因“围标”禁止参拍，华润置地在上海恐面临无房可售

（文/解红娟 编辑/马媛媛）毫不意外，在北京、广州一掷千金的华润置地终究还是缺席了上海首次集中供地。

按上海市土地交易市场公布的信息，上海首批集中土地出让于6月18日至6月25日展开。6月23日，上海首批集中供地已进行到第4日，仍未发现华润置地身影。

业内人士透露，这可能是华润置地2020年“围标”事件的后续反应，因为包括华润置地在内的围标房企都被上海土拍拒收报名参拍资料，至于拿地的解禁期或许长达一到两年。

观察者就上海土拍报名被拒及解禁期一事向华润置地确认，截至发稿，暂未回复。

在上海无操盘项目

“围标”事件还在持续发酵。首当其冲的，就是华润置地上海已面临无米下锅的窘境。

据了解 ，近年来华润置地在上海开发约7个住宅项目，分别是奉贤幸福里、静安府东区、静安世纪、苏河湾中心润府、玲珑悦府、西郊都会、云麓里，其中，静安世纪和苏河湾中心润府均已售罄。

年报显示，华润置地上海主要物业中仅有静安府一个住宅项目，项目尚未出售的可售面积为23.31万平方米，其中华润权益占比50%，权益可售面积不到12万平方米。而根据市场信息显示，目前静安府住宅部分已全部售罄，剩余可售部分应该是附属车位和办公部分。

事实上，华润置地目前在上海可售住宅还有四个，分别是尾盘在售的幸福里、云麓里，和仍有部分新房源入市的玲珑悦府、西郊都会。

之所以不将这些项目进行披露，主要是因为这些项目并非华润置地的主要项目，或者说大部分都不是华润置地的操盘项目。其中，玲珑悦府为合作方卓越操盘，西郊都会为万科操盘，云麓里则是中海负责操盘。

换句话说，华润置地上海的实际操盘住宅项目仅剩下从期房卖到现房的奉贤华润置地幸福里。

值得一提的是，奉贤华润置地幸福里分别于2019年2月和7月两次开盘，推售共732套房源，在长达两年的去化时间内仅签约664次，还剩下68套房源待售。

失去操盘权的同时，华润置地上海的项目权益占比也在不断走低。2020年入市的苏河湾中心润府，是华润置地与华侨城2016年联手竞得，共斥资69.32亿元，两者分别占有项目50%权益。

无独有偶，2018年至2019年为华润置地上海贡献主要销售额的静安府，由华润置地、华发股份(600325,股吧)2015年联手竞得，共斥资158亿元，东区由华润操盘、西区则交给华发，两者同样占有静安府50%权益。

事实上，50%的权益占比在业内就已经处在较低水平，但考虑到静安府、华侨城苏河湾高端项目和大规模开发的特殊性，华润置地拥有其一半的权益仍处在合理范围之内。

但值得注意的是，华润置业上海后续的待售项目权益占比甚至低于50%。

仅以和万科合作的西郊都会举例，该项目的开发商为上海万盛房地产有限公司，万科分别通过万科企业股份有限公司、昆山博今信息咨询有限公司持有该项目51%和23.37%的股份。也就是说，华润置业在西郊都会上的权益占比仅25.63%。

不断走低的权益占比，不仅直接影响华润置业整体的权益占比水平，还让其销售业绩显得“虚胖”。

上海权益销售额排名持续下滑

华润置地在上海的开发历史，可以追溯到1992年。

当年，华润置地在浦东拿了第一块地，打造成后来的华润置地时代广场，这也是华润置地的第一个商业项目。而作为最早期打入上海市场的房企之一，华润置地一直把发力点放在了商业上。

据不完全统计，截至2016年，华润置地在上海开发上海时代广场、上海苏河湾项目、上海万象城和上海塘桥等商办项目，而相应的住宅项目仅上海滩花园、华润橡树湾、外滩九里、上海中央公园、上海佘山九里、静安府这6个住宅项目。

不过，上海滩花园和华润外滩九里都是上海著名豪宅项目，在2009年的住宅报价就高达10万/平。这也不难理解，为何只有6个项目的华润置地能在上海房企权益金额销售排名中一直位居前列。

克而瑞数据显示，2016年，华润置地在上海销售额约73.13亿元，位列第14名。

随后，受市场因素影响，2017年上海楼市“腰斩”，无论是新房市场还是二手房市场，成交量均不到2016年的一半。在这个背景下，华润置地上海排名下降一位，以47.93亿元的销售额位列第15名。

后又得益于连续两年破百亿的静安府，华润置地上海在2018年出现了金额和排名的提升。数据显示，2018年，华润置地上海排名挤进前十，权益销售金额录得69.27亿元。

不过，这也改变不了华润置地上海的销售颓势。在静安府2019年销售额较2018年同期增加4.46亿元的基础上，华润置地上海仅实现销售额70.10亿元，同比仅增长0.83亿，排名也下滑至第11名。

2020年，华润置地上海的排名再度下滑，权益销售金额78.63亿元，位列第13名。

事实上，这个时候的华润置地上海已经面临“无粮可用”的窘境。也因此，华润置地上海选择于2020年6月将苏河湾中心润府总数约224套房源一次性推出，在销售均价12.68万/平、销售总建筑面积11865.56平的基础上，实现销售额约39.34亿元。

此外，在华润置地内部，以上海为中心的华东大区对华润置地的业绩贡献也在不断减小。

年报显示，2016年，华润置地实现开发物业结算营业额987.3亿港元，结算面积733万平方米，分别较去年同期增长5.0%和3.7%。其中，华东大区以28.14%的占比居于首位。

随后，华东大区开发物业结算营业额在集团中的占比逐渐下滑。数据显示，2017年至2020年，华润置地上海的营业收入分别为241.72亿港元、225.61亿元、260.05亿元和299.87亿元，占总营业收入比的23.12%、21.46%、20.5%、19.1%。

业内人士表示，房企拿地呈现滞后性，今年拿地主要转化为明年或者未来的销售业绩，从这点看，华润置地如果无法在2021年补仓上海，明年上海区域的销售业绩可能会大打折扣。