地产还没上市，13家物企“先走一步”

  物企风口到底还能存续多久，一直在讨论却始终没有定论，不过可以肯定的是，奔赴上市的物企数量还在不断增加。

  即使在港交所提高上市门槛，物企估值在挤泡沫，仍未减缓地产分拆物业上市的热情。

  7月8日，随着田明敲响那面代表朗诗绿生活上市的铜锣，正式进入交易市场（A股+H股）的物企已经来到50家。不过还有27家物企排队等待，其中有第三方物企，但更多的是从房企中分拆出来的物业公司。

  甚至于有些地产公司还未上市，却抢先一步将物业推入了资本市场。随着地产行业融资条件愈加收紧，这样的情况在逐渐增多。就目前排队物企而言，有7家物企的地产母公司尚未进入资本市场。

  趁着风口，物企被推到台前，但这背后，地产母公司所筹谋的不仅仅只是“跟风”，还有更多的计算。减缓地产的融资、债务压力，让“二代”掌管地产前先练练手，或是吃物业上市红利来“反哺”地产。

  13家物业先于地产上市

  先于地产上市的物企队伍正在壮大。

  这部分物企受限于地产公司的实力，规模并不出彩，依靠母公司输送的面积增长也不稳定。不过即使这样，其对于母公司的依赖也不低。

  据乐居财经统计，已经上市和递表的物企中，共有13家物企关联的地产公司还未上市。

  物企跳过地产先上市，正在成为一种新的趋势。截至发稿，已经上市的50家物企中有6家的关联地产没有上市，而正在排队的27家物企中，没有上市的地产公司已经达到7家，地产未上市比例有所增大。

  先于地产公司上市的13家物企，有不少项目来自母公司的输送，但是相较而言，地产对于物业规模和增速的提振较小。截至去年底，12家物企（特发服务无数据）的平均在管面积约为1960万方，有四家物企的规模尚未突破千万。同期，其平均规模增速也较低，约为37.9%，不过来自关联地产公司平均规模却不低，达到68%，最高超过九成。

  上市较早的和泓服务，算是这“先锋队”中第一个“吃螃蟹”的人。去年，其规模增速最快，达到118.2%。其中有很大部分的面积来自第三方的增拓，去年来自第三方地产开发商的订约建筑面积占比为57.5%，较2019年的35.3%增加22.2个百分点。

  而在快速增拓的背后，也付出了不小的代价，实控人刘江多次配股融资，一年内股份稀释20%。

  相比和泓服务的高速增长，其他物企的增速则主要集中在5%-50%之间。不过，这其中也有例外，规模增速不到10%的俊发七彩服务和融汇悦生活，新近递表对地产的依赖度较高。乐居财经了解到，二者的地产输送的面积占比分别为89.5%、98.2%。

  恶性循环

  将物业先送上市，或许也是部分地产公司的无奈之举。有些地产公司多次冲刺资本市场无果，而又逢物业受到资本青睐，所幸跳过地产率先分拆物业上市，从而减轻地产的债务压力。

  不过，这也会形成一个恶性循环。资本市场看重出身，地产实力不足不予上市，其对应的物业在比拼背景时或许也会稍逊一筹，进而造成地产助力物企较少，而物企“反哺”也不多。

  乐居财经统计了解，率先分拆物企上市的地产公司，其或多或少都有过股权出质的情况。13家地产公司中，海伦堡的历史出质股权次数最多，高达66次，其次为和泓置地集团与卓越地产，历史出质股权为30次。

  股权或抵押给银行，或抵押给其他公司，总之想方设法在筹措资金。海伦堡地产在积极谋上市，不过两度递交招股未过。地产的重资产特点让企业承受着较大的资金压力，随着地产融资渠道的收紧，中小房企的处境越发困难。而这也在一定程度上限制了房企的拿地速度。

  随着22城第一轮土拍的结束，房企上半年的拿地也告一段落。此次土拍，有300多家企业参与了795宗土地的竞拍。上述13家地产公司中，仅有三家的身影出现在拿地名单中。分别是卓越地产拿地7宗，新希望地产拿地3宗，以及海伦堡拿地2宗。

  拿地速度放缓，其土储建面也将受到影响。据克而瑞统计显示，截至去年底，卓越地产、康桥集团、海伦堡、俊发地产的土储分别为1634.4万方、1652.9万方、2451.1万方、1665.2万方，排在土储TOOP100的40-60位之间。榜单最后一位面积为579万方，其他地产的土储或许还未达到这个数字。

  市值、估值遇冷

  不同于上市前的模糊状态，迈入资本市场的物企要将规模、业绩等一些列数据曝于大众的视野之下。数据摊开，资本看中的往往是物企持续增长的“长跑能力”，而非短时的爆发。

  基于这样的原因，有着稳定项目来源的物企可谓有着天然的优势。然而，由于这些未上市的地产公司本身能够帮衬的资源有限，物业公司对资本的吸引力大打折扣。

  已经上市的6家物业公司，首日收盘的价格都较开盘时略走高。不过其整体股价一直偏低，以至于市值和估值未能迎来强势增长。

  目前，上述物企的市值大多集中于20-50亿港元区间，最高的卓越商企服务市值约为93.28亿港元，而最低的烨星集团则只有2.68亿港元。

  其市盈率水平也不高，大约处于腰部位置，低于头部物企，但又高于估值较低的第三方物企。估值最高的星盛商业达到35.19倍，其次为和泓服务、特发服务的34.58倍、32.11倍。

  这三家物企之能够居于偏高位置，或得益于自身的发展定位。比如星盛商业主攻“纯商业”赛道，而特发服务背靠大树，在公建、市政项目上有着独特优势。

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