经济跌落谷底，美国房价却再创新高！

　　经济越差，疫情越严重，房价涨的越高。

　　之前我们谈过韩国「韩国房价暴涨给我们什么启示」，今天谈谈美国。

　　疫情期间，美国很多公司频频传来裁员的消息，失业率大幅增长，美国劳工部表示，仅仅是上周就超过80万人在申请失业救济金。

　　现在疫情愈发严重，完全看不到好转的迹象，美国著名左翼经济学家理查德·沃尔夫最早喊出，“新冠病毒大流行可能导致比次贷危机更严重的美国房地产市场崩溃。”

　　但事实上，5月20日，美国所有的州都解封后，楼市便开始独自美丽。

　　美国房地产6月份就开始逐渐活跃，买房热情逐渐升温，成交量和房价甚至创下历史新高。

　　先看看价格。

　　6月份，美国房屋中位数首次突破30万美元整数关口，创下历史新纪录。

　　7月份，记录再次被刷新，房屋中位数价格同比上涨8.5％，8月份，房价中位数已经突破31万美元。

　　疫情后的美国楼市强势回归，甚至远超2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元；

　　再看看成交量。

　　之前我们说过，美国的统计方式和我们不一样，他们是算一年的，比如7月折合年化586万套，那就是统计了去年7月份到今年7月份的，也就是最近一年的成交数据，是586万套。

　　我之前查过资料，美国2000年后，大多一年都是500多万套的成交水平，2003-2007年最高峰则是600-720万套，此后好几年都是低迷期，

　　2020年美国的房屋销售中位数比2019年同比增长了15%

　　数据丨REDFIN

　　全国房地产经纪人协会数据显示，8月现房销售环比增长2.4%至600万套，创2006年12月以来新高。

　　美国商务部统计的新房销售也远超之前预计，环比增长了4.8%，连续4个月保持增长，创十四年来新高。

　　截至9月底，过去4周内新签约的房屋销售同比增长了20%。

　　房价上涨，离不开需求激增，目前美国房屋成交周期越来越短，房屋上市后平均仅需17天便可签约售出，36天便可完成过户。

　　我在网上看到一个硅谷华人中介说自己最近晚上7点以后，天都黑了，还在带客户看房，大家最近买房热情居高不下。

　　与以往我们理解的不一样，美国这轮上涨更青睐郊区，而非市中心。

　　美国和中国还不一样，美国富人不喜欢扎堆市区，市区都是一些刚打拼的年轻人和黑人群体为主，美国富人都是喜欢买郊区的独栋house。

　　同时因为在家工作、居家避疫，也影响了很多人的购房选择。

　　根据CoreLogic（核心逻辑公司）的数据，纽约长岛的拿骚和萨福克郡，7月份的房价每年上涨4.3%，但纽约大都市区的房价仅上涨0.4%。

　　旧金山一直都是美国房产投资的热门选择，但今年房价年涨幅也不到1%，而华盛顿特区的大都市区房价涨幅超过5%。

　　波士顿就更加明显了，根据沃伦住宅公司(Warren Residential)刚发布的波士顿第三季公寓市场报告显示。

　　越来越多买家选择远离市中心，这导致市中心公寓价格暴跌，今年7月到9月，海港和后湾地区的公寓平均销售价格分别比去年下降35.1％和21.9％；

　　在西洛士百利(West Roxbury)和罗斯林代尔(Roslindale)等拥有更多绿色空间的偏远社区的公寓还保持稳定价格；牙买加平原(Jamaica Plain )仍受到年轻家庭欢迎，价格上涨13.1％。

　　关键是长时间的疫情困扰，远离人群密集地是最重要的，现在网上办公这么方便，也不是非要去办公室，各种现实条件下，那些独门独户的大别墅就成了香饽饽。

　　建别墅需要木材，但今年加利福尼亚山火造成的木材短缺和木材价格的急剧上涨，所以大别墅的价格涨幅就更厉害了。

　　像波士顿的公寓，以往很多都是靠学生撑起来的，但今年在芬威地区，待售公寓数更激增257％。

　　除了成交不如郊区之外，现在市中心房子还面临更严重的问题，租不出去，今年5月，纽约曼哈顿区的新租约下降了60%以上。

　　这和国内也是一样的，想要好转，只能等疫情过去，一切经济秩序恢复才有机会。

　　美国乃至全世界房价上涨，都不开美联储放水，这个我们之前讲过很多遍了。全球大放水，多个国家房价上涨！中国是涨是跌？

　　放水对于穷人来说可能最直观的感受就是物价贵了，生活更加难了，但是对于富人来说，他们变得更富裕了。

　　根据瑞银(UBS)的年度研究显示，今年夏季，全球亿万富翁的集体财富达到了10.2万亿美元，超过2017年的最高水平。其中，美国仍是全球亿万富豪最多的国家。

　　富人有钱了会怎么样？

　　形势越是恐慌，富人的投资方式就越去想保守，这个时候去创业投资，风险太大了，最好的保值方式还是买房，这在全球都一样的。

　　所以这一两个月，美国的房屋库存逐渐下行。

　　截至8月底，住房总存量为149万套，比7月份下降0.7％，比去年同期的183万下降18.6％。

　　一些房屋中介预计，这个存量不到3个月被消化完了。

　　图片版权属于原作者

　　再加上美国房贷利率不断下行，30年期的已经跌破3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

　　对于富人来说，这明摆着送钱啊，不买房就是傻瓜。

　　即便这次房价涨到一个顶点后再回落，这对于富人来说，也不算什么，回想起2008年，跌得够狠了，但现在房价照样起来了，穷人和中产或许等不起，但是富人无所谓。

　　而房价的天花板是由富人决定的，不是由穷人决定的，只要水量充足，美国房价将再创新高。

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