深圳楼市短暂退烧下 全民打新暗潮涌动

  5月的深圳楼市已不再似前两个月那般疯狂，它正在以另一种方式回归平静。

  过去的金三银四，深圳千万豪宅三开三罄、“百万喝茶费”重出江湖、经营贷违规流向楼市、部分二手房一夜涨价百万等现象层出不穷。

  在这场超预期的楼市热潮中，监管的“指挥棒”重新挥舞，政府通过下架挂牌价过高房源、处罚不合规开盘项目、督促自查经营贷违规流入楼市等多种方式对乱象进行专项整治。在严厉调控之下，无论是新房，还是二手房市场表现得愈发冷静，红五月并未如期而至。

  然而，在楼市平稳的表象之下，依然暗流汹涌。下半年限价新盘集中入市带来的套利空间成为当下热点，在大量项目延后开盘的情况下，很难判断深圳楼市已经“下火”。华润城润府四期屡屡传出“分类摇号”、“离婚不得参与摇号”的消息，依然搅动市场热点。

  持观望态度的二手房市场，也面临着政府限价与业主心理价位之间的博弈。市场作为一杆标尺，丈量出了深圳楼市背后常年存在的供需不均衡问题。在严厉监管之下，深圳楼市将何去何从？

  调控“指挥棒”不断挥舞

  5月29日，深圳福田住建局发出关于严禁借“棚改”概念炒作房价的通知，要求如遇挂牌价明显高于近期市场成交均价，将“下架”有关房源。

  这已经不是深圳近期第一次发布相关监管手段。由于深圳楼市在金三银四一次次上演魔幻场景。4月18日，深圳市住建局发文表示，接下来三个月，将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并将对二手房市场进行干预。

  短短两天后，中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发布通知，要求辖内各家银行紧急自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

  十天后，深圳市住建局局长张学凡在接受公开采访时表示，“一个楼盘分三次销售，给老百姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决予以打击”。随后，相关项目太子湾湾玺网签显示被分局锁定，监管的“指挥棒”重新挥舞，正式拉开新一轮严厉调控的序幕。

  5月下旬，楼市调控新动作频现。21日，本获批预售的公寓豪宅项目恒裕深圳湾被官方撤下预售证，市场纷纷猜测与项目高于20万元/平方米售价相关。次日，深圳市住建局对宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤等一批二手房挂牌价格虚高的相关楼盘进行核查，并将部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。

  随后，宝安住建局便发文宣布，往后宝安区内所有住宅项目开盘均采取委托公证处公开认筹抽签选房的形式进行销售，对捂盘惜售、价外加价、虚假广告等房地产市场违规行为进行整顿。

  深圳全民“打新”暗潮涌动

  在严格调控之下，深圳楼市的红五月并未如期而至，深圳新房市场明显遇冷。据深圳房地产信息网统计，2020年5月，深圳成交3143套新房住宅，环比减少8.8%，同比减少31.7%。

  但在平稳的表象之下，深圳楼市依然暗流汹涌。大量项目延后开盘的情况下，实难判断深圳楼市已经“下火”。

  5月28日下午，为切实保障市民的知情权，做到房源信息的公开透明，深圳市住建局首次对全年可能入市项目进行官方梳理与公示。据了解，2020年深圳市计划入市的住宅和商务公寓项目共计109个，预计供应69350套。其中，住宅50618套、商务公寓18732套。

  前5月深圳市共批准13个商品房项目预售，批准预售套数为8730套。住宅批准预售套数为5260套、商务公寓批准预售套数为1616套。

  以此计算，深圳前五月开盘项目仅占全年的11%。即便考虑到疫情影响，大量楼盘项目无法如期入市，但从疫情基本恢复的5月来看，深圳也仅有4个项目获批预售，市场供应明显不足。一方面，是由于受疫情影响，地产项目工期延缓，自2020年以来能够入市的新盘很少；但更多是因为，在严厉调控政策影响之下，一些有较高关注度的项目都希望能够低调一些。

  开发商拿预售开盘推货的热情明显降低，一些外界关注的“网红”楼盘频频传出推迟入市的消息，比如原计划在5月10日开放展示大厅的金融街表示，样板房尚未弄好，推迟开盘；华润城润府四期、万丰海岸城、华强城等一系列热度极高的限价新盘也并未如市场预期在5月入市。

  在市场逐渐恢复平静之际，为数不少购房者将目光锁定在这些将于下半年入市的限价新盘。业内普遍认为，上述任何一个楼盘入市都将重新引爆深圳楼市。

  5月最后一天，位于光明凤凰城的金融街华发·融御华府才终于开放营销中心，在没有样板间开放的前提下，仍需要购房者备齐房产证明等5项资料及50万资金证明方可“参观沙盘”。如此繁琐的程序，似乎丝毫没有打消购房者的热情。

  去到现场的李贤向时代财经表示，“现场怕是有上千人来抢400多套房，而且好多人口罩都没戴”。然而，金融街项目仅仅只是开放营销中心，并未拿下预售，销售均价、入市时间等一系列信息都未明确。

  这种热情源自于新房和二手房价格的明显倒挂。

  据了解，金融街华发·融御华府项目如今的吹风价大概在5.1万元/平方米左右，但链家数据显示，项目周边二手房均价在6万元/平方米以上，两者形成明显倒挂。

  华润城项目此前更是创下4000多人抢555套房，中签率仅13.8%的“战果”。

  2018年6月，华润城润府三期开盘，周边二手房均价已遍地10万元/平方米以上，而项目均价仅8.5万/平方米。在巨大的诱惑之下，千万土豪冒雨排队离婚、排队打征信的名场面无不让人印象深刻。如今，润府三期挂牌均价已高达16万元/平方米。

  万丰海岸城、华强城等网红项目普遍存在类似的倒挂现象。在买到即赚到的诱惑之下，深圳号称“全民打新”都不为过。在南山区从事二手房中介的黎雨表示，“因为最近出了几个比较热门的新楼盘，这一块有很多原本准备买二手房的人抱着先摇了再说的心情在观望。”

  “观望”二手房

  观望同样也是5月深圳二手房市场的常态，在后市不明朗的情况之下，购房者变得更为谨慎和理性。据深圳房地产中介协会数据显示，5月全市二手房网签9582套，环比下降37%，深圳楼市火热的情况似乎像是被浇了一瓢冷水。

  黎雨向时代财经表示，在上一轮上涨之中，有能力有意愿的购房者大多已经下手，剩下的购房者如今普遍持观望态度。“与市场火热时期早一天定下来就少花一点钱的心态有所不同，如今购房者大多想着能不能更便宜一点，现在会不会买贵了，担心自己高位接盘。”

  5月深圳二手房放盘量大大增加。据58同城安居客发布2020年《5月国民安居指数报告》数据显示，今年5月，深圳二手房的挂牌数量达到了年后以来的新高，新增房源量环比上涨41.4%，供求关系在慢慢发生转变。

  与此同时，业主的心态也在发生变化，在长时间挂牌乏人问津之后，不少业主选择下调挂牌价，以期能实现成交。

  深圳中原研究中心数据显示，从报价变动的区间来看，5月最后一周，业主报价上升的盘源占比为48.16%，较前一周减少了3.40%。报价下跌的盘源占比为39.25%，占比较前一周增加了3.00%。

  深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为，“政策调控压力下，市场整体预期都有所回落，加上政府对于房源报价的控制，大大打击炒房行为，业主报价也回归理性。目前调涨占比也只是略高于调降比例。”

  在楼市横盘期间，没有一天一个价的紧迫感，反而在供需关系的变化之下，购房者能够争取到的议价空间越来越多。刚刚在蛇口片区买下一套带有育才学区小三房的朱伟，原本挂牌600万元的房源，最终被他砍下近40万元成交。

  不过，郑叔伦认为，4、5月政府对于房地产管控严厉，市场预期下降，部分购房者短期内确实会转为观望，看看政策走向再出手。但从中原后台数据显示的成交量与成交价来看，两者都继续保持稳定。

  “市场成交平稳，大规模降价也就不太可能出现。”

  本质问题仍是供需

  开发商、中介、投资客炒作并不是深圳房价高企的根本原因，市场会有浮动，但终与其价值相关。回归深圳楼市的本质问题仍是供需。

  深圳住建局数据显示，截至今年5月，深圳有50434套商品房库存，而且年内还有近7万套计划入市。但这个库存并不富余，据乐有家研究中心数据显示，2019年深圳库存面积为281.51万平方米，环比下跌18.75%，为近5年来最低值。

  疫情趋缓后的深圳楼市频频爆出扰乱市场秩序的新闻，虽然政府积极采用一些短期政策应对，但深圳楼市供需不平衡的根本性问题仍尚待解决。资深地产评论人朱罗纪认为，政府应该要花更多的时间去探讨如何增加供给，而不要轻率地去干预市场，更不能把干预价格作为政府工作的核心。“从长周期曲线看，住宅供应不增反减。以此来解释深圳房价涨跌，才是真正的核心逻辑。”

  美联物业根据官方公开出让的土地数据统计显示，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比17%、10%和53%。而国家标准要求居住用地占比下限为25%，居住用地供应明显偏少。

  深圳显然也认识到这个问题，在以调控政策干预市场之外，深圳正在逐步加大居住用地供应。今年以来，深圳连续推出了多宗用于建设出售人才住房的居住用地，加大人才住房供应；而少部分商品房用地也纷纷采取“双限双竞”的方式出让，严格限制未来入市售价。住建局首次官方对全年可能入市项目进行梳理与公示，也是为接下来的新房供应背书，稳定市场。

  5月8日公布的《深圳2020年度建设用地供应计划》显示，深圳2020年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年增长近一倍。

  与此同时，深圳市政府进一步对土地供应进行“强区放权”。6月开始，除规定的7种土地之外，其余土地的供应都下放给区政府审批，以简化审批流程，加快城市更新领域工作进展，加大土地供应，缓解深圳楼市供需矛盾。

  房地产市场短期看政策，长期看供应。随着更多的宅地供应、更多的人才房土地、更多的限价地块的出让，深圳楼市的缓和或将真正到来。

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