降楼市虚火 抑抢地之风

  在调控全面升级之下，多数城市房价依然上涨。

  5月17日，国家统计局发布4月70个大中城市房价指数，一线城市继续领涨，新房和二手房销售价格分别环比上涨0.6%和0.8%。其中新房涨幅比上月扩大0.2个百分点。

  不仅一线城市楼市火热，二三线城市已开始接棒上涨。31个二线城市新房和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房销售价格分别环比上涨0.4%和0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点和持平。

  总而言之，各等级城市房价都在涨，且涨幅均有所扩大。楼市这个坚硬的泡沫依然处于高位运行状态。

  这样的上行态势引人关注。须知这是在政策重压的态势下，楼市交出的成绩单。去年年底以来至今年3月，中央出台多项政策，形成金融信贷、土地供应和行政调控等层面的组合拳，密度和强度前所未有。随着房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰。

  进入4月以来，楼市行政调控政策频仍。中央政治局会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。韩正副总理在省部级干部建立现代财税金融体制专题研讨班座谈会上，强调要坚持房住不炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。

  此外，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任。住建部约谈、中介整顿和经营贷相关治理措施成为当月调控重点。随后，各地相继下达相应房地产调控举措。

  据中原地产统计，4月单月房地产调控刷新年内新高，达51次。

  除了行政调控之外，金融制度与土地制度成为新的发力重点。正是在4月“供地两集中”政策正式落地，全国第一阶段集中供地在长春、沈阳、天津、广州、重庆等城市铺开，房地产调控进入全面升级阶段。

  不过，在这样的政策态势下，房地产市场热度仍处于历史高位，房价涨幅扩大，市场预期与基本面继续背离，楼市“虚火”过旺。

  众所周知，调控房地产价格的关键在土地和金融。应该说，4月楼市上涨并非金融因素驱动。从融资的数据来看，无论是融资额还是信用利差都较为平稳。不久前，央行公布2021 年4 月社融数据，住户贷款同比少增1386亿元。其中，短期贷款增加同比少增1915亿元，消费贷监管加强效果体现；中长期贷款增加同比多增529亿元，但环比3月少增1321亿元。

  需要警惕的是土地供应端的传导。在需求平稳释放的背景下，土地市场的紧平衡，将成为楼市紧平衡的初演绎。可能恰恰是“供地两集中”政策的全面落地，土拍的火热推高了楼市的预期。

  据国信证券的数据，4月18家龙头房企拿地溢价率达33.4%，创近3年新高，反映了土地市场的极度火热。数据背后反映出的行业图景是：一、经历了快速去杠杆及销售“小阳春”后，当前房企对于补库存的需求非常旺盛；二、土地供应两集中不仅被动推迟了供地时间，离散型的供给节奏加大了低土储房企的恐慌情绪；三、高溢价率与流拍共存，反映了供地区域结构仍需优化。

  除了龙头房企拿地溢价率高之外，值得警惕的是，这次集中供地，有的城市还出现了“马甲”，某房企35个马甲参与摇号，志在必得。

  这涉及深层次的问题，“集中供地”和“三道红线”、贷款集中度等，这些土地市场和融资市场长效机制的核心内容需要形成政策合力。“集中供地”要达到给地市降温的目的，前提是“三道红线”对开发商过度加杠杆能形成约束，特别是买地资金必须自有。

  根据明源地产地产研究院的数据，对部分热点地块追逐，导致融资成本自然水涨船高，不少“前融”的成本达到了15%以上。显然，“三道红线”还未明显发挥效力。

  针对楼市“虚火”现象，必须对症下药，下一步需要完善人口、土地和住房联动机制，形成政策合力，强化督导约束机制，控制好土地出让规模、节奏和价格，有效避免地价上涨带动房价上涨，引发房价刚性上涨预期，提高房地产市场调控的系统性、整体性和协同性，确保楼市平稳运行。

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