世邦魏理仕Q2报告:北京甲级写字楼净吸纳量创新高

　　7月12日， CBRE世邦魏理仕今日发布《2021年二季度北京房地产市场回顾及展望》。

　　优质写字楼市场:金融领跑新租需求，甲级净吸纳量创新高

　　2021年第二季度，北京写字楼市场迎来东二环和丽泽区域的三个新项目的交付使用，新增办公建筑面积共计28万平方米。

　　市场需求延续上季度增长态势，其中金融业占新租需求34%，特别是传统金融的基金、证券等在本季度领跑新租需求，在CBD、东二环、奥体等子市场完成多宗大面积扩租和升级搬迁交易。TMT和专业服务业分别占新租需求的30%和7%，紧随其后。

　　全市净吸纳量录得30.0万平方米，环比增长81%；升级需求持续放量，使得甲级写字楼净吸纳量升至19.1万平方米，创历史新高。整体空置率连续第二个季度环比下降至16.9%。区域之间供需状况分化：中关村(000931,股吧)和望京科技企业强劲扩租需求使得可租赁面积持续减少，空置率位列全市最低和次低；金融街(000402,股吧)受高租赁成本影响，外溢需求增多，空置率已升至2010年以来最高水平；CBD、燕莎、东二环和王府井(600859,股吧)等成熟商务区在前期租金回调的带动下，可租面积稳步去化；奥体优质可租空间充裕，是大面积搬迁和扩租需求的热门选择之一；而丽泽、通州和石景山等新兴商务区在新增供应放量，政策红利、租赁成本优势以及商务配套改善等多重因素的推动下，去化速度快于预期。

　　整体写字楼平均租金报价同样本比环比下降0.7%至每月每平方米398.9元。供应集中区域以及空置压力较大的业主可提供租金优惠，以抓住当前活跃的市场机会加速去化。

　　未来六个月，全市有近59万平方米新增供应，空置率预计将重新上扬。在需求强势复苏之下，租金跌幅有望进一步收窄。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人 张冀苏指出：“2021年上半年，北京写字楼市场整体空置率连续两个季度下降，净吸纳量录得46.6万平方米的高位。在整体市场需求强劲复苏的同时，也需要看到，子市场在供需局面上并非表现一致。传统商务区在旺盛的区位升级需求驱动下，供需恢复均衡，部分子市场可租面积紧俏；而新兴商务区则持续为租户提供充裕的优质办公空间，租户需要在不同市场采取针对性的策略。”

　　北京优质商务园物业市场：租赁需求更趋多元，产业政策扶持见成效

　　2021年第二季度，北京商务园区市场未录得新增供应，个别原计划入市的项目均推迟到今年下半年入市。

　　本季度市场需求持续释放，整体净吸纳量录得18.0万平方米，环比增长17%。租赁需求较上季度更为多元化，虽然科技、互联网相关行业依旧是园区市场的主力需求，但生物医药、文体娱乐以及电子贸易类租户亦有表现。从各子市场活跃度看，经济技术开发区表现突出，得益于区域对高新技术企业以及生物医药产业的大力扶持，成为季内去化面积最多的子市场；泛中关村区域各子市场依旧保持活跃态势，北清路一带也继续承接头部科技企业的扩张需求；丰台科技园子市场需求主要来源于中小型互联网企业，而大兴子市场则吸引了生命科学产业相关的办公租赁需求。

　　整体市场空置率环比下降2.2个百分点至16.9%，全市平均租金报价同样本比环比下降0.3%至每月每平方米161.2元。各子市场表现分化：石景山、顺义、大兴和经开区子市场依旧面临比较大的空置压力，继续下调租金；丰台科技园和电子城(600658,股吧)子市场租金基本保持平稳，而中关村软件园、上地和北清路等子市场在目前有限的可租面积下租金出现小幅上调。

　　未来六个月，北清路、丰台科技园、经开区和石景山等子市场预计会迎来合计115.8万平方米的新增供应，加大区域内的去化压力。后疫情时代对数字经济以及生命科学产业的发展将持续为商务园区需求创造红利。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“北京以其生产和研发能力以及庞大的国内消费市场，成为亚太区生命科学产业最具竞争力的城市之一。商务园区是国内外生命科学企业选址扩张的首选，中关村生命科学园和北京经济技术开发区是两大成熟的产业集聚区域，而大兴生物医药产业基地近年的发展也非常迅速。随着政府持续引导并支持产业专项技术的发展，生命科学将成为商务园区新增租赁需求的重要引擎。”

　　优质零售物业市场：区域型购物中心人气领先出租率回升

　　2021年第二季度，分别位于新兴商务区丽泽和通州的首创龙湖丽泽天街和北投爱琴海购物公园纷纷入市，共为市场新增17.5万平方米的商业面积。入驻丽泽天街的品牌大多布局具有特殊产品线或场景概念的门店；北投爱琴海的区域首店占比则超过了50%，引入了大批年轻潮牌、萌宠、电玩以及设计集合店。

　　本季度整体新租需求继续回暖，高流量的餐饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态包括教育培训、儿童娱乐及服务季内表现活跃。传统零售拓店需求有明显回暖，其中户外运动品牌继续进驻核心商圈优质项目，Spyder、Outdoor都有录得开店，匡威在北京apm即将开出全国首家品牌体验中心，李宁、FILA也在继续布局；国内潮流服饰品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季内也有新店开出。

　　区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动整体市场空置率环比下降1.9个百分点至8.5%。其中位于清河区域的万象汇对品牌和业态分布进行调整，注入年轻化的元素，达到满租。随着零售业态销售表现的复苏，整体购物中心首层租金报价同样本比环比上涨0.1%至每天每平方米35.9元。

　　未来六个月将会有七个共计体量43.6万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会小幅回升。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人 宋海燕表示：“本季度新开业项目分别位于丽泽和通州两大新兴商务区，区域近年交付的大量办公项目，为购物中心提供有利的消费需求和商务型消费场景支撑。新项目满足商务配套的同时，引入大批具有特色、潮流属性的商户，还为年轻人提供就近打卡和社交的场所，为新兴区域发展注入活力。”

　　仓储物流市场：新增供应带动净吸纳量跃升至近三年新高

　　2021年第二季度北京顺义空港有两个项目共8.8万平方米新增面积交付，皆为高性价比的多层仓，入市即被大型租户消化达到满租。

　　新增项目入市带来的可租面积带动净吸纳量环比增长132%，是自2018年第三季度以来首次超过10万平方米。电商和第三方物流的租赁需求持续火热，分别占总新增租赁面积的34%和26%。

　　北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.7个百分点至1.0%，是2019年第一季度以来的最低水平，供不应求局面持续。市场对于高标库需求持续增加，全市平均租金继续稳步攀升，同样本比环比上涨2.0%至53.1元/平方米/月。

　　未来六个月预计仍有三个项目合计21.2万平方米的新增供应入市，将继续缓解当前市场的供求矛盾，“入市即满租”的现象亦将持续发生。本季度北京仓储用地市场分别录得位于大兴机场临空经济区和密云两个新兴区域的两宗合计面积31.7万平方米的仓储用地成交，买家均为终端用户，有助于进一步完善北京城市基本服务保障功能。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人 李虹指出：“本季度长时间沉寂的北京仓储用地市场重新活跃，以解决北京本市的城市配送为开发目的。而天津和廊坊市场也有大体量新增供应在本季度或下半年陆续投入使用，京津廊三地供给侧的活跃将给予企业不同层次的仓储物流需求布局更多选择，有利于提升区域物流配送服务的整体效率和品质。”

　　投资市场 ：零售物业投资意愿复苏，国内险资和外资活跃

　　2021年第二季度，北京物业投资市场共达成七笔大宗交易，交易总额达209.4亿元，环比大致持平。有三宗40亿元以上的超大体量交易，其中CBD录得北京2019年以来单体金额最大的交易。

　　办公物业占总交易额的54%，其中核心、新兴商务区和商务园区均有成交，体现买家对整体办公资产以及当地区位价值长期成长性的信心。而零售物业资产的流动性进一步释放，占总交易额的19%。随着疫情后国内零售活动的正常化，品牌拓店意向的改善，以及国内消费潜力的释放，零售物业资产的投资吸引力逐渐恢复。

　　具有融资成本优势的大型国内险资是本季度最活跃的买家之一，包括和谐健康保险完成季内最大单体交易，以及平安收购含有北京来福士广场的凯德资产包，两项北京物业均有稳定的租金收入。境外资本则是另一个积极的买家类型，如博枫购入含北京悦荟广场的资产包。境外投资者在资产包交易的丰富经验，以及北京物业在市场的号召力，都对所属资产包的交易达成起到了明显的推动作用。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人 纪刚指出：“租户租金水平和租金增长能力”为基础的估价逻辑越来越受到买卖双方的认同，使得更多在此逻辑下估值合理的核心型或核心增益型可投物业释放到市场。而随着未来租赁市场持续复苏，投资者将获得通过改善项目租赁表现而提升投资回报的更大空间。未来随着市场资本运作模式和交易架构模式的多元化、灵活化，北京物业市场整体流动性和交易额有望进一步提升。”

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