现如今的中国,真的还会存在大量的买房刚需吗?

第一种观点

什么是刚需？刚需就是还没有解决基本居住需求的人。这样看来刚需有但不多。

如果从家庭来看，根据央行报告，目前我国城镇居民的住房拥有率达到96%，有两套住房的占31%，有3套以上住房的占10.5%，家庭户均住房1.5套。也就是说，目前只有4%的家庭还没有住房，绝大部分的家庭至少有了一套房子，家庭户均1.5套住房已经超过了国际1.1套的平均水平。

如果从个人的角度看，年龄在30岁到40岁的大龄青年，已经到了结婚安家的年龄，但由于一二线城市房价太高，个人收入和仅有的存款根本就买不起房，因而也就成为刚需。每年的大学毕业生有八、九百万，男性恐怕要占到五、六万，但毕竟年龄还小点，严格的说还不是真正意义上的刚需。

那么，为什么还有那么多的‘’刚需‘’呢！个人认为主要有几方面的原因。

一是因为房价太高买不起房，而被迫成为刚需。如果房价下跌30%以上，刚需或可能也会减少30%。

二是人口的流动，使部分有房人成为暂时的刚需。比如从三四线城市流入到一二线城市的人群，要卖掉原来的房子到落户的城市安家，但大城市的房价毕竟太高，部分人不得不临时租房。

三是农村人口为了孩子上学或者其他原因到城里买房，虽然老家有房子，但不在城里买房，孩子就入不了学，这部分人也算是刚需。

四是炒房客。虽然政府一再强调房住不炒，但仍有部分人千方百计投机买房，与真正的刚需抢市场，哄抬价格，致使刚需越来越多。还有部分家庭，急于改善住房条件而买房。

其实，我国的房子已经多了，现在比较认可的说法是够34亿人居住，空置房有6500万套，空置率也达到了20%以上。但是，由于贫富差距太大，刚需还在不断增加，只有把房价降到一个合理的价位，让人们都能买得起，这才是硬道理。

第二种观点

现如今的中国，虽然城镇住房总量已经饱和，但在城镇化推动下，农业人口持续向城市转移，中小城市人口持续向大城市转移，叠加改善和拆迁住房需求，刚需群体依然很庞大。相关的意见分享如下，供参考。

第一、现如今的中国，城镇住房总量已经饱和

小菜用两个国际通用指标，分析说明现如今的中国，城镇住房总量已经饱和。

01、城镇居民家庭住房自有率

人民银行在今年4月份的时候，曾经发布过一份城镇居民家庭资产负债情况调查报告。该报告显示，我国城镇居民家庭住房自有率已高达96%，拥有2套房的家庭达31%，拥有3套房的家庭达10.5%，户均拥有住房1.5套！跟美国比，美国住户拥有住房的比例为63.7%，低于我国32.3个百分点，如下图所示。（图表来源：人民银行报告）

2017年的时候，西南财经大学也曾发布过类似的调查报告，显示当年我国城镇居民家庭的住房自有率已超90%！

这说明了目前我国城镇居民家庭住房自有率已经很高，城镇住房存量已经饱和，我国已经在总量上解决了城镇常住居民住房“有没有”的问题。

02、城镇住房套户比

我们都知道，真金白银投钱的主，搞的数据可能更贴近市场。所以，小菜在城镇住房套户比上，比较认可恒大研究院数据。

恒大数据显示，我国城镇住房套户比已达1.09，接近国际正常值1.1，低于美国1.15，高于德国1.02和英国1.03，城镇住房总量供需“静态”基本平衡。

不管是人民银行的户均1.5套，自有率96%，还是恒大套户比1.09，都从不同的角度证明，我国城镇住房总量已经饱和，城镇居民家庭已经不缺房。

第二、在城镇住房总量已经饱和的情况下，刚需还大量存在吗？

应该是存在的！未来的刚需购房群体主要来自于以下方面：

01、改善需求

我们先看两个上节数据背后的指标：

⑴住房套均面积

机构数据显示，目前我国城镇住房的套均建筑面积是89.6㎡。

也就是说，在城镇房子中，成套的、可用于居住的房子平均建筑面积是89.6㎡，这个数据表明，小户型房子的占比很高，间接说明大家有住处了，但没住好。

⑵人均居住面积

从恒大研究院人均居住面积看，这个是使用面积而不是建筑面积，我国是23.3㎡，美国是66.9㎡，日本是33.1㎡，德国是38.6㎡，进一步说明大家没住好，住得比较紧凑。

这两个指标说明：大家住房问题基本解决了，但还没有住好，住得不舒适，随着经济进一步改善，生活水平进一步提高，换大房子居住就是消费升级的趋势。

02、农业转移人口购房需求

城镇化是国家战略，也是国民经济发展的必由之路！

联合国世界人口展望报告显示，到2030年，我国城镇化率将达70.6%，而2019年我国城镇化率是60.6%，大陆总人口是14亿，在人口忽略新增的情况下，未来每年将有1400万以上人口进城常住，这其中就有相当的人会购买住房。

随着地摊经济全面放开，地摊经济长期化，中低收入人群谋生手段多样化，必然会吸引更多的农业人口向城市转移，也将缓解购房压力，充实中低收入人群住房购买力。

03、中小城市人口持续向大城市转移带来的购房需求

我们分析指标，说城镇住房总量已经饱和，这是“静态”分析的结果，也就是人口保持相对静止的结果。如果城际人口大流动，购房需求就会大转变。

比如，很多60后、70后，已经为90后提前购置了住房，但这些住房大多是在他们居住的城市，但这些年轻人往往在毕业后，去了一线、二线或其他城市就业、结婚，原来父辈买的房子就用不上，还得在工作地重新买，这就是人口流动带来的刚需。

从今年发改委督促取消城区常住人口300万以下城市落户限制，国务院办公厅要求加快建立生产要素合理流动体制机制的意见，也就是在政策层面打破人口流动的城际壁垒，加速人口流动，进而新增购房需求。

04、拆迁、棚改等房屋损毁后新增的购房需求

⑴房屋设计寿命国家标准是不低于50年

每个人不能抱着房子住一辈子，国家标准的建筑寿命是不低于50年！

大家可以透过现象看本质，仔细想一下，前几年棚改的一批房子，建筑年代大概是改革开放（1978年）前后建盖的房子，到现在大概是42年前后的样子。

现在旧城改造的房子，一般是改革开放后至商品房施行前（1978-1998年）的房子，到现在大概是22年-42年的样子。

⑵为什么要旧改？

“缝缝补补又三年”！房价已经很高了，购买力已经透支了，能住就先住住吧，等大家缓缓，房子实在不能住的时候再拆。

⑶拆迁、棚改等拆毁房屋后，必将释放购房需求

这个不用多说，不管是城中村拆迁，棚户区改造，都将释放强劲的刚性购房需求。

05、移民购房需求

我国的移民政策目前比较紧，大家对移民买房的力量没有感觉，但不代表未来不会放开。

今年司法部的移民政策较往年有较大变化，未来针对高净值人群、高收入、高财富人群的移民政策会进一步放宽，在国内出生率严重下滑的时候，就是移民政策大幅放开的时候，叠加国家经济和软实力提升，移民量可能会比较大，随之而来的移民的购买力和购房需求往往是杠杠的，不可小视！

综合看，未来的刚需购房群体依然是比较庞大的，大家还是要用发展的眼光看问题，不用过于忧虑没人接盘的问题。

第三、房子现在还能不能买？

01、刚需

有需求就买，一家人住着幸福才是王道！不要想着被剪羊毛，首先自己连毛都没有。

02、投资

民间资本很难！

烟草，几亿烟民，利润大，但专营专卖；电力，动不动就是投资几百亿，一投就是数十年才见效益，有几个民间资本玩得起？光是安置移民就是一大问题，民间资本怎么玩？金融、通信、等等行业，也是国企在玩，民间资本没插足机会，民间资本的投资途径太狭窄了。

相比于上述行业，房地产对民间资本是很有好的。从开发、土建、建材、销售、一手、二手、装修、等等，民间资本都是可以玩的，而且关键还不求人，不跑关系，不看脸色，稳稳赚钱，所以，房子依然是民间资本难得的投资品，没有之一！

但房地产行业已进入调整周期，投资需要注意两个问题：

⑴选好城市

我国走的是美国大城化路径，下一阶段城镇化的规律是城市群和都市圈，大城市逐步郊区化，大城市周边的卫星城市获得发展，美国走完这一阶段用了40年，我国后发优势，耗时可能更短。

也就是说，未来投资房产的方向是国家十三五规划纲要确定的5大国家级城市群及14大区域性和地区性城市群。

⑵选好房子

从上面的分析可知，刚需房已经饱和，未来的主力需求是改善型住房，那投资房产宜投资改善型的户型，以后转手更容易些。

因此，在城镇化继续推进，国民经济持续发展的情况下，人口大流动不仅是经济发展的需要，也是国家城市战略的需要，未来的刚需购房群体依然是庞大的！

第三种观点

中国的国土面积太大了，南北差异，东西差异，城市与城市之间的差距太大了。因此这房地产是否存在大量刚需还需要分情况分析。

一线城市，因为人口聚集、经济发达，就业机会多，吸引的外来人口也多，怎么建房子也似乎不够住。但是由于地段稀缺，好房子逐渐成为相对稀缺的资源，价格昂贵，不是每家刚需都有资格购房，也不是每个有资格购房的家庭都有钱购房。买房子的因素有很多，钱不够是最尴尬的。可是好地段的好房子每个人都需要，只是价高者得。外来人口需要在就业城市立足，首先就想置业安家，当然需要买房。小年轻结婚自然也得有房才能结婚，毕竟肯租房结婚的新娘子不多。已经有房的人想改善住房条件，其实也是刚需，添丁了不增加居住面积怎么提高生活质量？购房需求始终都在，只是满足的方式受市场营销在逐渐变化。房价太高，钱少的刚需也只能观望，土豪可以随意哈。

二、三线城市相比一线城市，资源要少一些，但是比乡村城镇好得多。因此也能吸引一些外来人口入驻。这也是刚需。本地居民改善需求也是实际需求。当然一些人不敢入股市，把多余的钱用来投资房产也有。但是这些人面对如此严格的国家调控，如此严峻的房地产市场，还在投资房地产真的不算明智。日本、韩国已经为我们演绎了房地产的发展规律，房子够住就好，不适宜作为投资品再炒作了。未来是轻资产的社会，房子回归住的用途。我们国家也提倡房住不炒。个人投资只有顺应政府政策和发展潮流才能获利，逆向操作可能短期有收益，长期不看好。

至于上文提到的成都城南，应该属于补涨的区域。成都经济发展相对稳定，也比周边其他城市更有活力。之前房价与城市居民收入相比，略低，这段时间也有补涨的可能。一般而言，新区配套不如老城区，人们大量购买新区的房子除了刚需，真有炒作嫌疑。房子对普通老百姓而言，还是相对昂贵的商品，够住就好，没必要把自己逼成房奴。我们放眼望去，城市边缘的空地很多，城市外扩并不是很难的事，因此房子的稀缺性并不明显。反倒是老城区的二手房，因为学区和其他公共设施、配套良好，而成为稀缺资源。建议买房人还是量力而行。

总体而言，开发商开发的房产，无论商业还是住宅都有过剩趋势。因此买房人尤其是刚需人群更得谨慎选择。买房的需求始终存在，只是看市场如何引导了。刚需有，但不如开发商想象得那么多。不知道为什么开发商都那么乐观，过剩的房子都卖给谁呢？

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责任编辑：胡耀元

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