构，缓解住房租赁市场的供需矛盾和错配问题，解决新市民、青年人等群体的住房难的问题。

她认为，将支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房的建设供给，有助于推动结构完善、发育成熟的住房租赁市场的形成和发展。

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