美国房价暴涨的逻辑

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　　编者按

　　尽管疫情仍未得到控制，但全美各地房价出现大幅攀升。全美标普席勒房价指数和4月在售新屋价格分别创下16年和33年来高位。

　　诺奖得主席勒根据回溯100多年的数据，发出感叹“实际房价从来没有这么高过！”，而楼市火爆的趋势也已经引发拜登政府的密切关注，白宫发言人表示，拜登政府担心住房越来越让民众无法负担。

　　美国房价飙涨，是需求，还是泡沫？美国民众集体“炒房”，边界在哪里？美国上一轮严重的金融危机正是起源于房地产泡沫的破裂，而此番全美范围的房价上涨，又会否引发金融和经济体系的再一次集体崩盘？

　　为此，本报记者采访美国买家、卖家、中国投资客、房产研究机构、宏观经济分析师、金融市场分析师，描绘全美房价上涨期间的民生“图谱”，并对此轮房价上涨的诱因做一溯源，同时讨论房价与疫情期间经济修复的深度关联。

　　买房得靠“抢”，卖房要“防骗”

　　美联储不断大放水的时代背景下，市场对通货膨胀的恐惧节节攀升，全美物价普涨。木材、水泥涨价，库存不足，需求旺盛，在多重因素助推下，美国房价在过去半年多的时间里一路飙升。

　　房子，这一在人们心中具有安身立命意义的东西，现在在美国人心中，究竟是家，还是身家？为此，《国际金融报》记者采访数位在美国生活并买房的业主，但未获得统一的答案。与此同时，不断暴涨的房价仿佛在对人们叫嚣：“嘿！再不上车就晚了！”

　　抢房

　　如果是在2008年前的美国，人到中年的女服务员克里斯汀（Christine Rodriguez）可能不会像眼下这样为了首付而发愁。

　　著名电影《大空头》就描述了一场这样的画面：在酒吧做服务生的年轻女孩用超低首付买到了房。银行把贷款批给本身经济状况就不好的人，在那场世纪性的经济危机来临之前，少有人对此表示出过多的质疑。

　　但这一幕不会在当下上演。克里斯汀一家六口最大的心愿就是搬离逼仄的拖车，而最近半年，攀升的房价让他们的希望不断落空。

　　从城市到乡村，美国房价从2020年下半年到现在一路普涨，各地彻底解封的政策遥遥无期，房屋库存不断下降。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的统计，截至今年4月，全美国只有116万套房源，较去年同期下降20%。然而，与去年4月相比，全美待批房屋签约量同比增长了51.7%。

　　人们渴望更舒适、有保障的生活，但对于没有储蓄习惯的美国普通人来说，买房变得前所未有的艰难。

　　“我从未历经过如此炙热的市场。”代理克里斯汀买房业务的中介蒂芙尼·埃勒（Tiffany Ehler）表示。她们所在的得梅因市人口约20万，是爱荷华州的首府，在以往，人们很难想象这样的城市会有楼市繁荣期。

　　克里斯汀买房的动力来自孩子，她和丈夫结婚后一直住在拖车里，她的六个孩子，五个都要上网课。让克里斯汀感到恐惧的是，如果没有房子，自己的孩子将在拖车里接受教育，远离市区、没有未来。

　　但克里斯汀只能承担15万至22万美元的出价，首付的钱是她和丈夫五年来的积蓄。埃勒帮她找到了25处二手房，就在实地看房的几个小时后，大部分房屋被一抢而空，好的房源被一再加价，根本轮不到克里斯汀。

　　“我觉得其中一些定价过高，卖家根本不愿降价。我们甚至没有时间去思考，它就被卖掉了。”克里斯汀说。

　　手拿现金，一房难求。经纪商程欣迪在加州地产扎根数年，她告诉记者，眼看着房价上涨，很多业主便也不愿意卖房子了。“他们担心卖掉之后，自己买不到新的房屋”。

　　如此一来，房源更加短缺，想要买到好地段的好房子，还需要有加价的魄力与实力。“今年以来，居外IQI（Juwai IQI）的经纪人为亚洲买家在美国购房变成了真正的‘抢房’，经纪人需要不停地帮买家在美国物色那些不需要现场看房、购房流程相对简单的期房项目，一旦找到有合适项目的开发商，要么需要排队，要么需要加价。”亚洲房产科技公司居外IQI联合创始人执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）对《国际金融报》记者说。

　　美国华人王兰告诉《国际金融报》记者，在美国的二手房市场上，买卖双方一般都会各自雇佣经纪人，买家、卖家可以互不见面，如果买家决定购买，将会开具一份正式的出价offer，卖方经纪人将汇聚所有的offer给卖家，让其决定卖给谁。一般而言，谁的出价越高，卖家就会接受谁的offer。正是因此，克里斯汀拼不过那些有能力加价的买家，不断与理想房屋失之交臂。

　　在富人聚集的西海岸，加价的情况就更加剧烈。生活在加州圣地亚哥的张先生告诉记者，目前该地区地段较好的房子，挂出来后大概10到15天就可以成功交易。而为了赢得卖家的心，买家至少要加价10%-20%。这样的一套房子，每天排队看房的大概会有三四十组人，有不少人直接提着现金买房，有时候还没排到自己，就直接被前面的人“抢单”了。

　　“打个比方，现在圣地亚哥有这么套房子，300平方米，带学区，业主想卖180万美元，我拿着185万美元的现金，房东也不会给我回应的，他不会来问你还愿意再加多少钱，因为早就有拿着200万的人跟他谈了。”张先生说。

　　漏洞

　　“我们家现在的房子在去年11月时只需要加价3万（美元），而现在这片区域的房子需要加价15万到20万（美元）才有可能抢到。”在记者询问目前加价的情况后，在南加州某市生活了十年的美国华人王兰这样说。

　　“（美国）楼市从来没有历经过如此奇葩的加价时刻”，王兰说，目前在某些城市，已经出现了近70名买家同抢一户新房的情况。

　　然而不仅是买房难，卖房也不是一件轻松事儿。在过去半年，王兰一家险些被坑。

　　王兰本没想过要换房子，在去年底，美国疫情不断恶化，一家三口萌生了换套大面积新宅的想法，他们在住的旧宅子是一栋小户型独立屋，面积不到1800平方尺（相当于国内住宅面积170平方米），靠近当地IT企业和著名高校，而且位于当地最好的学区。初到美国时，王兰就是为了儿子的教育才买下此房的。

　　楼市一路火热，王兰自然认为旧宅能卖个好价钱，却不想由于选错了经纪人，险些损失惨重。

　　王兰告诉记者，在美国买家、卖家各自雇佣经纪人，由经纪人代表自己同对方经纪人沟通，买家很清楚自己会为哪套房出价，故经纪人很难背着买家做手脚，但卖家并不清楚会有多少人看房，有多少潜在买家下offer，以及出价究竟多少，这一切都需卖家经纪人告知。如果卖家经纪人出于私利有意隐瞒真实情况，卖家就容易被蒙骗。王兰一家正是在挑选经纪人上翻了大跟头。

　　为求沟通顺利，王兰找了一位形象、口碑皆不错的华人经纪汤姆·李（化名），王兰一家与李商定旧宅以102万-106万美元上市，但李未经王兰一家同意擅自改成了104万-108万美元上市并登出广告，上市两周，本以为能收到一堆买家offer的王兰只收到了一个offer。对此，汤姆·李的解释是报价高了。

　　但是，如此火热的房地产市场，怎么会只有一个买家出offer？发现蹊跷后，王兰做了一番调查，她发现之所以她的房子只有一个offer，是因为汤姆·李采取不接电话、不回短信的方式，将大量想要看房的潜在买家挡在门外，只邀约与自己有合作的经纪人带买家来看房，并从中选择了一个能私下给他最大好处的华人经纪及买家，还向王兰表示，买家只肯出价105万。幸好王兰及时醒悟并中止了交易，避免了被坑。

　　“看似很规范的房地产行业，其实有很多漏洞。美国房地产经纪行业要求虽然高，但经纪人个人的权利太大。在当下，不仅是买房难，连我们这样的想趁着房价上涨赚一笔的卖家也很难。”王兰说。

　　而汤姆·李并不是个例，经纪商程欣迪告诉《国际金融报》记者，近期有一件事情在圈子里炸开了锅：一位买家看上了一套房子，临到要下offer的关头，被自己的经纪人截胡了。“还有的经纪人，会帮买家同时下好几个offer，但这对地产从业规则而言是很不规范的。”程欣迪说。

　　担忧

　　2021年第一季度数据显示，美国几乎每个大都市地区的房价都出现了上涨，以家庭为单位的房屋售价中位数增长率达到16.2%，创下1989年以来的新高。

　　房屋建筑商LGI Homes Inc.首席执行官埃里克·里帕（Eric Lipar）在5月的财报电话会议上表示：“尽管房屋的平均销售价格比去年提高了11%，但人们对房屋的需求从未像现在这样高。”在许多都会区，即使一些买家退出市场，需求仍将超过可用供应”。

　　值得注意的是，在今年2月，全美10万美元到25万美元之间的房屋售出量同比下降了11%，而售价超过100万美元的售出量增长了81%。这一数据也说明，买家越来越看重房屋自身的价值实力，而不是“仅仅想买套房子”那么简单。

　　对于房价大涨的原因，NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，美国房价的大幅上涨只是说明需求强劲，住房供应量创历史新低。

　　库存不足和需求旺盛，这是目前舆论场上呼声最高的两大原因，但这不足以解释全部。

　　王兰告诉《国际金融报》记者，疫情之后，美股狂涨，炒股的人有钱了，热钱流入楼市，“市场上房子太少，而想买房的人太多了，这进一步推高了房价。再加上美联储大放水，房价自然就上去了”。与此同时，木材、水泥价格等原材料齐上涨，进一步推高了房价。

　　“有很多不差钱的人，也有很多缺钱的人”，程欣迪说，虽然有实力的买家都在抢好房源，并不惜一切加价，但多数还是为首付和贷款头痛不已的普通人，对于他们来说，时间就是一切。

　　佛罗里达州的买家朱莉·库克（Julie Cook）和母亲在今年1月移居爱达荷州博伊西市，在搬家前，他们计划以不到30万美元的价格在博伊西购买房屋，但到达后，这笔钱已经买不到原先看中的房子了。

　　张先生进一步对《国际金融报》记者表示，最近他看房时发现了一个有趣的现象，在以往，排队来看房的基本上是夫妻小两口或是再带个孩子，而最近几个月，涌现了很多一家三代看房的。“子女如果联合父母一起买房，贷款额数也会更大，两代人加起来供一套房子，我想这也反映了当下的一些现实问题”。

　　越来越多的“千禧一代”准备进入购房市场，这意味着市场上还有更大的空间要继续开拓，但“千禧一代”的购房压力也在不断走强。“因为房价涨幅过快，很多刚需年轻人将难以买到自己人生的首套房，从而错失机会，拉大贫富差距。”PNC金融服务公司高级经济学家Abbey Omodunbi表示。

　　“很明显，拥有房屋是创造财富的最成功、最大的来源之一，特别是对那些本身收入不高的人来说。”全球最大国际产权保险公司、美国最大商业信息供应商第一美国（First American）的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）如是说。

　　“而没有房屋，你就无法创造财富。”弗莱明补充。

　　会再次引发金融危机吗？

　　据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中，89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

　　全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

　　眼下，美国房地产市场的盛况不禁让人联想起上一次热潮引发的全球性金融危机，各界对房地产泡沫的担忧情绪增加，美国房地产市场会崩盘吗？

　　房价距历史高点不足1%

　　近一年来，受新冠疫情影响，经济封锁、远程办公，以及美联储采取超常规刺激政策导致的低抵押贷款利率，推动了房屋需求的快速增长。

　　3月，美国30年期抵押贷款利率跌破3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。屡创新低的抵押贷款利率不断刺激着房地产刚需买家与投资者入场。

　　与此同时，疫情导致新房建设严重延误，一些潜在卖家保持观望，加剧了本已严重的供应短缺。

　　供不应求让美国房价迅速上涨。标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒（Case-Shiller）全国房价指数显示，3月该指数同比增速13.2%，较2月的12%进一步加速，在连续第十个月增长的同时也创下2005年12月以来的涨幅新高。

　　2013年诺贝尔经济学家得主、耶鲁大学教授Robert Shiller表示，从他追踪的过去100多年的数据来看，美国住房价格从来没有像现在这么高过，在这种情况下，目前只能寄希望于美联储来稳定美国住房市场。“但问题是，美联储能否在不导致房地产市场崩盘的情况下稳定市场，这是非常难的”。

　　美国上一次房地产崩盘出现在2008年。在“9·11”事件和互联网泡沫破灭之后，美联储大幅降息，利率创下40年来新低。在宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，购房成本降低让美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，美国房地产市场飞速膨胀。那时，过剩的流动性催生了美国楼市泡沫，房价上涨远远超过了居民收入上涨。

　　2004年开始，基于对美国经济复苏的判断以及对通胀走高的担忧，美联储两年内连续17次加息，联邦基准利率从1%上调至2006年的5.25%，浮动的房贷利率也随之走高，多数贷款人的还贷压力逐步提升。基准利率的上升随后刺破了美国房地产市场泡沫，2006年以后，标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒（Case-Shiller）房地产价格指数开始大幅下跌。

　　对于提供抵押贷款的金融机构来说，房价下跌导致抵押品价值缩水，这些机构无法继续通过出售抵押品回收贷款本息。而对于本身偿债能力就不够强的次级贷款人，房价下跌使他们不再能按照房屋净值取得新的抵押贷款，即便是出售房产也无法覆盖本息，所以次级贷款出现大批量违约。

　　据《华尔街日报》报道，2005年前后，大量新建房屋造成住房市场供应过剩。美国的金融机构为了追求高利润，将这些高风险抵押贷款打包成证券，出售给投资者。随着越来越多的房主无法按时偿还贷款，贷款机构损失惨重，整个金融系统陷入瘫痪。

　　据NAR的数据，2006年至2014年间，约有930万户家庭经历了房屋止赎、将房屋交由贷款方处理，或是折价出售。

　　德意志银行首席分析师吉米·里德称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价距离历史高点不到1%，且高出疫情前的平均水平10%。这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。

　　尚未形成泡沫？

　　虽然市场上的担忧声渐起，但一些经济学家和美联储官员并不认为楼市正再次形成泡沫。他们认为，这一轮房价飙升主要是由供需不匹配推动的，而不是由不良贷款行为引发的。

　　哈佛大学教授、宏观经济学家罗伯特·巴罗（Robert J.Barro）此前在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产价格上涨、抵押贷款支持的证券和其他形式的债务抵押债券等金融创新推动了2008年金融危机。政府给了房利美（Fannie Mae）和其他相关企业过多的补贴，从而鼓励它们降低房贷门槛，对不合格借款人扩大房屋所有权太过纵容，这是危机爆发的源头。

　　事实上，在上一轮房地产泡沫中，“欺骗性贷款”很常见，借款人不需要提供收入证明、不论信用如何，都可以获得机构的抵押贷款。

　　而如今，尽管抵押贷款利率很低，但自2007年-2009年经济衰退以来，贷款标准已大幅收紧。2010年《多德-弗兰克法案》实施了更严格的住房贷款要求，以避免另一场止赎危机。而且由于与新冠疫情相关的不确定性较多，银行现在只向信誉最好的抵押贷款客户提供贷款。

　　数据显示，2006年美国房地产市场的总价值达到25.6万亿美元的顶峰，抵押贷款债务总额达到10.5万亿美元，整个房地产市场的贷款价值比（LTV）约为41.2%。而如今，房地产市场的价值已跃升至33.3万亿美元，抵押贷款总额仅增至11.5万亿美元，LTV仅为34.5%。

　　据Mortgage Bankers Association的数据，疫情暴发后，按揭信贷供应暴跌至六年最低水平，此后仅有小幅恢复。

　　纽约联邦储备银行表示，抵押贷款借款人的典型信用评分在去年第三季度和第四季度达到创纪录的786分。

　　Redfin的经济学家雷吉·爱德华兹(Reggie Edwards)表示，如今，许多买房客都是抵押贷款历史上信用最好的一批人。

　　西班牙对外银行（BBVA）首席美国经济学家卡尔普（Nathaniel Karp）表示，住房市场的数据与基本面相符，有吸引力的利率、财政刺激措施导致的收入增加，增强了人们的偿债能力，同时使买家能获得更高额度的抵押贷款。而且放贷标准依然严格，因此，目前几乎没有形成泡沫的风险。

　　美联储主席鲍威尔4月曾表示：“我不认为房地产行业存在那种对金融稳定造成威胁的担忧。我们没有看到不良贷款和不可持续的价格增长等现象。”

　　里士满联邦储备银行行长巴尔金（Thomas Barkin）5月25日表示，他认为住房市场的杠杆率“还没有达到过度水平”。

　　贷款利率提升或扭转楼市盛景

　　《华尔街日报》援引经济学家的话指出，与上一轮楼市繁荣期相比，本轮房地产市场繁荣要稳定得多，对金融系统构成的风险也要小得多，但也有一些隐忧，即购房门槛比以往更高。对于首套房的购房者而言，买房难度更大了。

　　鲍威尔也对潜在的首次购房者可能会错过进行重要投资的机会表示担忧。“如果你是一个入门级的购房者，这是一个问题”。

　　约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯表示，目前有近1/5的已售房屋买家买房不是用来自住，这将使美国房价变得更加昂贵。他预计房价在去年11%的涨幅基础上，今年将会上涨12%，2022年还将再上涨6%，房价的增长速度已赶上2004年和2005年。

　　而价格高企已经开始抑制房地产投资回报率，影响买家意愿。NAR公布的数据显示，4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%，折合年率585万套，为10个月来最低水平，连续第3个月下降。

　　不过短期来看，美国房地产市场目前最担心的是抵押贷款利率不断上升。近期，住房抵押贷款利率已升至去年7月以来的最高水平。由于投资者预计疫情过后经济会出现反弹，债券收益率会因此走高，大多数房地产市场分析人士预计，抵押贷款利率今年会在某种程度上温和上升。

　　虽然鲍威尔一直强调，美联储将维持超低利率，直至实现其就业与通胀目标，目前美国距离实现这两大目标还有“很长一段距离”。但近期公布的美联储4月会议纪要显示，美联储内部在“是否缩减QE”上产生了重大分歧。

　　美国房地产在线拍卖网站Auction.com的市场经济部副总裁布洛姆奎斯特认为，住房抵押贷款利率若以极快速度大幅上升，或令需求突然降温，市场将迅速由盛转衰。

　　“哪只手”在推动暴涨

　　“在美国，一个新楼盘或一块地有超过100个人在排队，是非常恐怖的现象。而近期比较热门的新楼盘排队人数都是三位数。”

　　美国得克萨斯州达拉斯沃斯堡都市圈的Hampton International Group房产经纪商Vivian Chi对《国际金融报》记者感慨到，“美国近期房价上涨真的很疯狂，新房价格基本上每两周就会进行微调，两个月进行一次大调，这种上涨幅度近十年都没有过。”

　　自新冠疫情暴发、美联储将利率降至低水平后，美国人的购房热情持续上升。

　　近日，标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒（Case-Shiller）全国房价指数显示，3月该指数同比增速13.2%，较2月的12%进一步加速，在连续第十个月增长的同时也创下2005年12月以来的涨幅新高。

　　美国联邦住房金融局（FHFA）公布的3月房价指数同比涨幅达到13.9%，创该数据1991年开始统计以来的历史最快增速。

　　房产中介比代售房屋多

　　FHFA的报告指出，美国自2011年9月以来，房价就在逐年上涨，只是疫情加剧了上涨速度。

　　去年3月初，美国疫情正式暴发。“疫情前，美国房地产市场还是比较平稳的，疫情暴发后的四五月份，房地产市场出现了一波放缓趋势，但是到了6、7、8月三个传统房地产市场的旺季，房价就开始快速上涨。”Vivian说，“美联储放水刺激之下，房贷利率的骤降，以及公众对于疫情恐惧情绪的消退叠加全美房屋库存的骤降让美房地产市场趋于疯狂。”

　　据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

　　3月涨幅最大的是凤凰城，达到了20%，紧随其后的圣地亚哥和西雅图，涨幅分别为19.1%和18.3%。

　　美国商务部数据显示，美国市场上新房销售的中位价在4月份为37.24万美元（约合人民币238.75万元），与去年同期相比高出了20.1%。《华尔街日报》指出，这是1988年以来的最大同比涨幅。

　　与新房销售相同的是，二手房价格也在不断创新高。NAR数据显示，4月份，二手房价格中值飙升至34.16万美元（约合人民币217.62万元），创下历史纪录。从2020年4月到2021年4月，美国现房价格飙升速度达到创纪录的19.1%，连续110个月实现同比增长。

　　Vivian表示，在二手房市场，绝大部分情况下，买家的出价要比挂牌价高10%，上不封顶。“我自己做过加价最多的案例差不多接近30%”。

　　“经济适用房，入门级别，比如只有三个卧室或者四个卧室的房子，以及独栋别墅是最受欢迎的房型。新婚夫妇以及刚刚生小孩的小家庭对于购房需求较大。事实上，经济适用房是刚需，不过，如今高端住宅竞争也非常激烈。”Vivian说。

　　据悉，眼下美国成屋销售平均从挂牌到售出的速度为17天，4月所售房屋当中，有88%在市场上挂牌的时间不到一个月。

　　房价的上涨也让大量人员进入了房地产中介行业。美国房地产协会的统计数字显示，今年1月底，全美登记在册的房产中介人数达145万，但在售房屋仅有104万套。这是美国历史上第二次出现中介人员多于在售房屋的现象。

　　成本上涨、供不应求

　　亚洲房产科技巨头居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人、执行主席乔治.奇米尔（Georg Chmiel）在接受《国际金融报》记者采访时表示，美国楼市继去年疫情期间的火热以来，今年房价仍居高不下，主要还是因为供应不足而需求旺盛。

　　从供应方面看，根据NAR的统计，截至今年4月，全美国只有116万套房源，较去年同期下降20%。

　　Vivian告诉记者，去年最夸张的时候，库存同期下降近八成，最低谷时只有近0.8个月的库存。

　　一般来说，库存量在6至7个月之间代表正常，低于这个库存量表明求大于供，属于卖方市场，反之则代表供大于求，属于买方市场。

　　此外，新建房屋的开工也赶不上市场需求。4月份新建住宅开工数下降9.5%，至折合年率157万套，低于预期的170万套。

　　Vivian对《国际金融报》记者表示，房屋涨价一方面原因还在于玻璃、金属框架、木材等原材料价格大幅上涨。根据最新的生产者价格数据，4月份木材价格同比上涨89.7%。

　　嘉信理财交易和衍生品副总裁弗雷德里克（Randy Frederick）表示，过去能建10所房子的成本现在只能建2所。

　　据《商业内幕》报道，NRA于4月对近1/5的承包商进行了调查，后者表示，正在推迟施工或销售。大约47%的人表示，他们在上个月为合同增加了升级条款，该条款允许承包商提高房屋售价以抵消建筑成本的上扬。

　　“与此同时，疫情期间，美国政府大量派发现金，导致一些蓝领阶层不愿意工作，招工也变得异常困难。疫情期间，施工也会受限，比如同一时间在一所房子里面开工人数有限，这些都大大增加了整个房子修建的周期。”Vivian说。

　　在需求方面，乔治.奇米尔告诉《国际金融报》记者，疫情使人们对居家有了更多需求。“家可以是办公室，可以是孩子上网课的场所，可以是家人不能外出时的庇护所。人们也对更大的居处室内空间和室外活动空间萌发了强劲需求。而按揭利率屡创新底，更有力地驱动买家下手。房地产成了疫情期间经济不景气的一个亮点”。

　　疫情暴发后，美联储启用了“零利率+量化宽松”这一非常规货币政策工具组合。利率一直在历史低点徘徊，让美国人获得了接近历史最低水平的借款成本。据统计，自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约1/4，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

　　据Marketwatch报道，西部大公司的程序员被允许居家办公，通过电脑工作的人几乎可以住在任何地方，不必为了就业机会蜂拥到大城市。这一趋势可能会吸引房主搬回老家，离年迈的父母更近，甚至搬到更偏远、价格更实惠的地方。

　　Vivian以她所在的得州为例，相对于纽约、洛杉矶、芝加哥三大都市圈，得州地广、价廉，除了本地人的刚需，更加好的住房条件、价格低廉的生活成本，以及更高的教育质量也吸引一些外地人到得州买房。

　　与此同时，在激烈的竞争下，全款买家越来越多。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，每套上市住房平均会收到五份报价，大约25%的买家会给出全款报价，高于3月时的23%，以及一年前的15%。

　　美国楼市的火热也影响到了亚洲投资者。乔治·奇米尔表示，2020年，美国是居外IQI收录的亚洲买家询盘最多的海外购房目的地。而2019年，由于中美贸易摩擦等因素，美国位居第四。亚洲买家最心仪的美国城市前五名分别为西雅图、洛杉矶、奥兰多、尔湾和纽约。从中国买家通过居外IQI所作询盘数据看，今年一季度，中国买家对美国房产兴趣自去年下半年止跌回升以来，现已升至2018年一季度以来最高。

　　“美房价上涨幅度将达两位数”

　　眼下，种种促进房价上涨的原因似乎在短期内都很难完全转向。在接受路透社调查的分析师中，有2/3预测美国房价将在今年继续走高。

　　从需求端来看，“千禧一代”（出生于20世纪时未成年，在跨入21世纪以后达到成年年龄）的人口数量远高于“X世代”（1965-1980年出生）的人口数量。随着“千禧一代”进入30岁，其所带来的住房市场繁荣程度将远超当下的水平。而供给端上，全国性的供应短缺将持续。专家警告说，房屋建筑商要建造足够的房屋以满足美国人的需求，将花费数年的时间，这意味着高房价可能会持续存在。

　　摩根士丹利表示，眼下的情形和15年前房地产泡沫时期不同，房价的高涨归结于供需逻辑，有一个持续稳定的基础，供需缺口加上严格的抵押贷款标准，都预示着美国房价将继续攀升，但疫情后的种种财政和货币正常化举措可能会减缓升值步伐。

　　高盛分析师罗尼·沃克警告称，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006年-2007年的房地产泡沫时期。

　　目前，房价的上涨引起了美国政府的关注，5月26日，白宫新闻秘书珍·普萨基称，拜登政府正在监测美国房价的上涨情况。“我们看到的房价上涨确实引起了对住房负担能力和民众是否能够进入住房市场的担忧。我们认识到需要有新的住房供应，特别是经济适用房”。

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