阵地丨厦门仍热、长春更“冷”，第二轮集中土拍效果显现

  “进入6月，重点城市首场集中土拍高峰期已过，第二批集中拍地也悄然开启。作为首个开启第二场土拍的城市，厦门此次土拍热度仍然不低。具体来看，厦门本次共出让11宗地，虽然仅湖里P04地块以上限价成交，但其余地块的溢价率也并不低，过半地块的溢价率超过20%，平均溢价率为23.62%，土拍竞争依然比较激烈，但与第一次集中拍地平均溢价率29%相比仍出现了一定的下降。

  在厦门“第二拍”之后，6月17和18日长春二轮集中土拍再度“遇冷”，超九成地块底价成交，土拍总溢价率仅有0.4%，较首次集中土拍热度再次下降，较2020年全年涉宅土地溢价率更是低了4.2个百分点，市场明显“更冷”。

  从近期各地出台的土地相关政策来看，为了稳定地价，多个热点城市采取“限地价+摇号（一次性报价）”的方式进行土拍。与此同时，由于部分房企为了提高中标率，以多马甲参拍围猎地块，导致土拍热度居高不下，为了杜绝此现象，多个城市禁止马甲参拍，南昌、东莞也于近期出台政策禁止马甲拍地。

  总体来看，集中供地政策本身无论是初衷还是“双集中”的方式，都会对“控制地价、抑制溢价”有一定的帮助，在具体实施的过程中需要根据各城不同的情况进行调整。如长春二轮集中土拍与首轮集中土拍相比，市场表现更“冷”，溢价率再度下行，“底价成交”和“流拍”成为高频词汇；即使是溢价成交的地块，地价较上一次集中拍地也进一步下滑，房企拍地积极性再度下滑，虽然地价下滑十分契合政府实施“集中供地”的初衷，但是考虑到近两年长春楼市进入低谷，去化周期已经超过20个月，库存有加剧的风险。”

  01  厦门二轮土拍热度持续

  22城首批集中供地尚未全部结束，厦门第二轮集中拍地已接踵而至。2021年6月10日，厦门二次集中供地正式出让，厦门第二轮供地中，共有8家房企竞得11块含宅地块，成交总金额达344.05亿元，平均溢价率为23.62%，较上一轮集中供地29%的平均溢价率相比有所下降。

  整体来看，两轮供地结束后，厦门共成交16宗地，成交金额近534亿元，成交建面达198万平方米。其中第二轮土地供应量最大，从已公布的集中供地计划来看，二轮出让11宗地在三个批次中最多且分布最广。第一、二轮厦门土拍共成交198万平方米，接近2020年土地成交82%，与去年住宅销售相比，占到85%。

  成交来看，与首轮5宗地块3幅触顶成交相比，第二轮集中供地的11幅地块中仅有1宗触及最高限价（地块均采取“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖）。

  如此看来，在加大供应后，厦门第二轮集中拍地虽然热度依旧，但与首轮拍地相比仍出现了一定的下降。

表：厦门第二批集中供地含宅地块成交情况

  数据来源：CRIC

  
　　02  长春超九成地块底价成交

  继厦门之后，长春于2021年6月17和18日也进行了第二轮集中供地，从供

  应规模上来看，长春二轮土拍规模较一轮有所提升，不论是供应幅数还是供应建面较第一次均有显著提升，尤其是供应建面，增幅高达44%。

  在供应规模明显上涨的情况下，长春二轮集中土拍热度进一步下滑。据了解长春本次土拍供应68宗涉宅地，其中有8宗提前中止出让，最终成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高达38%，流拍情况较首轮明显加剧。

  与首轮土拍一致，长春二次集中拍地竞拍依然采取“限地价、竞配建”竞地模式。但事实上，第二轮集中拍卖成交的42宗涉宅地块中，仅有3宗溢价成交，无一宗触及最高限价，其中溢价率最高的位于汽车经济开发区，被万科以12.32亿元竞得，溢价率为5.17%，楼板价为3660元/平方米。其余39宗均为底价成交，比重超九成。从市场热度来看，本场土拍总溢价率仅有0.4%，较首次集中土拍热度再次下降。

表：长春2021年两次集中拍地和2020年土拍热度对比（万平方米、亿元、元/平方米）

  注：本文仅考虑涉宅地块。

  数据来源：CRIC

  值得注意的是，就长春目前的市场供求情况来看，这些土地未来入市仍将面临一定的去化隐忧。CRIC数据显示，2020年9月，长春“限价+限贷”政策出台之后，市场明显降温，9月之后月均成交量仅有62万平方米，较政策加码之前的月均成交量下降了约三成，整体销售规模甚至不及疫情之前，成交均价也在持续下滑，商品住宅去化周期已经超过20个月，库存有加剧的风险。

图：2019年1月-2021年5月长春商品住宅月度成交量价（万平方米、元/平方米）

  数据来源：CRIC

  造成这一现象的原因除了疫情和调控加码等因素，最主要的原因还是在于人口，长春处于人口外流比较严重的东北三省，人口的外流严重影响了购房需求基本面。近期公布的“七普”人口数据显示，2020年长春常住人口906.7万人，较2010年增量仅有30万人，这一数据在二线城市处于垫底位置（仅高于西宁和哈尔滨）；并且增长的这部分人群很大程度上来源于省内三四线城市，购买力相对疲软，因此房地产市场表现不及人口大量流入的长三角和珠三角区域，流拍和底价成交成为常态也在意料之中。

  在供地政策推出后，首轮集中供地中有不少城市出现了竞拍高热现象，厦门是其中的典型，5宗地块均成功出让，其中湖里、思明地块、集美地块均竞拍到达上限价格，进入竞配建阶段，最终湖里和思明地块分别被建发、国贸&中海竞得，加上竞配建，两地隐形楼面价都超过了6万元/平方米之间，实际溢价率也均超过55%，房企竞争异常激烈。

  此次厦门第二轮集中拍地虽然仍有一定的热度，但与首轮拍地相比出现了一定的下降。长春更是再次受冷。

  目前来看，有多个城进一步加强了房企拍地监管，多个城市禁止“马甲”参拍，还有针对参拍企业主体“三条红线”踩线情况等资格审查限制等措施。未来随着各地因城施策，整个市场也会变得更加的规范。

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