世邦魏理仕：三季度经济复苏提速，商业地产需求强劲反弹

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-23 13:13

作者：

金纬博士，全球资本市场投资以及亚太区研究部主管

蔡詠嘉，亚太区租户研究主管兼亚太区数据讯息与管理主管

谢晨，中国区研究部主管

2020年第三季度，商业房地产租赁和投资需求较上季强劲增长。世邦魏理仕数据显示本季度全国写字楼净吸纳量环比激增221％，而对零售物业的需求也由负转正，这增强了国内外投资者对投资中国优质商业地产的信心。

大宗交易市场

世邦魏理仕数据显示，三季度国内大宗物业投资交易总额录得424亿元人民币，环比上涨9%，但前三季度整体交易额同比仍下跌29%。境内险资、大型TMT和金融公司是最活跃的买家，尽管旅行限制仍然存在，但境外房地产基金的问询和带看变得更加积极。

随着经济复苏，特别是商业地产租赁市场基本面的改善，投资情绪已经出现回暖的早期迹象。世邦魏理仕建议投资者加快项目遴选和投资决策的过程，并转向更主动的投资策略，以实现投资收益最大化。世邦魏理仕建议投资者关注以下机会：

• 租赁市场持续回暖的背景下，资产表现具备显著提升空间的写字楼和零售物业。

• 仓储物流板块将继续受益于消费线上化的结构性趋势。今年与中国市场相关的房地产基金募资活动中，超过三分之二针对仓储物流板块。与成熟的物流开发/运营商成立合资平台是投资者进入该市场的有效途径，数据中心和长租公寓板块也蕴藏着结构性投资机遇。

• 在监管层最近提出“三道红线[footnoteRef:1]”以控制房地产行业负债的情况下，世邦魏理仕建议投资者关注从高杠杆开发商处收购物业或向它们提供债务融资的机会。

• 深圳正在成长为投资市场新兴的门户城市，重点关注写字楼和产业地产投资机会。上周发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》将进一步提升深圳的经济活力和城市定位。

写字楼

世邦魏理仕数据显示三季度全国18座主要城市写字楼净吸纳量达到116万平方米，环比和同比分别激增221％和19％，达到2018年第四季度以来的新高。上海和深圳的净吸纳量均突破20万平方米，位居各主要城市前列。

随着国内经济逐渐回归正轨，企业正在加快落实年初搁置的新租和扩租计划，令三季度写字楼租赁活动迅速增长。国内金融机构和TMT企业仍是需求主力。

今年4月证券和资产管理行业的外资持股上限已经完全放开，5月以来上述行业外资公司的准入申请和审批明显加快。世邦魏理仕已经注意到此类外资金融机构在上海等金融中心城市的扩租案例。

鉴于当前充裕的可租赁面积、具备吸引力的租金水平以及业主在租赁条款上的灵活度，世邦魏理仕建议租户抓住此窗口期加快推进其租赁策略。另一方面，世邦魏理仕也建议业主提供更多增值服务和设施，例如带装修乃至定制的办公空间、零售和健身设施等，以提高项目租赁表现。

仓储物流

受益于经济活动的迅速恢复和前期积压的租赁需求得到释放，三季度仓储物流租赁需求的增长好于预期。世邦魏理仕数据显示全国16座主要城市净吸纳量超过100万平方米，环比增长5％，同比增长53％。

快递快运和电商仍然是需求的主要来源，但传统零售与批发行业在三季度更加活跃，这与线下零售恢复增长息息相关。此外，新兴的高标仓租赁需求也来自于主营社区生鲜团购细分领域的电商平台。

全国物流设施的平均租金环比小幅下降0.5％，降租压力主要来自于高空置率的部分中西部市场。这些城市的业主提供更多激励措施以提高出租率，包括但不限于租金优惠、提早进驻和短期租约等。另一方面，由于一线城市及其周边卫星城市的需求稳定增长且可租面积有限，业主仍然享有议价优势并维持租金增长。

短期来看，业主将优先考虑出租率而非租金。世邦魏理仕因此建议对租金价格敏感的租户（例如制造业和第三方物流）可抓住时机，升级搬迁至高标仓中。在一些中西部城市，世邦魏理仕已经关注到相关升级搬迁案例正在增加。

零售物业

三季度零售市场持续恢复，购物中心的客流回暖率已近90％，并且服饰和珠宝消费出现补偿性反弹。

世邦魏理仕数据显示全国18座主要城市零售市场的净吸纳量达到105万平方米，走出过去两个季度的连续负增长。需求的复苏主要是由国内化妆品，餐饮和生活方式类零售商推动，但外国品牌对中国的关注度和投资力度在显著提高。这是因为中国是新冠疫情冲击下为数不多仍为品牌提供盈利的市场之一。

受到差旅限制的影响，目前部分外国品牌通过网店试水中国市场。世邦魏理仕预计未来12到24个月内，这些品牌将逐步启动线下拓展，由此带来大量新租需求，尤其利好位于门户城市优质区位。

（责任编辑：王志）