未来5年或有8000万农民进城，房价还会上涨吗？内行道出“实情”

一周前，央媒新华社报道，全国已经有百余个县城的房价已经“过万”了。更有甚者价格高达两三万一平。比如海南的陵水、浙江的义乌、河北的燕郊等，房价甚至比很多千万级人口的省会城市都高出一大截。

与此同时，国家统计局发布的数据显示，截止到2021年5月底，全国房价均价超过2万元一平的城市有31个。2000年-2021年一季度，全国平均房价上涨了5.32倍。

看到这里大家应该都有一个共同的感受，我国很多地方的房价是严重偏高的，而且购房者的压力普遍不低。以均价2万/平的房价为例，购买90平米的房子，房屋总价就是180万，即便是三成首付按揭贷款买房，购房者也必须拿出不低于60万的现金（购房款+契税等）。这还不包括后续30年每月近7500元的月供。

所以我们特别同意白岩松不久前说过的一席话：当房价三四万元一平的时候，再怎么涨就已经和普通人没关系了，反正靠工资也买不起。

现实确实如此，看看我们周边大家买房的情况，就全清楚了：现在还能买房的，要么是家庭背景非常雄厚，要么就是卖老房子换旧房子。即便勉强换了新房，首付款、每月月供都几乎是成倍增加，压力大到不敢想象。因此，很多过来人感慨，买房后生活品质大大降低，不敢消费、不敢请假，更不敢辞职。尤其是养房、养车、养娃、养家一族，即便是工作上不顺心，也只得打碎了牙齿往肚子里咽。更被年轻一代嘲笑是“被现实压垮的一代人”。

面对动辄两三万一平的房价，越来越多的年轻人表现出了无奈和抵触情绪——房价太高，很多人就算掏空积蓄也很难拿出三成首付。但是现在的中国，似乎已经到了“无房寸步难行”的地步：房子不仅仅是居住的场所，更是承载婚姻、教育、养老、户籍等不可或缺的载体。就拿结婚来说，现在的丈母娘基本上是“无房不嫁女”，有的甚至已经把“嫁女”的标准由“在县城有房”提高到了“在省会城市有房”。

过去二十年，我国房价几乎是一路“单边上涨”而来，尤其是很多一二线城市，房价20年涨幅更是达到了十几倍。房价不断上涨，“造富”了一群人的同时，也彻底断了更多人在大城市买房安家的念想。尤其是源源不断涌入人口的大城市，房价上涨的压力只增不减。

那么到底是什么原因导致我国很多城市房价长期不断上涨呢？我们认为根本原因有三个：其一、城市化带来了海量的住房需求。1998年，我们的城镇化率仅仅30%，但到了2020年我国城镇化率已经高达60%。公开资料显示，过去20多年，我国城镇人口净增加4.8亿，平均每年有2280万人口进城，这背后是巨大的住房需求，而如此巨大的需求更成为房价最坚定的支撑；

其二、经济高速发展，居民收入不断增加。1998年中国GDP8.4万亿人民币，到了2020年已经高达101.5万亿人民币。与此同时城镇居民的人均可支配收入也由98年的5425元增加到了2020年的43834元。收入持续增长意味着购买力不断提高，直接拉动了房市的发展；

其三、货币超发。房改专家孟晓苏曾经说过，房价不断上涨是好事，因为它吸纳了超发的货币，抵御了通胀压力。不仅如此，房价上涨还使得居民的家庭财富升值。不得不说，这种观点有一定道理，过去二十年，我国M2总量提升了近20倍，2020年末，M2总量更相当于GDP总量的2倍。如果多增长的M2不涨到房价上，而是涨到其它大宗商品上，我们今天可能面对的就是50元一斤的大米和200元一碗的面条。

而以上三大因素中，对房地产影响最大、最深远的当属城镇化进程：源源不断的人口流入，背后是财力、需求、技术、产业等的一次大集中，才能推动房地产不停发展，推动房价不断上涨。

既然城市化进程（人口流动）对房价起决定性影响，那么未来5年这一因素将会有何变化？对房价又会有怎样的影响呢？不久前，中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2020》预计：到2025年，中国城镇化率将达65.5%，保守估计新增农村转移人口在8000万人以上。换言之，未来5年或仍然有8000万农民进城。

我们看到，最近一段时间，有多位专家以“5年8000万农民进城”会创造大量的购房需求为理由，认为未来5年我国房价降继续上涨。其中最具代表的就是国家小城镇专家李铁，在4月底的一场活动上，他直言，我国房地产仍然有5-10年的红利期，一方面房地产关联上百个行业，唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济。没有房子谈什么实体经济？不买房你会买彩电、冰箱吗？另一方面，我国城镇化率距离发达国家的75%的水平，还有至少5-10年的发展时间。5年内8000万农民进城，毋庸置疑会制造海量的购房需求，这些需求从农村转移到城市，会推动大中城市房地产市场发展，且会进一步推升房价。

无独有偶，北师大教授董藩也认为，未来伴随着农村人口不断向城市转移，会给大城市房地产市场带来更好的支撑。他甚至直言预测，未来北京、上海这样的城市，房价30万一平很正常。对于全国均价已经超过万元的房价，他更是认为“并不算高”：因为没计算很多乡镇和小产权住房，如果全部计算在内，全国的平均房价可能不足7000元/平，这个价格对于工资收入不断上涨的农民工来说，不算高；此外，全国每年至少可以卖出1000万套住房，恰恰说明市场不缺购买力，有人买更说明现在的房价不算高。

5年8000万农民进城，真的会继续推动房价上涨吗？房地产内行专家莫开伟道出“实情”：农民进城买房不是必然，农民更不可能为高房价买单。原因有三：第一，农民数量虽然庞大，但总体购买力有限。而且国家统计局数据显示，全国35%（4.93亿）的人口人户分离。我们可以理解为是，未来5年8000万进城的农民，可能早就已经在城里有房了，这部分进城的人口，所能够创造的购房需求寥寥无几。毕竟央行报告已经显示，我国城镇住房拥有率已经高达96%；第二，农民进城买房，相应就业、就医、就学等措施仍是瓶颈，所以农民进城只是为了挣钱工作，并不意味着他们一定会留在城市，更何况现在农村的发展越来越好，未来随着城乡差距逐渐缩小，会有越来越多的劳动力回流农村；第三，农民进城买房，存在使用率不高问题，同样存在商品房资源浪费。

未来5年8000万人进城，对房价有何影响，会继续推动房价上涨吗？虽然上述专家站在农民的角度道出了“实情”，农民进城多为谋生，他们并非是去城市接盘。更重要的是，面对高企不下的房价，农民也没有经济实力去支撑房价继续上涨。

但在我们看来，这一切都要“因城而异”——城市化后半程，农民进城仍然是不可阻挡的，在这种背景下，不管农民进城的初衷是什么，但是到了城市，就会产生一定的购房需求，尤其是产业结构强、资源丰富、能够吸引大批量劳动力的城市，未来对住房的需求空间巨大。换言之，大量吸引人口，且同时具备产业和资源优势的城市，房价上涨的压力仍然存在。但要认清事实的是，在房住不炒调控背景下，在我国住房告别短缺的条件下，未来即便是有人口增量的城市，也要做好房价的管控。直白点说就是，未来即便很多大城市房价有上涨压力，但房价上涨波动不会太大。

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