周一谈市场:供应超60万平方米 70城房价指数平稳运行

【 市 场 关 注 】

银保监会网站7月16日晚间披露，银保监会依法查处4家金融机构违法违规行为，并罕见开出近3亿元巨额罚单。从处罚事由来看，包括前期违法违规行为整改不到位、理财产品不当交易、部分理财产品底层资产信息未准确披露、为房地产市场或地方政府违规提供融资、违规投资企业股权、租金保理业务基础交易不真实、变相支持地方政府举债等。

北京市住房和城乡建设委(下称“北京住建委”)网站消息，为完善本市共有产权住房配套政策，规范共有产权住房出租行为，促进住房租赁市场健康发展，根据有关文件规定，结合本市实际，北京市住房和城乡建设委员会起草了《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知(试行)》(征求意见稿)。公开征集意见时间为：2021年7月16日至7月23日。

近日，杭州市人民政府网站发布了《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》公开征求社会意见的通知。《征求意见稿》总共24条，内容覆盖教育、房产、城市建设等多个方面。

7月15日，戴德梁行发表2021年第二季商用物业投资市场回顾及展望。随着香港新冠疫情有所改善，加上经济回稳，本地投资者及资金雄厚的房地产基金转趋活跃，开始密切留意市场上的投资机遇，令今年上半年的商用物业市场交投明显增加，资金追逐工业物业，戴德梁行执行董事认为，下半年商用物业投资市场持续向好，投资者仍会热衷于工厦项目，长远则聚焦于酒店项目。

【 一 周 综 述 】

经过持续反弹后，上周成交出现回落。据上海中原地产数据显示：上周（7.12－7.18）新建商品住宅成交面积8.4万平方米，环比减少73.9%。

供应方面，继前期供应迎来爆发后，上周再向上推进，第三批房源中，剩下的楼盘加紧入市。入市面积达到61.9万平方米，环比增加55.7%。入市的楼盘达到23个。上期入市的项目主要是刚需以及首次改善产品，分布在嘉定新城，南汇新城等5大新城区域。除这些区域，还有改善买家关注比较多的区域，比如周康、徐泾、江桥等区域。高端项目只有1个，是不夜城板块的龙盛福新里，投放119套，网上报均价13万元/平方米，也是当期入市价格最贵的一个项目。上周入市面积最大的项目是奉贤海湾板块的电建泷悦蓝湾，达到7.3万平方米，网上报均价3.1万元/平方米。

前期供应量虽然出现上行，但是领到预售证到签约会有一段时间差，因此这周成交出现大幅下挫。不过从市场情绪来看，并没有大的波动。从认筹的项目来看，开盘产品基本能全部消化完毕，因此，在短期休整后成交有望马上恢复。尤其是上周有超过60万平方米的项目入市，并且项目多数是刚需和刚改类产品，这类项目签约速度快，因此一周以后就会转化成签约数据，未来成交快速反弹没有悬念。

上周国家统计局发布了2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，涨幅整体呈现稳中有落的态势。

数据分析

特点1、环比涨幅均趋于稳定。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。随着各城市政策继续“打补丁”，外加上信贷进一步管控和收紧，调控效果进一步显现，房价快速上涨的势头得到遏制。

特点2：16个城市下跌，最大跌幅略有扩大。6月二手房价格环比下跌的城市有16个，比前期减少1个。不过最大跌幅有所扩大，6月最大跌幅是0.7%，而5月最大跌幅只有0.5%。可以看出，出现环比下跌的城市除了深圳以外以三线城市为主。当市场上升动力减弱时，市场本身不强的城市率先开始下跌。

特点3：深圳二手房连续下跌。深圳出台诸多政策，针对二手房市场还有指导价格等举措，在政策持续作用下，二手房房价出现连续下跌，并且跌幅有所增大，当月二手房环比下跌0.2%，扩大0.1个百分点。其余一线城市中，北京上涨幅度最大，为1.3%。

上海市场分析

6月份第三批集中入市的楼盘陆续领到预售证关系，供应量出现猛增，推动了成交上行。从交易节奏来看，走出前高后低的走势，6月第一和第二周成交量都在30万平方米以上，两周几乎干了相当于一个月的活。不过基于放量特别明显，因此最后一周连翘尾动作不明显。从成交产品来看，有大量刚需和首次改善产品，基于结构性因素成交均价出现下滑。因此价格幅度上涨趋缓，涨幅比前期收窄0.2个百分点。

6月二手房成交同样出现向上推升走势，不过成交量尚未超过3万套。一方面近期新房入市量大，不少置换业主选择快速交易，赶紧接上新盘的开盘节奏。另一方面，市场消息也比较多，比如信贷收紧后，放款时间有所延长，因此在这些消息面影响下，不少买家选择快速入市。早签约，早审核或许能尽快放款。从市场心态来看，虽然前期成交量出现收缩，但绝对量仍处于活跃范围内，尤其是6月成交量出现明显反弹，因此房东还处于强势地位。从价格指数来看，出现1%上涨，涨幅比前期扩大0.3个百分点。

后市展望：调控剑指存量市场

虽然近期市场温度比一季度略得到明显控制，但仍处于高位。因此调控不断升级加码，7月上旬上海对二手房挂牌价格进行审核，不通过校验的房源不得公示。换而言之，一些挂牌不合理的房源将清理出市场。相比新房市场，今年上海二手房市场涨幅更多。从成交量来看，新房和二手房交易比例大约1:3，因此对二手房调控升级加码是有必要的。预计在新的调控政策指引下，上海二手房挂牌价格会趋于理性，同时也能稳定住市场预期。预计二手房价格上涨幅度会得到控制。

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