租房群体高达2.3亿！刚需买房不易，专家建议房价下降27％！

据国家统计局官方数据显示，上半年商品房销售额高达近9.3万亿元，全国商品房销售面积也增加到了8.86万平左右。以此计算，2021年上半年全国商品房均价已高达10485元／平。短短半年时间，全国平均房价又上涨了6.3％。

在如此密集调控的背景下，楼市的持续上涨仍没有见到拐点，这着实让人难以接受。所以我们也看到，最近两三个月，国家针对热点城市，开启了堪称史上“最严厉”的楼市调控。深圳、合肥、东莞、南京等二十多个热点城市，调控政策都迎来了大幅收紧。严控楼市的背景下，炒房投资客、开发商、房产中介，甚至银行都是一片哀嚎。

全国平均房价首次突破万元，高达10485元／平，到底算不算高？在不食人间烟火的专家看来，毫无疑问并不算高。北师大教授董藩曾直言，开发商每年可以销售10多亿平米的房子，商品房销售额能高达十几万亿，这说明绝大多数人是能承受得起现在的房价的。很多人抱怨买不起房，不是房价太高，而是自己的造富能力太差。

无独有偶，某房改专家也认为，现在的房价不算高。不仅如此，他还直言表态，“房价上涨是好事”，一方面老百姓的家庭财富增加了；另一方面，房价上涨很好地化解了通胀压力，这让老百姓生活得很轻松、很幸福。

事实真的如此吗？房价真的不算高吗？官方的态度显然并非如此。首先，2016年底国家提出“房住不炒”，等于是客观承认了我国的房价“严重偏高”。尤其是还喊出了“遏制房价过快上涨”的口号，无疑是在告诉所有人，房价已经脱离实际，与绝大多数老百姓的工资收入严重脱钩了；

其次，2019年初社科院发布研究报告结果显示，2018年中国房价收入比为9.3，已经超过了临界点。这意味着房地产对经济增长的综合贡献已经为负——高房价会通过成本效应导致其他产业固定资产投资下降。尤其是在许多房价收入比过高的一、二线城市，楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。所以社科院给出的结论是，不管是出于保护亿万刚需的住房权益，还是实现我国经济的稳固高质量发展，亦或是恢复实体经济的龙头地位，高房价问题都亟待解决；

再者，近年来，央媒不止一次发声喊话“高房价”。2019年1月29日，经济日报发表文章直言，警惕房价过高、房租上涨过快等对消费的挤出效应问题，根本上还是要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；2019年5月29日，中国经济网更发布标题为《放弃房价上涨幻想踏踏实实做实业》的文章，警告炒房投资客对房价上涨要有正确的理性认知；2021年4月，经济日报再发文呼吁“别让高房价吓跑大城市的年轻人”。不仅如此，文章还强调，未来应该想方设法破除限制大城市长远发展的高房价障碍。

住房大量空置，刚需买房不易！租房群体更高达2.3亿

房价到底高不高？其实最有发言权的是数以亿计的普通刚需购房者。君不见，最近几年在房地产不断发展，房价不断上涨的背景下，国人对于房地产的态度有了明显的变化——2015年之前，很多人还在努力赚钱凑首付，但2019年、2020年之后，年轻人普遍的观点是“不买房”。这有两层原因：其一是有些父母长辈们已经早早帮助自己买好了房产，未来自己只需要养活自己即可。马云曾经说过，未来90后、00后可能至少要管理5套房产；其二是面对不断上涨的房价，很多人已经意识到单纯凭借工资收入不可能买房了，所以索性就彻底放弃了买房的念想。更有甚者破罐子破摔表示，“一辈子不买房”。

真的有这么夸张吗？现如今的房价，真的那么难以承受吗？答案是肯定的，刚需买房不易，比我们想象中的要严重。中国房价行情网数据显示，截止到6月末，全国均价超过2万元／平的城市有23个，超过1万元／平的城市有81个。如果仅仅以全国房屋均价计算，当前时期购买一套100平米的房子，总价是104万。按三成首付算，购房首付款是31.2万元，再算上购房税费和房屋维修基金等，购房需要准备的总金额不低于35万元。按国家统计局公布的2020年全国居民人均余额10979元（人均可支配收入32189元-人均消费支出21210元）计算，购买这样的一套房子至少需要34年。这还不包括未来30年每月近4100元的银行贷款。

现实中，为了凑齐购房首付，父母兄弟齐上阵的比比皆是。但往往就是这么努力了，有时候却仍然无能为力。一方面，房价仍然在不断上涨，另一方面国人的消费成本也在增加。如此一来的结果就是，无论我们多么努力地赚钱、存钱，都赶不上房价上涨的速度。尤其是一二线城市，动辄三四万元一平的房价，早已令绝大多数普通工薪阶层绝望了。

房价到底降多少合适呢？专家建议房价下降27％

国人无力承担现如今的高房价的另一个有力证据是，截止到到2020年末，我国租赁人口整体规模已经高达2.3亿。另有数据显示，我国首次置业的年龄比有些发达国家早10岁左右。那为什么租房群体还有这么大的规模呢？只有一个合理的解释：房价太高，不可能每个人都买得起。尤其是北上广深这样的国际化大都市，超过9成以上的居民都不可能通过工资收入来买房。他们解决居住的最好的办法就是租房。

然而资料显示，最近几年，随着一二线城市房价不断上涨，催生了房屋租金上涨，越来越多的外来务工人员，已经连房租都快承担不起了。

很多人不知道的是，伴随着房地产的快速发展，其实高房价的弊端也越来越明显。首先，它严重挤压了实体经济的发展；其次，过度占用了信贷资源。截止到2020年末，全国住房贷款总余额高达35万亿，占2020年GDP总收入的1／3；再者，高房价催生的投资炒房热潮，带动的买房造富风暴，更直接让读书变得无用，让爱情变得功利。此外，有研究证实，高房价也在抑制生育。

当然，高房价最大的弊端就是挤压消费。上面已经分析过了，以当前全国房屋均价计算，普通人购买一套房子就需要不停歇工作34年，而且还要搭上未来30年的工资收入的绝大部分。这毫无疑问已经“吃掉”了一个人甚至是一家人半辈子的工资收入了。买房花掉了大半收入之后，消费怎么可能上得去呢？哪还有多余的钱来消费呢？事实上，现实中绝大多数贷款买完房后的人，生活品质都大幅下降了。

所以不管是出于提振国民经济，还是达到催生目的，亦或是拉动居民消费，都非常有必要让现在的高房价下降一部分。那么房价到底降多少合适呢？专家建议房价下降27％——5月底，在西安某论坛上，金融专家朱云来直言：现在的房价下跌27％才是合理水平。按照当前全国房价均价10485元／平计算，中国合理的房价应该为8000元／平左右。

27％这个数字是如何得来的？是专家随口一说吗？当然不是。这是基于国民的人均余额，然后按照收入、支出、利率水平以及贷款30年每年的还本付息1万块，建立模型后精算得出合理房价水平，然后再和当前的平均房价做简单的运算得出的最终结果。

高房价的根源：高空置率——全国空置房总量或超1亿套

学过经济学的人都知道，影响价格的核心因素是供求关系，供大于求，价格下跌，供小于求，价格上涨。房价同样是由供求关系影响。著名经济学家任泽平曾经说过，影响房价的长期因素是人口，中期因素是土地，短期因素是政策。

不过在我们看来，我国高房价的根源是高空置率——开发商建造的房子总量其实是完全可以满足居住需求的，但因为有相当一部分房子被有钱人购买后只是单纯地空置。住房大量空置，那么原本平衡的住房供求就会发生变化，当供小于求时，房价就会不断上涨。

根据西南财大和央行公布的空置率（22％）、商品房总量（3.5亿套）、其它各类住房总量（2亿套）计算，得出我国空置房或超1亿套。如果这些空置房全部用来住人，每套房子即使按照住一家三口计算，空置房也至少可以解决3亿人的居住问题。

7月15日，著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿也证实我国住房空置率严重畸高：现在的房子太多，需求却是有限的。许多地区房子是一片一片地建，晚上开灯的却不多，更像一个“睡城”。粗略计算空置率不低于20％。供给大于需求，是当前房地产行业的一个问题。

如何快速有效降房价？专家献上“妙计”

综上所述，我国绝大多数城市的房价偏高已成事实。不仅如此，高房价的根源也已经找到。那么如何才能快速有效地降低房价呢？专家提出5字“妙计”：开征空置税。在原住建部副部长房产专家仇保兴看来，为了逐步“烫平”虚高的房价，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。尤其是开征空置税已经到了刻不容缓的地步了。

俗话说得好，解铃还须系铃人，既然高房价的成因主要是高空置率，那么从这个层面着手解决问题，自然就能够达到“水到渠成”的效果。

为什么说开征空置税是降房价的“妙计”？开征空置税真的能快速有效降低房价吗？答案是肯定的。首先，空置税是住房持有税，如果税率设置合理，确实可以有效降低房价。在这一点上，黄奇帆有相同的认知。在黄奇帆看来，如果空置税的税率能达到3％，就可以彻底杜绝炒房。因为刨除资金成本、税费成本和房产折旧成本，再加上空置税成本，炒房所能够赚取的利润寥寥无几。未来在房住不炒的总基调下，有些城市的房产投资价值会大幅度下滑，搞不好还可能亏钱，这绝非危言耸听；其次，开征空置税，不仅可以有效抑制高房价，还将大大削减房子的投资价值，逼出空置房源。短期还可能倒逼多套房者开启“降价抛售潮”。

不过，值得一提的是，即使未来真的开征空置税，房价也没有大跌的理由。事实上，国家层面早已经给未来的房价规划好了发展路径：平稳。即使是欠发达、潜能较低的城市，房价也不大可能大跌。这有两方面原因：其一，房价大起大落不利于社会稳定，更不利于房地产市场的稳定，而稳定是未来5年我国房地产发展的核心基调；其二，可以肯定的是，未来国家会采取多种途径并用的方式来实现房价“软着陆”——大力发展经济，使国人的工资收入水平大幅提高到现在的2-3倍，房价工资收入比减小，就实现了变相降房价的目的了。

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