万科、中海和华润置地卷入围标风波

作者｜周超臣

头图｜IC photo，4月5日下午，上海外滩

三家国内排名前十的房地产商同时卷入了一块土地的围标风波。

据第一财经报道称，中国海外发展（00688.HK）、万科（000002.SZ，02202.HK）和华润置地（01109.HK），因为涉嫌围标上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701，下文称“虹口地块”），三家企业在上海的相关负责人被警方带走协助调查。

先是《中国经营报(博客,微博)》报道称，4月8日，上海市普陀区召开第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议，审议了关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅依法采取刑事强制措施的决定。会议同时审议了关于提请暂时停止崔帅执行代表职务的报告。

图片：网络

随后有媒体报道称，4月9日，崔帅被上海市公安局经侦部门采取刑事强制措施。

4月11日，第一财经从接近中海高层的知情人士处获悉，崔帅事件与上海一个虹口地块竞标有关：“只是被经侦总队叫去询问，事件还在调查中，并没有定性，还涉及到万科、华润置地。”

4月15日，第一财经又报道称，从多方信源处获悉，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查。被带走调查至今仍未返回公司的还有华润置地上海执行总经理宋悠优。

根据“2020中国房地产开发企业500强榜单”，万科、中海和华润置地分列第三、五、九的位置，如今三家房企同时掉进了一个坑里。

这件事儿还得从在2月25日上海市规划和自然资源局在官网上挂出《上海市国有建设用地使用权出让公告，沪告字（2020）第027号》说起。

截图：上海市规划和自然资源局官网

上述公告招挂的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701），东至新建路、南至周家嘴路、西至金田路、北至海拉尔路，土地总面积25974.20㎡，出让总面积21724.20㎡，容积率2.5，起始楼面价63155.4元/㎡，保证金6.68亿元。

虎嗅查阅关于该地块的《国有建设用地使用权出让文件》和《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》，虹口地块规定：70年产权普通商品房；100%可售住宅，无自持租赁住宅；70%以上中小套；5%为保障房；限高80米。地块内仅需配置建筑面积1500平方米（计容）的菜市场设施，由受让人自持；绿地率不低于居住用地总面积35%，其中集中绿地率不低于居住用地总面积10%。

据悉，该地块创下上海宅地楼面起价新高。在此之前，楼面价最高的是静安区天目社区宅地，楼面起价55001元/㎡。

3月20日，上海市土地交易市场发布《虹口区嘉兴路街道HK271-01地块确定出让方式的通知》称，经审核，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）有效申请人数为三人及以上，根据本地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，现确定本地块采用有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让。

招标采用“135分制”，经济实力32分、技术资质17分、项目经验41分、受让管理45分。据悉，参与竞标的企业有六家，分别是中海、万科、华润、招商、绿城和平安。

3月31日，上海市规划和自然资源局官网公示了该土地的3个中标候选人为中海、万科和华润置地，三家得分为130分、130分和120分，按照顺位排第一、二、三，均可参与后续的拍卖环节，三家出价均为起拍价34.3亿元。结果进入土地拍卖环节时，只有中海举牌。最终，中海以起始价顺利拿下虹口地块。

不过目前官网上已经搜不到这则通告了，只有在“上海土地交易市场”的公众号于4月1日的推送中还能看到这则公告，如今看来更像个愚人节笑话。

昆山启特企业管理有限公司的股东为万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科投资管理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业管理有限公司则为华润置地有限公司100%持股，截图：上海土地交易市场微信公众号

现在在上海市规划和自然资源局上搜“202002701”，显示该地块仍在交易中。

截图：上海市规划和自然资源局官网

公告后，当时即有人怀疑三家企业围标拿地。因为该地块地段极佳，与新规划的北外滩核心商务区，仅隔了一条周家嘴路，距未来480米高的浦西第一高楼的直线距离仅500米左右，距离外滩仅1500米，出小区直接进隧道、直抵陆家嘴(600663,股吧)中心绿地。周边有上海市长青学校、上海继光高级中学、上海市鲁迅初级中学、上海市澄衷高级中学等学校；有上海市第一人民医院、上海长江医院、上海衡山虹妇幼医院等医院；有上滨生活广场、瑞虹天地月亮湾、上海外滩茂悦大酒店、上海ist艾尚天地等商业配套；还有四川北路公园、上海音乐谷、北外滩滨江绿地等休闲娱乐配套。

根据2月20日，市规划和自然资源局公示的《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》，上海市政府欲将北外滩打造成与外滩、陆家嘴共同打造成“黄金”三角核心商务区的战略高地之一、上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区之一。

该规划是按照“最高标准、最好水平”进行的，上海市在充分调研了伦敦、纽约、东京等世界级大都市后，决定将北外滩打造成“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。规划还决定围绕白玉兰和新地标，打造两组标志性建筑群，高度分别为300~350米、200~250米两个层次。其中，一栋480米地标在北外滩建成后，将成为浦西第一高楼，并取代东方明珠(600637,股吧)成为上海第三高建筑；同时还将建设1栋380米、1栋300米、10栋180~265米的摩天大楼群，与已有320米高的白玉兰广场、2栋263米高的大楼共同组成上海北外滩核心商务区。

虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（上图圆圈处）紧挨着新规划的北外滩核心商务区，仅一条马路之隔

另外，该地块据悉也是虹口区近3年来首次出让的纯住宅地块，也是上海2020年以来推出的首个无自持比例的纯住宅地块。

这么好的地，万科和华润不争不抢就让给了中海，脑子正常点儿的都会觉得这事儿不正常。果然，拿地成功的中海，随后就与华润置地联合成立了项目团队，而万科上海作为财务投资也进来了。这也基本上坐实了“围标”。

据澎湃新闻报道称，除了上述三家企业高管被请去喝茶外，当时参与报名的其它三家地产商也被问过话。一名该地块的入围者向澎湃新闻表示，地块公示两三天后，上海经侦总队即上门问询该地块的竞买事宜。

据《瞭望东方周刊》报道，上海警方的介入，源于相关人士的实名举报。

在《国有建设用地使用权出让文件》“现场竞价规则”第7条规定：竞买人必须遵守场内公共秩序，不得阻挠其他竞买人竞价，不得阻碍主持人进行正常的竞价主持工作，更不允许采取操纵、垄断等违法行为，一经发现，将取消其竞买资格，并追究法律责任。

这件事件的影响已经显现，根据澎湃新闻4月15日报道，经历了该围标事件后，上海修改了土地竞标的规则，这种修改已经连续出现在上海两个区的住宅土地公告中。

目前还不清楚上海警方经侦到哪一步了，考虑到上海正在围绕北外滩进行新一轮城市改造和更新，少不了要拍卖地块，为了防止再次出现围标事件，在这寸土寸金之地，上海很有可能拿着这起事件杀鸡儆猴，以儆效尤。

根据《中国人民共和国刑法》（2017修正）第二百二十三条“串通投标罪”规定：投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。

根据《中华人民共和国招标投标法》（2017修正）第五十四条规定：投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 依法必须进行招标的项目的投标人有前款所列行为尚未构成犯罪的，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。

等待上述三家企业及其相关负责人的命运会是什么呢？

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