深圳楼市“退烧”:调控组合拳下成交量走低 “红五月”不再

业内预计，后续深圳新房成交量会趋于稳定，而二手房市场则会呈现一个“去泡沫”的过程，购房者心态发生改变，市场也逐渐回归理性。

在一系列调控组合拳作用下，此前“高烧”的深圳楼市已显现出降温趋势。机构统计显示，今年4月，深圳一二手住宅网签量下滑三成左右，房地产市场总体表现较为低迷，时至5月，深圳楼市趋稳，但传统旺季“红五月”不再。据机构统计，5月上半月（1-15日），深圳一手住宅网签量1181套，环比下跌15%；二手住宅过户量1240套，环比下跌49%。

业内人士认为，预计后续深圳新房市场月度成交量会稳定在3000套-5000套的水平，而二手房市场则会呈现一个“去泡沫”的过程，购房者心态发生改变，市场也逐渐回归理性。

新房市场趋冷，4月至今网签量持续走低

“目前深圳楼市有所降温，主要是‘刚需’钱不够了，一些刚需购房者等着‘打新’。因为现在二手房只能以指导价作为评估价来进行贷款，所以在不少区域比如南山、宝安，基本上要五成首付才能买到二手房。”深圳当地一位业内人士如是说。

从新房市场来看，近3个月深圳新房成交持续低迷。新京报记者了解到，4月开发商推盘节奏较慢，开盘量较少，加之深圳最近出的政策较多，开发商还在观望，所以整体市场比较平淡；不仅没有热点新盘出来拉动，开发商也在刻意压制热销氛围。

据中原研究中心监测显示，今年4月，深圳新房批售项目7个，较3月增加2个；其中，仅有3个住宅项目，比3月少4个，分别为龙华区的壹成中心、坪山区的恒大城、龙岗区的星河盛境，无项目开盘售罄，市场略显低迷。

市场的冷清反馈至成交层面，导致4月新房市场成交量明显下滑。中原研究中心监测数据显示，4月，深圳新房住宅网签3502套，环比下滑34.0%；与此同时，成交面积35.3万平方米，环比下滑30.9%。

在此前提下，传统楼市“红五月”，深圳新房市场依然表现低迷。来自乐有家研究中心数据显示，5月上半月（1-15日），深圳一手住宅网签量1181套，环比下跌15%，同比下跌17%。从各区网签套数上看，龙岗网签居首，网签257套，环比下滑26%；宝安位居第二，网签175套，环比下滑28%；福田仅网签1套，为各区最少。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳连续几轮调控下，包括购房要求三年社保、新房预售价格监管和引导、贷款审批等，特别是对经营贷的打击，对外地购房者和本地投资客影响较大，在此背景下，深圳新房市场热度已明显下降。

二手房低位运行，5月上半月过户量环比降49%

而在二手市场方面，近期深圳二手住宅成交也持续低迷，市场上一些二手房业主叫价开始松动。

“政策刚出来时，业主心态还是非常强的。但三个月过去了，市场成交依然低迷，业主放盘、放租时间明显拉长，急售的业主开始调低叫价，虽然不是主流，但是也有不少案例。”深圳中原总经理郑叔伦称。

“28”新政（要求定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格）出台后的1个月，深圳二手住宅过户量已低于5000套。来自乐有家研究中心数据显示，4月深圳二手住宅市场网签4396套，环比下跌9.7%；二手住宅市场过户4877套，环比下跌28.16%。

另据中原研究中心监测显示，深圳二手住宅成交周期进一步拉长，4月为289天，较3月拉长了24天。而在客群上，4月非深户成交占比回落4.5%至20.8%；与此同时，4月投资占比为27.2%，与3月相比下滑了6.1%。

对此，李宇嘉表示，4月份，深圳二手房市场成交首次实现环比零增长，这意味着调控取得了明显效果。深圳二手房指导价、对本地和外地人群加杠杆需求的控制，以及拉长整个二手房贷款周期，整套政策组合拳对弱化购买力起到了明显作用。

时至5月，深圳二手住宅市场持续低位运行。来自乐有家研究中心数据显示，5月上半月（1-15日），深圳二手住宅过户量1240套，环比下跌49%。

价格方面，据乐有家门店数据监控显示，截至5月16日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，大部分片区二手住宅挂牌价呈上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。其中，近两周内有价格变动的房源为2400多套，占比6%。价格变动的房源中，共有56%房源为下调报价。

乐有家研究中心分析指出，5月中旬，受“28”新政及金融收紧等影响，深圳二手房网签量持续低位运行，但由于“五一”假期当周过户积压量在节后得到释放，导致5月中旬二手住宅过户量环比出现较大幅度上涨。目前，市场需求依旧存在，但捡漏心理和观望心态明显，新房分流也十分明显。

业内：“红五月”不红，成交量或继续回调

那么，传统“红五月”，深圳楼市整体表现如何？对此，李宇嘉表示，4月份深圳二手房过户量已跌破5000套，这是楼市冷暖的一大分水岭，预计5月份这一趋势将继续延续，“5月份信贷投放机制较紧，额度也较少，而且二手房交易周期在明显拉长，这对深圳楼市影响较大。”

“二手房市场稳定后，整个二手房和新房的轮动上涨机制就没有了”，李宇嘉解释称，“因为从2020年3月份后，深圳楼市出现了新房、二手房轮动上涨以及新房二手房倒挂现象，从而导致新房疯抢、打新热潮，目前这种现象基本被控制住了，这对楼市热度有很大的抑制作用。”

谈及接下来深圳楼市走势，李宇嘉预计，新房和二手房交易量会明显回调，不过，由于新房摇号机制向刚需、人才及无房户倾斜，在投资、投机需求相对较少背景下，刚需人群相对稳定，而刚需客群对新房市场具有一定的支撑力度。因此，预计后续新房市场月度成交量会稳定在3000套-5000套的水平。而二手房市场，则会呈现一个“去泡沫”的过程，目前买家情绪还较高，预计等到下半年购房者心态发生改变，市场也逐渐回归理性。

乐有家研究中心分析指出，目前市场各方多轮心理博弈，预计市场成交在7月之前都不会出现太大波动，量价趋稳之下，未来楼市将更多回归居住属性。

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