步履未停，千亿禹洲的上半年

　　摘要：资本市场已经表达了对禹洲增长能力及抗风险能力的认可。

　　禹洲集团用一份亮眼的半年业绩开启了2021年的下半年，也回应了外界。

　　7月5日，禹洲集团（01628.HK）公布，2021年6月，禹洲集团实现合约销售金额为人民币110.18亿元，合约销售面积为532,213平方米，合约销售均价约为人民币20703元/平方米。

　　整体来看，2021年前六个月，禹洲集团实现累计合约销售金额为人民币527.12亿元，同比增长23.1%；合约销售面积为2,845,342平方米，同比增长9%；合约销售均价格为18526元/平方米，同比增长12.8%。截至2021年6月30日，累计认购未签约金额约为人民币8.15亿元。

　　据了解，2021年全年，禹洲集团的销售目标为1100亿元，如今前6个月的目标完成率已达到48%。

　　美国银行年初预测，预计在2021年上半年/下半年确认收入分别为人民币120/150亿元，毛利率为20％，按照目前情况来看，该预测大概率能够实现。禹洲集团管理层也表示，有信心能够完成全年相关目标。

　　很显然，作为“千亿新秀”，禹洲当下仍然行驶在稳健增长的轨道上。

　　在中指研究院刚刚发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售业绩TOP200》榜单上，禹洲集团以527.1亿元的销售额排在第40名，排名也依旧稳定。

　　因此，近期以来，资本市场对于禹洲集团的表现以及后续发展非常“买账”，国际知名投行汇丰银行、中信里昂等均给予了禹洲买入、增持等高评级。

　　要知道，资本从来不相信情怀，只相信数据和盈利。

　　国际知名券商兴业证券(601377,股吧)发表研究报告指出，禹洲集团2020年业绩下滑主要由于结转进度、并表及毛利率不及预期，高价地消化大部分已于2020年体现，集团目前正在积极调整结构（管理结构、货值结构、债务结构、结转进度），预计2021年业绩有望恢复，维持“买入”评级。

　　汇丰银行则在6月初指出，对禹洲集团2021年8月公布的2021年上半年业绩表示期待，认为这或将成为禹洲下一个股价及债价催化剂。

　　从目前业绩实现情况来看，禹洲集团的表现符合投行及券商的预期，8月份即将公布的半年度报告值得令人期待。

　　实际上，2021年上半年，无论是楼市调控、集中供地、还是金融政策的持续高压，都使得大部分房企上半年的日子并没有很好过。

　　在这样的大背景下，禹洲集团的上半年步履不停，不仅在销售数据上给人以信心，而且在交付、轻资产运营、降负债等多方面采取了一系列积极动作。这些数据和表现均表明，禹洲无论是财务还是销售数据，都处于健康快速的增长趋势。

　　已迈过千亿门槛的禹洲集团，正在提速争夺下一段赛程的主动权。

　　01 禹洲土储力、产品力双开花

　　作为新晋千亿房企，上半年以可见的速度在持续提升，如此高光时刻，禹洲是怎么做到的？

　　首先，土储是房企的第一生产力。

　　在精准前瞻的战略指引下，优良的土地储备、坚定而审慎的拿地执行，成为了禹洲达成千亿目标、以及在千亿之后保持业绩稳健增长的信心所在，更让公司新一轮的高质量发展有了更多的保证。

　　2020年，禹洲通过招拍挂、收并购、产城合作、旧改等渠道，多管齐下补充了21块优质地块，全部位于一、二线核心城市。

　　截止至2020年末，禹洲拥有土地储备2310万平方米，一二线以及准二线占比达90%，总货值达到4559亿元。也正是得益于90%土储都在一二线和准二线城市，禹洲上半年的销售表现保持稳定优异。

　　时间来到2021年上半年，禹洲在“区域深耕、布局全国”的战略指导下，持续吸纳优质土地储备，共获得四块优质土地，总货值约111亿元。

　　禹洲用实际行动，释放出了这家千亿企业主动进取的积极信号。

　　与此同时，随着“内功”的同步加强，禹洲上半年的产品力也迎来不少光辉时刻。

　　2021年，禹洲集团围绕“守初心，致匠心”，发布全新工程品质提升主张——“禹心致远、工造非凡”，推出“匠心智造”计划，制定了一套全新的严苛、系统、完善的品质管控体系，实现了集团工程品质的全面提升。

　　3月15日，位于漳州的禹洲雍江府、禹洲雍禧澜湾荣膺漳州市工程建设质量安全协会颁发的“2020年度（下半年）漳州市‘水仙杯’优质工程奖”；

　　4月25日，禹洲雍江府项目迎来盛大交付，在数百位业主的共同见证以及全城的聚焦之下，禹洲集团也不负所托，完成了高标准、高交房率、高满意度；

　　除了禹洲雍江府，从禹洲今年首四个月完成交付的5个项目的情况来看，项目交付进展顺利，同样得到当地业主的一致好评。

　　产品力是王道，不仅让禹洲上半年的项目交付节点顺利进行、交付速度加快，也让南征北战的禹洲在销售上遍地开花。

　　4月24日，禹洲福建区域的禹洲海墅1号楼瞰海复式迎来开盘，现场数十人抢一席，创下3分钟火速刷卡认购记录，不到半小时，销控板一路飚红；

　　6月，位于合肥的禹洲嘉誉尚里项目首开，创下2小时极速去化9成的傲人佳绩。

　　时间回到今年一季度，彼时，禹洲发布2020年报，并公告表示因为2020年内诸多项目交付的延期，导致当年的结转收入大幅下滑及合约负债的情况。禹洲董事局主席林龙安在业绩会上表示“禹洲去年的结转不理想，财报确实不好看，解决问题的最好方法不是遮掩，而是坦然面对并认真解决。”

　　如今，随着上半年项目销售以及交付的双开花，很明显这辆千亿马车已再次奔跑自如艰难的时刻已经过去。

　　02 主动降杠杆的禹洲，资本市场表达了认可

　　业绩之外，当下的禹洲，更受关注的有两个焦点问题——财务以及轻资产板块。

　　先说财务。

　　5月11日，禹洲按时偿付了到期的三年期票面利率为7.90%的3.52亿美元优先票据的本金及到期利息，这不仅反映出禹洲稳健的财务状况和充沛的现金流水平，也凸显了其积极主动进行债务管理的信号和决心。

　　5月28日，在禹洲集团2021年股东周年大会上，禹洲董事局主席林龙安表示，就近期来看，禹洲的合约销售的表现一如既往地令人满意，在融资工作上也取得的有目共睹的成绩，今年内到期的美元债已经全部赎回，下半年没有任何美元债到期需要偿还。

　　林龙安还特别指出，境外银团方面和境内银行对禹洲的支持依旧，5月25日，禹洲取得了境外银团贷款的全面豁免，境内银行也在最近的两个月里累计下款超过人民币40亿元，融资渠道多元顺畅。

　　禹洲首席财务官邱于赓也表示，禹洲集团审时度势及时调整策略，加强内部运营以及成本管控，一方面对竣工节点进行严格把控，以确保按节点顺利结转确认收入，并着力提升项目的并表权，另一方面则通过一系列精细化管控，使得禹洲的成本价格水平达到了行业的一个标杆水平。

　　数据显示，禹洲的2020年行政开支同比下降26.31%，销售成本同比下降42.09%，分销成本同比下降35.11%。

　　而至于市场关注的“三道红线”，去年禹洲集团处于黄档，管理层方面也给出了一个极具有吸引力的未来：“2021年禹洲继续降低负债率，争取两年内由黄档降低为绿档。”

　　可以看到，步履不停的禹洲，并没有因为千亿而变得越来越“重”。主动降杠杆，反而为禹洲的进一步发展带来了无限生机。在刚刚过去的半年里，资本市场也表达了对禹洲增长能力以及抗风险能力的认可。

　　中信里昂研究报告指出，禹洲集团今年审慎的拿地策略再加上持续强劲的销售表现，保证了禹洲十分充裕、健康的现金流。中信里昂相信禹洲完全有能力利用其内部资源偿还债务，再融资没有压力，对禹洲的资产负债表非常满意。

　　国际著名投行汇丰银行发布研究报告指出，禹洲集团2021年收入确定性高，且禹洲积极主动地进行债务管理，下半年资金流动性充裕，资产负债表十分夯实稳健，维持对禹洲的“增持”评级。

　　03 物管+商管齐头并进，激发成长想象空间

　　在稳固千亿业绩的同时，上半年的禹洲，也正在将其更成熟、更多元化的一面展现给市场。

　　对于财务健康的禹洲而言，轻资产板块的“物管+商管”齐头并进模式，不仅进一步激发着企业的成长想象空间，显现禹洲的综合性实力及“长期主义价值观”，当然也正在一步步被越来越多的人所看见。

　　6月16日，禹佳生活服务集团有限公司（简称“禹佳生活服务”）于港交所第更新招股书，其中几大亮点依旧让市场十分关注。

　　首先，高增长的业绩以及快速扩张的规模布局，是禹佳生活服务的的底色。

　　招股书显示，自2018 -2020年，禹佳生活服务收入从3.9亿元增加到6.3亿元，复合年增长率达26.9%；毛利从9841万元增加至1.8亿元，整体毛利率上升到27.9%；净利润从3424万元增加至8321万元，复合年增长率达55.9%，高于行业平均水平。

　　同时，禹佳生活服务深耕海西和长江三角，并在环渤海、华中、西南和大湾区四大重点区域拥有稳固市场地位；拥有155个在管项目和216个订约项目，覆盖15个省份、直辖市的29个城市，总在管物业面积达1840万平方米，三年复合增长率27.1%。

　　禹洲商业战略布局与母公司战略一致，截止到目前，禹洲商业在长三角城市群上海、杭州、苏州、南京、合肥等地，海峡西岸地区厦门、泉州等地，以及位于粤港澳大湾区的深圳等地重点打造城市综合体项目，其中，在营项目20个，筹备项目19个，全国已合作品牌超过1000个，战略联盟品牌超过1600个。

　　其次，聚焦到整体综合实力，禹佳生活服务的优势则体现得更加明显。

　　在物业股大受资本青睐的近两年，各大房企都正在加速入场。和很多已上市物管公司相比，禹佳生活服务“物业+商业”双轮驱动的模式，由于拥有涵盖物业管理服务和商业运营服务的双重结构业务模式，更加受到资本和市场的欢迎和看重。

　　秉承“美好无限、自然涌现”的品牌口号，近年来禹洲商业快速发展，禹洲商业已形成购物中心、写字楼、商业街等多元产业协同发展的格局。此外，禹洲商业涵盖商业地产策划、开发、运营全流程，多样化增值服务，进一步扩大收入来源。

　　当下，禹佳生活服务已荣获2021年中国物业服务百强企业排行榜第28名、中国物业服务百强满意度领先企业等多个奖项，客户满意度靠前。

　　6月中，中信里昂有研报特别指出，看好禹洲旗下物业管理公司禹佳生活服务的分拆上市，预计其成功分拆后将派发丰厚的特别股息，进一步提高投资回报，看好禹洲未来发展。

　　最新的招股书显示，禹佳生活服务无论是在盈利能力还是在规模增长上都具备显著的竞争力，而禹洲也坚定看好物管行业发展空间，未来通过不断加码的全国化布局，以及利用战略收并购持续补充优质项目，上市后将会具备较为明晰的长期增长性，也将为股东带来更高的投资价值，成为企业新的一大增长点。

　　上半年已经过去，无论是土储、降负债、现金流还是物业分拆，千亿禹洲成绩亮眼，稳扎稳打逐步前进，资本市场也对其看好。

　　万事俱备之后，东风一来，等待禹洲的，必然是一个充满了确定性、以及更大想象空间的2021年。

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