物企密集上市背后的逻辑

  不到一个星期，又一家物企敲响了港交所的钟声。

  7月8日，朗诗绿色生活正式于港交所主板上市，开盘报6港元，涨88.68%，总市值约24亿港元。

  截至目前，港股市场总共有45家上市物企。接下来，港股市场上还将迎来康桥悦生活、领悦服务、融信服务等多家物企。

  物企IPO的热度始终没有退却，反而愈发热火朝天。

  目前，润华物业、融汇悦生活、珠江城市管理服务、鲁商生活服务以及上房物业等五家物企分别在港股及A股递交了上市申请。

  事实上，随着港交所今年5月新规的颁布，越来越多的物企，尤其是体量较小的物企，会在今年下半年努力冲刺港股IPO，一波上市热潮即将到来。

  中小型物企密集上市的背后逻辑是什么？

  中小型物企居多 九成均有房企背景

  根据2021年已经上市物企与递表物企的数据统计，在这33家物企中，位于四川的明宇商服的在管面积最小，为290万平方米。在管面积最大的是长城物业，为1.15亿平方米。其中，少于1000万平方米的物企有4家，占比为12%；1000万～3000万平方米的物企有19家，占比为58%；3000万～5000万平方米的物企有6家，占比为18%；5000万～7000万平方米的的物企有2家，占比为4%；7000万～10000万平方米以上的物企有1家，占比为3%；1亿平方米的物企有1家，占比为3%。

  可以看出，1000万～3000万平方米的中小型物企最多，数量超过了一半。

  2021年上市物企与递表物企数据统计

数据来源港交所  梁笑梅整理

  根据克而瑞的统计数据显示，2020年TOP50物企在管面积的门槛值为4010万平方米，在此体量以上的只有海悦生活、世纪金源服务、富力服务和长城物业4家企业。这四家属于中型企业，其他的便都可以归为中小型企业了。

  值得关注的是，不管是中小型，还是中型企业物企，他们的母公司大都和房地产企业离不开关系。

  33家物企中，比较特别的是长城物业，其作为国内最大的独立第三方物业备受关注。此外，上方物业也是一家非开发商背景的物企。剩下31家物企的母公司均有房地产开发背景，这个比例达到了近94%。

  例如，富力服务的母公司是富力地产，世纪金源服务是世纪金源集团旗下物企，海悦生活是海伦堡旗下旗下物企，中南服务是中南集团旗下物企，越秀服务的母公司是越秀地产。

  为何这般汹涌？

  问题来了。为何如此多的中小型物企急于上市？

  中信证券房地产分析师张全国认为，“资本市场是个好工具，借助资本市场能更快发展。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也持同样观点，“中小型企业物企上市能够获得一个比较好的融资机会，提升品牌价值。”

  特别是今年以来，中小型物企占据了这波上市潮的c位。

  上半年已上市的物企有宋都服务、荣万家、星盛商业、借壳的华发物业、新希望服务和越秀服务。除了容万家，其他的都属于中小型企业，中小型占比为83%。

  数据显示，2018年共有5家物企成功赴港上市，2019年有9家，2020年则达到了18家，2021年有望突破28家。

  值得注意的是，中小型物业比较着急的原因还和港交所新出的政策有一定关系。

  这个政策内容这样的：5月20日，港交所公告称，将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求，其中必须符合包括最近一个财年盈利不低于3500万港元以及前两个财年累计不低于4500万港元，即三年累计应以不低于8000万港元。该要求将在2022年1月1日开始执行。不同的是，此前的主板盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港币，最近一年不低于2000万港币，前两个年度不低于3000万港币。

  这就意味着规模不够大、盈利不够稳定的物企将被直接拦在港交所大门之外。

  目前来说，新规对已经递表的绝大部分物企都不造成影响，除了明宇商服和祥生活服务。

  一位物业行业分析师表示，如果年底前不能通过聆讯，在2022年1月1日后重新递表，这两家物企就要受到新规的制约。

  不可否认的是，新规越来越严，越早上市对这些有想法上市的物企优势更加明显。

  显而易见，港交所的新规背后的政策导向也更加明确，就是更加关注盈利，而不是那些所谓的高估值概念炒作。

  在房地产与金融资深评论人黄立冲看来，“从长远来说，物业企业估值会掉下来，市盈率保持20左右比较正常。”

  另一个问题来了。就是今年上市物企与递表物企九成都有房地产背景，为什么？

  值得一题的是，这些年以来，在房地产调控和“三条红线”的双重压力下，房企分拆物业板块业务单独上市成为大概率事件。

  黄立冲表示，“相对房地产行业来说，物业行业是稳定行业，风险较小。物企是开发商的‘救生衣’，一旦物企上市，既能解决融资紧缩问题，也有业务的拓展机会，可谓两全其美。”

  看来，更多物企（包括中小型物企）踏进港交所大门的脚步声越来越近了。

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