监管叫停备案基金子公司房地产供应链类产品 房地产融资趋严房贷利率再度上涨

房地产融资正进一步全面收紧。

5月20日，21世纪经济报道记者独家获悉，在“房住不炒”政策下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。这类产品的主要表现形式为，基金子公司向保理公司买入其持有的购房尾款资产，待资金回流后持续性投资新的购房尾款资产。

事实上，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商资管的资管计划作为通道的非标融资业务早已经被严格禁止。但实际操作层面并未完全杜绝，仍有机构绕道操作，上述这种循环购买购房尾款的形式是其中一大典型。

此类资管计划，因不属于《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》规定中列举的禁止投资范围，此前未被视作违规，但近期，基金业协会已然注意到这一现象，并上报至监管部门。如今，又明确通知基金子公司明令禁止这一操作，须与房地产调控政策相结合。

事实上，不止基金子公司，5月20日，多家券商资管人士向21世纪经济报道记者透露，根据相关要求，目前已经不能再开展此种结构的业务。“监管非常重视以各种违规形式绕道向房地产输送资金的行为，非标通道更是严格整治的类型。”一位券商资管人士表示。

监管部门的限制是有其道理的。从融资架构和风险上来看，此类业务本质上更像是纯信用贷，没有抵押等风控措施，只是在模式上设置了一家核心企业作为托底。一旦融资企业出现风险，马上会波及到产品。

房地产供应链ABS再收紧

不只是非标通道的遗留口子被全面封堵，据21世纪经济报道记者了解，涉房融资中的标准化形式，如房地产供应链ABS/CMBS等也正面临着收紧的命运。

一位投行业务人士对21世纪经济报道记者透露，其近期在办理一笔CMBS业务时获知，交易所暂停了对该业务的收文受理。

CMBS即商业房地产抵押贷款支持证券，是指以单个或多个写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

“之前是住宅类，现在商业类的也难做了。”上述人士指出。

另一家券商资管人士对记者表示，他所在公司此前已经暂停了房地产供应链ABS业务，“被要求不能新增，只能借新还旧。”

事实上，这种形式上被视作标准化资产的融资模式，现实操作中与非标形式很相似。业内人士对21世纪经济报道记者解释称，资管计划和ABS/CMBS结构上差不多，以购房尾款类融资为例，都是购买按揭资产，然后循环购买，ABS/CMBS往往也会找信托等作为一层通道。

多位资管机构人士对记者表示，目前这些业务确实明显有所收紧。

在“房住不炒”政策要求下，房地产供应链的资产证券化发行一直受到窗口指导。

一位业内人士对21世纪经济报道记者表示，监管去年就有窗口指导，保理形式的资产证券化产品申请储架发行，制造业企业ABS储架额度最高可到100亿元，房地产供应链类ABS储架规模被降至20亿元。已经发行的房地产供应链ABS可以继续滚动发行，但此类资产新申请储架发行已经很难获批。“监管没有发文，但这已经是业内的通常做法。”

房贷利率上涨，按揭难度大增

个贷市场对房地产融资收紧的反应亦十分明显。具体表现为，房贷利率持续上涨，贷款额度紧张，个人按揭获批难度大为增加，放款流程十分漫长。

“特别是二套房的按揭，现在整个市场形势十分严峻，大量二套房按揭贷款等待了三四个月都不能放款，二套房交易环节相对复杂，很多人既是买方又是卖方，可能引起交易违约。”一位房地产企业人士对21世纪经济报道记者表示。

贷款利率方面，融360大数据研究院2021年5月（数据监测期为2021年4月20日-2021年5月18日）监测的42个城市中，21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

具体而言，深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.95%，平均水平为4.98%，5月各银行陆续上调，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.10%，平均水平上涨至5.03%。

建行深圳分行在5月上旬首先上调房贷利率水平，其中首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。

其他银行在短暂观望后，也开始跟进，目前已有近10家银行深圳地区分支行执行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。

上述房企人士对记者指出，目前地产行业融资供求矛盾十分突出。一方面，去年以来，监管对金融机构向房地产企业的资金额度有明确控制，实践中审核和检查的频率更高，要求也更严格；另一方面，行业和企业自身的发展对融资提出的需求是逐年在增长的，所以随着强监管政策的持续，这种矛盾越发突出。

去年，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

对于商业银行，2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2-4年调整过渡期。

（作者：方海平,辛继召 编辑：马春园）

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