市值之后 物业企业们的员工规模也超过开发

2020年，在行业增速放缓、疫情冲击以及“三道红线”压顶的复杂背景下，作为经济发展支柱性产业的房地产，凭借产业链条长、关联度大等特性，再度发挥出了“就业蓄水池”的作用。在2020年这场声势浩大的“稳就业”战役中，房地产行业稳住了房地产上下游相关产业“打工人”的“饭碗”。

北商研究院5月25日发布《2021房企社会责任报告》中，披露了年度房企就业50强榜单，截至5月24日， A股、H股有超400家涉房业务企业明确披露截至2020年末员工人数，合计员工总数约282.16万人。其中，员工规模在万人以上的上市房企数量创下新高；此外，不同于往年榜单中房地产开发企业唱“主场”，物业企业在增速、员工总量上呈现跨越式发展，碧桂园服务更是首次超越万科，成为新一年度涉房类企业稳就业冠军。

制图

服务取代开发 恒碧万依然稳居三甲

一般而言，员工数量与企业规模大多呈现正相关，部分规模房企每年提供的就业岗位甚至以万为单位。北商研究院据Wind数据统计测算，截至2020年末，有59家上市房企的员工规模在万人以上，员工数量合计近217万，较去年同期增长远超六成。

员工规模居行业前三甲的企业，分别是碧桂园服务、万科以及中国恒大，三家企业2020年末员工总数均超过10万人。

其中，碧桂园服务凭借2020年翻倍增长的员工规模，首次越过“10w+”关口，一举超越万科，摘得“稳就业冠军”。这也是物业服务企业目前在社会“稳就业”层面的最高排名。据悉，2019年物管雇佣员工数量排名第一的碧桂园服务，在当年的房企员工规模榜单中排名第8位，员工规模仅为54085人。

在房地产行业从开发为主的增量时代进入存量时代的当下，在资本市场颇受欢迎的物业板块，成为房企心头好。

2020年，在稳就业50强房企中物业企业由2019年的9家增至12家，占比约为24%，包括：碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、保利物业、恒大物业、招商积余、绿城服务、融创服务、华润万象生活、世茂服务、合景辉煌以及蓝光嘉宝服务等

其中，在2020年员工人数实现100%增长的19家涉房业务企业中，物企就占据了3席，包括：华发物业服务（654.07%）、碧桂园服务（183.97%）、世茂服务（118.26%）；而新城悦服务（98.57%）以及雅生活服务（94.25%）增速紧随其后。

开发企业守住底线

公开数据显示，受疫情影响，2020年一季度我国经济出现负增长，2月末农村外出务工劳动力人数同比下降5400万人，2月份全国城镇调查失业率升至6.2%。再加上，2020年全国高校毕业生人数达874万人，国内就业形势严峻。

不过，伴随着生产生活秩序加速恢复、经济发展步入正轨，以及2020年内上市房企队伍的不断扩容，大批涉房业务企业成为“稳就业”与“拉动就业”阵营中的“绝对主力”。

从房地产行业扩大就业这一维度来看，北商研究院梳理数据发现，在明确披露截至2020年末员工总数的A股、H股上市房企中，有189家企业的员工人数较2019年出现增长情形（去除2020年新上市房企，无2019年同比数据）。

万科的员工规模虽较2019年末增长至140565人，但因增幅不及碧桂园服务而屈居亚军；员工规模榜第三名则为中国恒大，截至2020年末的员工总数为123276人。2020年，这三家企业累计提供就业岗位约41.7万个。

具体来看增长幅度，世茂集团（124.19%）、阳光城(000671,股吧)（120.33%）等19家涉房业务企业，截至2020年底的员工人数实现100%增长；雅居乐集团（65.15%）等11家企业，2020年度员工规模涨幅在50%-100%之间；其余159家企业的年度员工规模涨幅在0.03%-50%之间。

截至2020年末，员工人数超5万人的涉房业务企业与上一年度持平，仍为10家，不过员工规模达“5w+”标准的房企名单有所“更新”。按照企业员工总数降序排列，2020年度员工规模达“5w+”的企业包括：碧桂园服务（153585人）、万科企业（140565人）、中国恒大（123276人）、碧桂园（93899人）、绿地控股(600606,股吧)（86251人）、融创中国（64436人）、雅居乐集团（63275人）、保利地产(600048,股吧)（61201人）、长实集团（58000人）以及雅生活服务（55888人）。

因为兼具规模及行业优势，房地产行业对于国内就业的拉动作用一直不可小觑。与房产开发领域不同，属于服务领域的物管行业在2020年因疫情实现崛起，这一新兴业态对于就业的拉动作用得到了前所未有的提升。总结而言，2020年物企规模比拼拉开序幕、收并购频现江湖，在一定程度上利好企业向社会提供更多就业岗位，吸纳更多劳动力。

建发国际、合景泰富等14家员工数锐减超四成

“就业，一头连着千家万户、民生冷暖，一头连着企业运营、宏观经济。”整体来看，2020年，绝大多数涉房业务企业在“稳就业”方面经受住了疫情的“压力测试”，雇佣员工数量实现了逆势增长。不过，仍有部分规模较小企业在稳就业方面表现一般，2020年内甚至出现了员工总数明显负增长的状况。

据北商研究院测算统计，2020年度，有182家上市房企出现了员工规模同比减少的情形。其中，员工总数在2020年减少四成以上的涉房业务企业，达到了14家。包括：美好置业(000667,股吧)（-44.64%）、国瑞置业（-45.97%）、光明地产(600708,股吧)（-46.39%）、合景泰富集团（-47.37%）、杰地集团（-48.98%）、城建发展（-59.67%）、冠中地产（-75.76%）、华侨城(亚洲) （-76.78%）、建发国际集团（-86.74%）等。

具体来看《2021中国房企稳就业50强榜单》，有14家上榜企业出现了员工规模负增长的情况。具体包括：中国恒大（-7.4%）、碧桂园（-7.75%）、招商蛇口(001979,股吧)（-1.12%）、华润置地（-6.85%）、新世界发展（-2.22%）、富力地产（-37.69%）、合富辉煌（-2.61%）、华夏幸福(600340,股吧)（-11.87%）、世联行(002285,股吧)（-20.16%）、易居企业控股（-4.11%）、深圳控股（-3.36%）、南海控股（-15.38%）、彩生活（-5.43%）、中梁控股（-2.98%）。

万恶的人员优化

近年来，面对行业发展的新形势，越来越多的房企开始在人力资本、组织架构方面“动手术”，以适应新的经济环境和行业变化，匹配新的企业战略，实现提质增效。2020年诸多上市房企员工规模的波动，也大多由组织架构调整而起。企业方面普遍将这种变动称之为“人员优化”，部分房企也存在借“人员优化”之名行“裁员”之实的操作。

据北商研究院不完全统计，2020年，半数TOP50强房企均在组织架构上有所调整。2021年至今，已有10余家房企着手进行组织架构调整，其中包括中国奥园、祥生控股、荣盛发展(002146,股吧)、旭辉控股、建业地产、新城发展、世茂集团、金科股份(000656,股吧)、正荣地产等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从房地产的产业发展情况看，其内部包括开发营销、租赁物业等各个细分领域，这些细分领域往往也成为稳定就业、拉动就业的重要平台。而关联产业也是类似，房地产业发展好了，家装家居等产业也往往会发展得更好。从转型方向看，房企后续在数字化等方面持续发力，也会带动数字化相关人员的就业等。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也表示，整体来讲，房地产行业从内部到外部扩大了就业市场。比如：房地产拉动上游行业如钢铁、建筑，下游行业如建材、家具家电等行业的持续发展，直接或间接地导致了大基数的就业岗位的推出。未来，房地产市场仍具有一定的发展空间，带动其链接的上下游行业持续发展，从而提供稳定的就业岗位。

但严跃进认为，诸多房企 “操刀”进行组织架构调整及业务条线整合优化，是企业发展的必由之路。作为劳动力密集型及资源密集型产业，不管是企业转型升级亦或是跨界发展，都在倒逼房企进行组织优化，通过不断吸纳大量的新型人才、跨界人才来维持企业活力。

企业连线：

龙头房企代表——碧桂园

首先，集团对部分辅助性、服务类岗位（如案场服务、保安、保洁、司机、设备维护等）进行了有序转岗转出，从房产开发中剥离出去，以第三方市场化方式为集团提供服务，提升专业化服务水平。其次，将部分子公司岗位（如酒店、绿化、社会公益企业等）转出至核心联盟企业，这里的人员占减少的50%。最后，受疫情影响，碧桂园大幅加强了线上销售，在企业高科技转型升级背景下，部分岗位通过信息化、数字化应用代替，持续提高管理效率。

总体来看，公司员工有进有出，在当前经济环境下，波动幅度处于行业正常水平。

成长型房企代表—— 美的置业、宝龙地产

美的置业： 2019年末，美的置业的员工总数为14413人，截至2020年末，增至15252人。谈及企业具体业务“促就业”的成效，美的置业方面表示，2020年随着该集团各项业务规模的不断扩大，各业态均有不同程度的就业岗位增加，而就业贡献最大仍是房地产业态。

龙光地产：2019年末，龙光地产员工总数为3315人，截至2020年末，减少至2999人。对于2020年度员工规模的变化，龙光地产方面解释称，2020年度员工规模的变动，是为了推进人才专业化管理，地产板块部分服务类型的员工，被划拨到龙光物业进行管理。

产业链带动——万达集团

截至2020年，万达集团已在全国200多个城市开业368座万达广场和超过1000家万达酒店、影城、儿童乐园、文旅城，直接创造超过151万个稳定服务业就业岗位，其中大学生超过69万人，间接带动的上下游产业链就业人员更多。

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