禹洲地产:财务恶化遭降级 冲刺千亿路坎坷

 

在2019年度业绩会上,禹洲地产的创始人及董事局主席林龙安再度提到千亿目标,表示禹洲地产肯定“2020年将完成千亿规模”。

然而就在一个多月前,国际评级机构穆迪和标普分别将禹洲地产“Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单,以及将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”,展望负面。

《每日财报》注意到,禹洲地产早在2017年就喊出千亿销售目标的,但是纵观近年来禹洲地产的财务杠杆高居不下、盈利能力放缓、高溢价拿地等等种种隐忧,千亿之路并非坦途。

增速放缓  毛利率下降

根据财报显示,2019年禹洲地产完成合约销售额751.15亿元,同比上升34.13%,相比2018年的“未及预期”,取得了合约销售超额完成12%的成绩。

然而,销售增长的同时,2019年禹洲地产实现营业收入为232.41亿元,同比减少4.38%,净利润增幅降至个位数,同比增长约6.46%至39.67亿元。

值得注意的是,禹洲净利润的增长却大部分源于其出售附属公司所得。2019年,禹洲地产出售厦门、南京、合肥及天津的附属公司或其控股权。年报数据显示,其他收入及收益由2018年的4.97亿元大幅增加至2019年的21.68亿元。其中,出售附属公司获得收益约14亿元。

此外,2019年禹洲地产的销售及营销成本、行政开支以及其他开支三项数据大幅增长,吞噬了利润空间。根据年报数据显示,禹洲地产的销售及分销成本,达到6.59亿元,按年增长43.65%。而行政开支则上升到10.90亿元,较2018年同期增长79.92%。此外,其他开支中,禹洲还计提了1.89亿元的商誉减值,导致期内开支成本同比激增490%,达到3.10亿元。

另外,《每日财报》通过梳理发现,2014年~2019年,禹洲地产合约销售金额分别为120.13亿元、140.18亿元、232.57亿元、403.60亿元、560.29亿元、751.15亿元快速扩大。

但从增长率来看,2015年~2019年,禹洲地产合约销售金增长率分别为16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%,在2016年和2017年的高速增长后,其合约销售规模增长正在减缓。

与此同时,禹洲地产在这几年间不仅净利润下滑,其毛利和毛利率亦下降趋势明显。从2016年至今,禹洲地产的毛利率则分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%,已连续4年下滑,尤其2019年,禹洲地产毛利约为60.92亿元,相比2018年减少约18.42%。

溢价拿地  负债率上升

近几年禹洲地产一直在努力向千亿规模进击,拿地自然是第一步,多地土拍市场均有禹洲地产的身影。

数据显示,2019年上半年,禹洲便以141.3亿元权益地价获得14宗地块,且大部分土地均为溢价成交,溢价率超过30%的逾6宗,其中亦不乏溢价极高的土地。

例如,2019年3月公司以27.3亿元摘得安徽合肥包河区S1901地块,溢价率达121%;2019年5月,6亿元摘得的成都锦江区三圣乡华新村24亩宅地,溢价率高达134%。

溢价拿地给禹州地产带来最直接的影响就是其不断攀升的负债规模,禹州地产的财务杠杆始终维持在80%之上居高不下,2019年总负债已飙升至千亿以上。最新数据显示,报告期内,禹洲地产的总资产为1464.35亿元,总负债1177.08亿元,净资产287.28亿元,资产负债率80.38%,净负债率为65.64%。

另外,疯狂溢价拿地的同时,禹洲地产加大了发债力度以融资“补窟窿”,然而融资成本也随之增加。2019年其融资成本达7.12%,较上一年的6.02%上升了1个多百分点。根据统计数据显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,相对来说,禹洲地产的融资成本已处于行业平均水平之上。

不难发现,禹洲地产对债券融资依赖度越来越高,数据显示,2016年~2018年,禹洲地产的债券融资占比分别为21.35%、47%和49.37%,其中加上2020年1月7日发行的美元债,禹洲地产当前未结清的美元债规模达56.45亿美元。

值得注意的是,2019年禹洲地产的公司债券、计息银行及其他借款均出现不同程度的下滑,而优先票据却激增201.57%。同时由于近几年禹洲地产营收增速明显慢于拿地及销售增速,其存货周转率也接连下滑。

千亿销售目标重压下,禹洲地产大力举债溢价拿地逆市狂奔。但是其2020年一季度的表现并不乐观,受到疫情影响,禹洲地产累计销售金额为103.62亿元,同比下滑5.81%,仅完成千亿目标的10.36%。

在目前的大环境下,高负债扩张、低利润营收的禹洲地产,能否实现千亿目标,《每日财报》将持续关注。

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(责任编辑:张洋 HN080)

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