寒冬将至?“四川地产一哥”蓝光发展该何去何从?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-06-09 17:19

近日，千亿房企蓝光发展屡屡爆出变动，外界议论纷纷。

01 蓝光发展最近很缺钱？

6月1日晚，蓝光发展发布公告称，蓝光集团与杨铿签订《股份转让协议》，受让杨铿持有的蓝光发展169499198股。本次股权结构调整后，杨铿持有蓝光发展股份清零。

业内人士分析，此次股份转让可能是由于杨铿提供了较多融资担保，如果个人出现信用风险，所持蓝光发展股份也会受影响。因此，将股份合并至蓝光集团，不仅简化持股架构，也降低了潜在风险。

为何要防范风险？种种迹象均指向一点——自救。根据各种公开信息，蓝光发展近半年来似乎很缺钱，一直在进行出售、转让活动。

其实不难发现，早在2020年中下旬，蓝光发展便开始通过各种手段来回笼资金。

去年7月，蓝光发展将旗下迪康药业的100%股份作价9亿元转让；同年10月，蓝光发展发行上限15亿元中期票据，募资全部用于偿还有息债务。

今年1月，蓝光发展将南宁一地块所剩51%的股权全部出售给大唐地产，并退出项目；随后，控股股东蓝光集团将其持有的公司股份400万股补充质押给长江证券股份有限公司，并将其持有的公司股份8600万股质押给北方国际信托股份有限公司。

今年2月，蓝光发展将蓝光嘉宝服务64.62%的股份，转让给碧桂园旗下的碧桂园物业香港。

今年5月，蓝光将旗下无锡和骏房地产有限公司53.16%的股权，转让给常州万科。

这一系列出售活动被外界称为“卖子求生”“断臂求生”，是为了自救而采取的无奈之举。

可见蓝光发展确实很缺钱。

02 蓝光发展为何如此缺钱？

1、花钱多：追求规模，盲目投资

1990年，蓝光和骏实业有限公司成立于四川，前期常年蛰伏于西南一隅。直到2015年，蓝光发展才在上海证券交易所完成重组上市。上市之后，蓝光发展便奋起直追，试图加快自己的成长速度。

为了快速提高市场占有量，蓝光不断在全国各地“开疆扩土”，拿地金额逐年攀升。

wind数据显示，从2017年到2020年，蓝光发展拿地金额分别是202亿元、288亿元、654亿元和352亿元；同时，拿地楼面价也一路攀升，其2018年拿地楼面价只有2520元/平方米，到了2019年上涨到4743元/平方米，而2020年这一个数字又上升到了6160元/平方米。

拿地成本上升，高溢价拿地是重要原因。

Wind数据显示，2020年蓝光发展拿地公布溢价率的52幅土地中，溢价率超过30%的有37幅，成交总价达到了282亿元；其中有21幅土地溢价率超过50%，5幅土地的溢价率超过100%。南阳和信阳的两幅宅地的溢价率均达到了150%。

高溢价、高成本拿地，销量便至关重要。

原本拿地规模扩大，只要销量跟上，资金链就不会出问题。可问题是这些土地大约有70%都集中在三四线城市，高溢价拿地的情况下为了不亏本还要高价卖，销售难度可想而知。

此外，对于蓝光的投资模式，有对蓝光发展较为熟悉的分析师直言“看不懂”。通常情况下，项目布局分散对地产企业来说，是一件“耗时、耗力、耗钱”的事。企业资源分散，既不像深耕当地的企业有政府资源优势，也不会像拥有多个当地项目的企业具有品牌优势，无形中加剧了销售难度。

早在去年11月，诸葛找房数据中心分析师陈霄便指出，蓝光加大在三四线城市的土地储备，且采用高溢价、高成本拿地，在三四线城市未来房地产市场发展面临诸多不确定性的前提下，这种拿地行为未来将会面临风险，未来盈利状况或将承压。

果然，销量没上去，蓝光缺钱了。

克尔瑞数据显示，2020年，蓝光的权益销售金额为710.3亿元，较2019年的715.4亿元还下降了五亿元。同时，2020年年报显示，报告期内，蓝光发展经营活动产生的现金流净流出61.27亿元，首现自2017年以来的净流出。

销量低，收益少，借钱是唯一出路。

整个2020年，由于开支大，回款少，蓝光的经营现金流是负的。不过在房地产行业，企业负债现象并非罕见，只要能借到钱，资金一周转，问题便能迎刃而解。可是屋漏偏逢连夜雨，一系列突如其来的变故使蓝光的融资难度陡然上升。

2、拿钱难：连锁危机，融资艰难

蓝光出现融资难的问题，最初源于平安。

据一勺言消息，去年十月蓝光与平安合作了一个十几亿的项目，并定好了还款日期。但不知何种原因，蓝光还款逾期十天左右，致使平安对外违约，因此平安将蓝光纳入了自己合作的黑名单。

黑名单事件影响了蓝光的信誉，多米诺骨牌效应就此引发。

金融机构本就对风险高度敏感，一方面泰禾、华夏、福晟等接连爆雷，另一方面部分媒体对平安事件大肆炒作，致使很多大型投资方对蓝光提高了警惕，蓝光发展开始出现融资危机。

“三道红线”加剧了蓝光的危机。

去年8月，重点房地产企业资金监测和融资管理规则（业界俗称“三道红线”）曝光，据了解，“三道红线”即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。这个被万科董事会主席郁亮称为“行业规则的重大改变，影响力不亚于2002年的土地招拍挂改革”的新规，对地产商有息负债的上限进行了严格的划定。

2021年1月1日，“三道红线”正式开始实施。虽然根据蓝光发展发布的2020年业绩快报，截至2020年底，蓝光发展三道红线中有两道已经达标，但整个地产行业融资受限的趋势已然势不可挡。

赚不到钱，借不到钱，以前借的钱却又该还了。

5月25日，据胜券财经消息，蓝光地产目前拖欠了3家信托公司发行的信托产品的支付。其中，与兴业国际信托合作的一笔集合信托产品4月已经到期，目前双方正就延期支付进行谈判，逾期金额几个亿。

还不上钱，蓝光的市场信心土崩瓦解，股价一路下跌。

拖欠信托支付的消息一出，蓝光发展债券明显下跌，蓝光地产的债在二级市场发出了危险信号。事实上，蓝光发展自今年以来股价便一路下行，目前市值较去年一月份高点几近腰斩。

当然，蓝光发展的股价表现会如此不济，评级被下调是重要原因。

今年5月初，蓝光发展公司家族评级被知名评级机构穆迪从“B1”下调至“B2”；而在同一时间里，评级机构“标普”则将蓝光发展的展望评级从稳定调整为了负面。而到了5月31日，标普和穆迪再次将蓝光发展的评级调低。

此外，蓝光发展被金融机构强制执行，又进一步加剧了股价波动。

6月1日，蓝光发展发布公告称，由于作为担保品的公司股票将被相关金融机构进行强制处置程序，相关的金融机构将在未来6个月内减持不超过6000万股、约占公司2%的股份。消息一出，市场一片哗然，次日蓝光发展的股价也迅速走低，最终收盘大跌近7%。

赚不到钱，借不到钱，还不上钱，股价又下跌，蓝光背上了巨额债务。

根据2021年的一季报数据显示，目前蓝光发展的总负债为2194.23亿，资产负债率达到了82.35%，其中，流动负债率高达1716.88亿，长期负债为317.02亿，负债压力巨大。在其流动负债中，其一年内到期的非流动负债为208.8亿，但其账上的现金也才只有268.1亿，若加上负债所需的利息，蓝光发展很可能会面临账面资金不足的问题。

可以说，蓝光发展面临的形势不容乐观。

03 蓝光发展该何去何从？

尽管蓝光发展一直在采取各种自救措施，但似乎收效甚微。曾经的“四川地产一哥”“2019年千亿房企”。雄风不再，举步维艰。

湍流之下，外界议论纷纷，此前，蓝光发展正面回应“卖身”传闻：“没有考虑出让控股权，绝不会甩卖公司”，同时表示将通过开源节流、盘活资产、适时引战“三板斧”来保障经营、资金安全。

6月4日，蓝光发展董事会改选杨铿次子杨武正为新董事长。业内人士认为，目前蓝光发展内忧外患不断，面临着巨额负债、评级下调、债券下跌等多重冲击，杨武正此番上任无疑是临危受命。