规范政策密集出台 租赁行业逐渐步入正轨

随着我国住房租赁领域首部条例性规范性文件《住房租赁条例（征求意见稿）》于10月8日截止，租赁行业接下来即将出台正式文件，这意味着租赁行业开始被纳入有效的市场监管范围。

近年来，我国租赁乱象不断，众多长租机构先后暴雷，资本推高租金价格，无数租客被骗，人们对租赁行业最初的期待热情渐渐消散。作为民生行业，租赁行业在曲折中一路发展，业内人士认为，住建部向全社会公布住房租赁条例的征求意见，这是租赁行业立法之前的关键点，中国的住房租赁行业才刚刚开始。

政策频出 意在加强住房租赁市场管理

10月10日，河北省石家庄市人民政府印发《关于加快推进住房租赁市场试点工作的实施意见》，从金融、税收、住房公积金等5方面明确了一系列支持住房租赁市场发展的政策。

在落实租购同权相关政策方面要求，石家庄规定，非本地户籍承租人按规定通过住房租赁监管服务平台进行房屋租赁合同登记备案，并在取得居住证后，可享受义务教育、社保等基本公共服务权益。

9月23日，成都市住房和城乡建设局、市发改委等9部门联手出招《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员发布本市住房租赁房源信息的，应当符合4个条件：

1.?? 依法办理市场主体登记；

2.?? 住房租赁企业和个体工商户已报送开业信息、房地产经纪机构已备案，住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员数据已入库；

3. ? 未被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单或其他被主管部门限制发布房源；

4. ? 已按规定开立住房租赁资金监管账户；

成都还规定，租赁资金要纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的，租金、押金及利用住房租金贷款获得的资金应存入住房租赁资金监管账户。承租人支付租金周期在3个月以内的，由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。存入监管账户的租金按月划转给住房租赁企业使用。

几乎同时，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于开展2020年第一批住房租赁市场发展专项资金支持项目申报工作的通知》，武汉市符合相关要求的住房租赁企业、单位及相关机构，可开始申报今年首批住房租赁市场发展专项资金补贴。

根据《财政部办公厅 住房城乡建设部办公厅关于组织申报第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，财政部、住房和城乡建设部于7月组织开展了试点竞争性评审工作，进入2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点名单包括天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安。

类似的政策多不胜数，比如山东济南积极搭建住房租赁综合服务平台，已录入房源15.8万套，加之《住房租赁条例（征求意见稿）》的出台，今年以来，从中央到地方政府，均从多个层面加强租赁市场管理，有效规范行业发展。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，住房租赁条例意见稿中明确了住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。对于倍受关注的金融侧产品和服务支持，提出了支持发展房地产投资信托基金、债券、证券等方式，来专门用于发展住房租赁业务，这些都值得关注。

张波进一步认为：“该条例预示着未来针对租赁行业支持会更为加强，不但在土地供应等层面加强保障，金融侧的支持力度会进一步得到法津法规层面的保障。”

龙湖冠寓发展部总经理张智聪认为，住建部向全社会公布住房租赁条例的征求意见，这是租赁行业立法之前的关键点，龙湖有幸提供了一些建议，也参与了整个过程。中国拥有14亿人口，未来可能会是全球最大一个租赁住房市场，住房租赁行业，才刚刚开始。

租赁企业的春天到了吗？

随着租赁行业在制度建设方面逐渐完善，租赁行业或将成为一条真正的赛道。

虽然一场疫情让行业迅速洗牌，但是如龙湖、万科这样的长租机构一直在稳健提升规模。截至2020年6月，龙湖已布局全国30余个高能级城市，累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%。2020年上半年，万科泊寓累计开业12.7万间，规模亦是再次突破。

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓此前表示，在保持行业比较靠前的规模的前提下，冠寓今年可以开到十万间，收入有可能会超过20亿。他表示：“这个业务经过这两三年的打磨，实际上也是未来会给集团形成一个赚钱的业务。”

探究龙湖的发展经验，重点有两个方面，一是规模增长，龙湖除了通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营，也有大量的政府合作项目，协助地方解决人才安居问题。

截至目前，龙湖冠寓已与广州、武汉、南京、重庆、深圳、天津、苏州、青岛、厦门、上海、无锡、珠海、长沙在内的全国多个重点城市政府及相关事业单位，房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作了50多个人才公寓项目，提供2万多套人才住房，助力提升各城市人才吸附力。

比如在深圳，2019年龙岗区的近十个冠寓项目都被纳入地区人才安居补贴标杆门店，目前龙湖冠寓已在深圳龙岗区和龙华区推出了5500多套人才公寓，为深圳人才提供优质居住服务。值得一提的还有武汉，龙湖冠寓江发路店、汉龙湖冠寓卓刀泉店是武汉市政府启动的“百万大学生留汉计划”的首批人才公寓之一，在住房保障和补贴方面积极满足年轻人需求。

在天津，龙湖冠寓近3年推出了4000多套人才公寓，解决企事业单位人才住宿问题，帮助天津更好地吸引和留住优秀人才创新创业。此外，还有龙湖冠寓青岛中德生态园店、龙湖冠寓苏州常熟大科园店、重庆两江人才公寓，都是龙湖冠寓与政府合作打造人才公寓的成功样本。

二是租赁产品，龙湖清楚的认识到，与成熟国家相比，我国住房租赁市场发展还有相当大的差距，这正是企业努力奋斗的方向。龙湖在行业发展早期，通过科技、产品解决方案的研发，让行业向更好的方向发展。

龙湖冠寓产品与市场化不同，所有新推出的公寓住房产品均属于全拼装结构，墙板、地板主要的装修材料来自自有工厂生产以及组装，围绕这些构建一整套的实施体系，可以做到客户入住时产品各方面安全可靠。

此外，公共空间方面的优化，行业成功的核心是用数据驱动业务，这在冠寓中广泛运用，围绕空间载体之下的物理空间，围绕管理环节在线，围绕客户在线，围绕服务在线，龙湖构建了一整套的数字化系统。到今天，所有的服务过程完全实现了数字化。

过去四年，龙湖冠寓的管理效率一直在提升，张智聪透露，与前年相比，龙湖冠寓的整体效率大概提升了两倍。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，住房租赁市场是整个房地产市场当中产业化进程很快的、科技应用程度很高的一个细分市场。

他进一步表示，房地产市场进入存量时代以后，由原来的建造房屋变成了存量房屋的有效使用，整个房地产市场的核心在住房租赁市场，住房消费市场潜力很大，不仅能孕育足够多的规模企业，还将出现世界级规模的长租企业。

迈点研究院表示，首部《住房租赁条例》征求意见稿出台，标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。众多一线品牌蓄势以待，迎接疫情过后的春天。

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