新规!广州花都区发布旧村庄改造项目工作的指导意见

5月26日，广州市花都区住房和城乡建设局发布《广州市花都区住房和城乡建设局关于征求关于加强花都区旧村庄改造项目工作的指导意见（征求意见稿）公众意见的通告》。

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关于加强花都区旧村庄改造项目工作的指导意见（征求意见稿）

为贯彻落实《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）、《中共广州市花都区委广州市花都区人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（花发〔2020〕18号）的有关要求以及市委、市政府相关工作部署，加快推进我区旧村庄全面改造工作，进一步规范旧村庄改造项目工作，破解难题，维护农村集体经济组织和村民的合法利益，现制定本意见。

1.加强属地管理和监管力度

属地镇（街）是旧村庄改造的责任主体，要坚持党建引领，切实加强旧村庄改造工作的实施和监督工作。各镇（街）应按照区委区政府的总体部署，落实属地主管责任，分解具体工作任务、拧紧责任链条，将旧村庄改造工作落实情况纳入年度绩效考核，分批次、分重点、分片区有序推进旧村庄改造工作。

2.科学划定改造范围

旧村庄改造项目启动改造意愿表决前，属地镇（街）应指导村集体经济组织研究确定片区策划、实施改造和控规调整初步范围，并征求市规划和自然资源局花都区分局、区住房城乡建设局、区土地储备中心意见，由村集体经济组织盖章确认报属地镇（街）审核同意后，报区住房城乡建设局备案。

3.鼓励区属国企参与与旧村庄改造项目前期工作

已纳入花都区三年计划、五年方案的旧村庄改造项目，区属国企积极参与，与项目属地镇（街）建立前期服务关系，开展基础数据调查、方案编制、地价评估等前期服务工作。区属国企的前期服务收益（含区属国企支出部分）可在招商文件中予以明确。区属国企的前期投入，如符合政策要求的可纳入改造成本。为保障村集体收益，在同等条件下，鼓励区属国企按程序承租村集体的物业。鼓励在我区行政区划范围内注册设立的建筑企业积极参与旧村庄改造项目建筑工程总承包。

4.严格履行民主表决程序

旧村庄更新项目应坚持以民意优先为原则，按照“四议两公开”程序进行改造意愿征询、招商文件表决、合作企业选择、项目实施方案、拆迁补偿安置方案和“集转国”等事项的表决。

村集体经济组织提出改造申请，经属地镇（街）同意后，可在区住房城乡建设局和属地镇（街）的指导下组织开展改造意愿表决。未纳入城市改造年度实施计划的村集体经济组织不得擅自开展改造意愿表决。

旧村庄改造如涉及整合周边国有权属用地的，属地镇（街）应同步发函征询国有用地权属人的改造意愿。

5.聘请城市更新专项法律顾问全程参与

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城市更新工作专业性较高、政策性较强，为全方位维护农村集体经济组织和村民的合法利益，全流程防范旧村庄改造的法律风险，村集体经济组织需聘请城市更新专项法律顾问，专项法律顾问就同一个旧村庄改造项目不得同时为村集体、房地产开发企业或其关联企业提供法律服务。专项法律顾问可分为两个阶段进行聘请：

（一）旧村庄改造前期法律服务。旧村庄改造项目自启动改造至签订项目合作协议期间，村集体经济组织需聘请专项法律顾问，为村民深入解读城市更新政策、协助村集体经济组织编写招商文件、编写拆迁补偿安置方案、提供旧村庄改造工作法律意见，为村集体经济组织草拟或审查合同文本，为村集体经济组织表决等决策程序提供法律意见等，维护村集体经济组织和村民的合法权益，协助推进旧村庄改造项目依法依规进行。

（二）旧村庄改造实施阶段法律服务。在村集体经济组织与合作企业签订项目合作协议后至旧村庄改造项目复建安置工作全部完成前，村集体经济组织需聘请旧村庄改造专项法律顾问，提供旧村改造专项法律服务，包括但不限于协助村集体经济组织与合作企业成立项目合作公司，接受村集体经济组织的旧村庄改造相关咨询并提供法律意见，起草、修改、审核旧村庄改造涉及的相关合同、协议或其他法律文件，审查旧村庄改造涉及的片区策划方案、实施方案等，协助起草和审核拆迁补偿安置协议，协助完成拆迁安置谈判和签约工作，组织村民进行旧村庄改造政策培训学习，协助处理因旧村庄改造产生的各种纠纷等服务，协助完成旧村庄改造涉及的行政审批、司法强制拆迁等，负责在旧村庄改造日常工作中维护村集体经济组织与村民的合法利益，协助推进旧村庄改造项目依法依规进行。

6.规范基础数据调查工作

基础数据调查工作需在该旧村庄改造项目经区实施城市更新工作领导小组同意列入年度实施计划后进行，村集体经济组织不得私自开展基础数据调查工作。旧村庄改造项目基础数据调查工作包括片区策划范围基础数据调查和实施范围基础数据调查，两项工作应同步进行。

7.公开透明选择合作企业

村集体经济组织是选择合作企业的主体，应按照公平、公开、公正的原则，依法依规选择有社会责任感、有实力的企业参与旧村庄改造。在旧村庄改造项目的基础数据经区实施城市更新工作领导小组审定公布，且稳定改造成本核算后，村集体经济组织方可在区住房城乡建设局和属地镇（街）的指导下开展合作企业引入工作。禁止村集体经济组织违反程序私自以任何形式引入意向合作企业并与之签订任何形式的协议、意向书等，禁止私自交纳（收取）包括但不限于协议定金、订金、诚意金等。

8.规范拆迁补偿方案

属地镇（街）在开展基础数据调查后，即可指导村集体经济组织参照我区的农民集体所有土地征收补偿办法的标准制订该项目的拆迁补偿安置方案（初稿）。项目招商文件、合作协议和监管协议等文件中应明确：在签订合作协议后三个月内，合作企业应与村集体经济组织完善项目的拆迁补偿方案，且与村集体经济组织一起组织表决该方案。村民住宅的拆迁补偿费用参照我区农民集体所有土地征收补偿办法的标准纳入改造成本。按村民住宅的复建总量测算出的物业维修基金纳入改造成本，由合作企业在复建完成时缴交，分期实施的，每完成一期缴交一期，物业维修基金的使用按国家有关规定执行。

9.加强招商监管

项目招商文件、合作协议和监管协议等文件中应明确：拆迁补偿安置方案表决通过后一个月内或签订项目合作协议三个月内，复建安置资金缴存人须将复建安置资金足额存入复建安置资金监管账户，具体存入金额按实施方案批复和改造项目分期实施（如有）的规定执行。实施方案未批复、改造项目须分期实施但未明确的，应由区城市更新部门向区实施城市更新工作领导小组专题请示，确定暂定的复建安置资金金额。当期复建安置资金足额缴存后即可按程序启用复建安置资金监管账户中的资金用于项目的拆迁复建。

拆迁补偿安置方案表决通过后一个月内，合作企业须启动签约和拆迁工作。

10.严格落实产业导入要求

项目招商文件中应明确，合作企业需严格按照《广州市规划和自然资源局关于印发<广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引>等5个指引的通知》的规定，结合上位产业发展规划、产业区块管理、更新项目的实际情况制订规划产业导入方案，并与区科工商信部门签订投资监管协议。

11.构建绿色金融服务体系

为加快推进全区城市更新工作，实现绿色融资规模增长，原则上，我区内城市更新项目的交易保证金账户、履约保证金监管账户、复建安置资金监管账户须开设在我区内的银行，旧村庄改造项目的融资、结算业务须落地我区各银行、金融机构。各银行、金融机构需优化流程，在风险可控的前提下加大对区内旧村庄改造项目的支持力度，精简手续，结合绿色金融政策加大对城市更新项目的金融支持，加快城市更新项目实施速度。

12.实现廉洁改造

保障村民利益，严防党员干部暗箱操作，杜绝少数人操纵利益的现象。区城市更新党风廉政工作专项监督领导小组以监督组的形式形成常态化监督，监督组应定时定期向区城市更新党风廉政工作专项监督领导小组报送情况，以公平公开、诚信透明的原则切实维护城市更新各方的合法权益，坚决查处改造过程中的违纪违法行为，实现“阳光改造”。

来源：花都早晨

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