“三道红线”再添新补丁，哪些房企受影响大？

“三道红线”政策出台近一年，房地产融资监管还在持续收紧。

7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%（即拿地销售比），且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。

此前，按照“三道红线”试点要求，拿地销售比是两个观察指标之一，如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。

而这一次，直接要求房企拿地销售比不得超过40%，且含招拍挂+收并购拿地。

虽然监管尚未就此消息予以公开证实，但从业内传递的消息看，大概率是确定的了，这也是对“三道红线”的进一步打补丁。

那么，被监管的重点房企有哪些家？对他们的影响有多大？地产行业困局是否会加重？

▲地产锐观察整理

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重点房企含哪些

2020年8月20日，住建部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，被认为是传闻已久的“三道红线”的正式落地。

参加这次会议的12家房企也是“三道红线”的首批试点房企 ，包括碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、中梁控股、保利发展、新城控股(601155,股吧)、中国海外发展、华侨城、绿地控股(600606,股吧)、华润置地和阳光城(000671,股吧)。

据自媒体壹地产报道，在2020年的最后一天，有关部门再次召开了关于“三道红线”的座谈会。会上监管表态将“三道红线”试点房企扩大到30家，第二次座谈会新增了华夏幸福(600340,股吧)、金茂、世茂、招商蛇口(001979,股吧)和龙湖等房企。

目前尚未见监管部门公布的“三道红线”试点房企名单。

但有地产锐观察投融资群友与某试点房企交流得知，被纳入“三道红线”试点的重点房企，基本是克而瑞年度销售排行榜的TOP30，外加华侨城。

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重点房企的拿地销售比

根据中指院拿地排行榜数据及克而瑞的权益销售额排行榜数据进行计算，TOP30房企（以2020年权益销售计）的拿地销售比数据如下：

▲数据来源克而瑞、中指院，地产锐观察整理

*富力集团2020年度拿地数据为按照楼板价计算数据

可以看出，约2/3房企的2020年度和2021年1-6月份的拿地销售比低于40%。均高于40%的包括新城控股、华润置地、金地集团(600383,股吧)、绿城中国、正荣集团和华侨城。

从2021年上半年各家房企拿地销售比数据看，如要求“三道红线”试点房企拿地销售比不超40%，那么意味着华润置地、绿城中国下半年拿地受到的影响比较大。

如果销售金额和上半年相比没有较大的增幅，那么下半年万科、新城控股、金地集团、融信集团、中国铁建(601186,股吧)、正荣集团、华侨城在拿地方面也要有所收敛。

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“新补丁”落地有待细则

为什么将拿地销售比监管红线定为40%？

业内一般认为，拿地金额与同期销售金额之比一般在40%比较适中，即同期拿到的地与同期卖掉的地（地上的房子）大致相同。

但是地产锐观察投融资群也有群友讨论，拿地销售比不超过40%的监管新规，落地还需要细则的明确。

一是，计算口径的问题。销售额和买地金额是按权益还是全口径计。前述与某试点房企交流的群友表示，监管的口径是“权益”数字。

二是，数字怎么核实的问题。

红姐和某试点房企区域公司负责融资的相关人士交流时，他表示，上市公司有公告，销售金额和拿地金额数字比较透明，且“三道红线”试点企业也要将数字定期上报给人行。

但是，也有群友表示，企业公告和上报给人行的数据的可信度也有待考量。

一方面，研究机构的销售排行榜数字有的是“注水”数字，而企业公告的销售数字大约与排行榜数字一致，因此难以核实。

另一方面，红姐曾和某排行榜机构交流过，并购拿地的金额数据由企业上报，因此如以排行榜机构拿地数据为依据，也会有不准确的情况。

并且，有群友还表示，房企拿地的变通方式很多，现在已经有房企开始采用体系外公司拿地，然后过给体系内公司。

但也有群友表示，通过审核被收并购企业的资产和税务清查，能够清晰核实房企收并购拿地的金额。

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问题房企暴露或增多

尽管在“新补丁”如何落地方面仍有争议，但是监管执行是大概率。从前述分析可以看出，对于部分试点房企进一步拿地还是有影响的。

就在上周五，决策层和主管部门还表示，下一步还将加强房地产金融管控。

面对三道红线、房贷集中度管理、“两集中”供地新规，以及将商票和拿地销售比纳入监管的陆续打补丁，有业内人士甚至预测，下半年至少还有会两三家高杠杆房企会曝出流动性问题。

业内较为一致的判断是，在监管整治趋强、房贷利率上升的背景下，下半年的楼市销售不容乐观，房企拿地会更加谨慎，即便是现金流充裕的绿档房企。

另外值得注意的是，当前房地产库存的相对低位，并不能非常客观地反应楼市的基本面，因为很多房企为了应对“三道红线”融资新规以及疫情的冲击，选择加大销售回款，一年多来进行了非常规的大规模的打折促销。

如果如某券商研报所言，当前的库存低位被监管认为是一系列调控监管措施加强的前提与底气，那么可能会出现调控过于严厉的“误伤”。

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