五年调控稳定深圳楼市 成交是否赢来最难的时刻

（来源：第一数据 ）

自7月15日深圳调控新政已有月余。新政提高了购房准入门槛，重启了“豪宅税”，尽管新政后公布的成交量走高，实际的看房量和成交量已大不如前，狂热的深圳楼市确实已“退烧”。购房门槛的提高让卖方惜售情绪更加浓厚，新政限制了“老中青”深圳换房名额操作起来都很难，所以深圳不光是上车难，换房也很难。

现在市场买卖双方都在观望，二手房市场成交量自然走低，新房市场尽管有新房拿预售，但供应量一直未缓解市场需求，同时新政后新房购买方式也发生了变化积分+摇号这种方式使得新房市场迎来更多竞争对手。

过去五年内深圳重大楼市政策：

2015年年底，深圳楼市开始呈现疯涨态势，这波热潮延续到了2016年年初，以3.25新政为分水岭，2016年一季度保持较高的成交水平；二季度受新政及4月1日评估价上调影响，无论是新房还是二手房，成交量持续低迷。

2020.7.15后——新政后深圳楼市明显降温：二手房成交氛围骤降 购房者转向周边

自7月15日深圳发布楼市调控新政至今，已过去一个多月。新政一方面提高了购房准入门槛，另一方面重启了“豪宅税”，使得此前狂热的楼市一夜之间“入冬”。日前记者走访市场了解到，从交易量和交易额来看，此前“高烧”的深圳楼市确实已大幅度降温，但从价格上来看，却未见明显降幅，反而卖方惜售情绪更加浓厚，新房市场竞争愈发激烈。今年四季度或将迎来新政后的拐点，截止到8月25日新房成交量为3432套，8月份的新房成交量将与7月份新房成交量小幅上涨，截止到8月25日二手房成交9545套，比7月份下滑不少，新政的威力在8月份二手房成交显现。

2019年

02/01——增值税附加税减半收取

2019年2月1日后过户房产，二手房交易中增值税的附加税可以减半收取，执行期限至2021年12月31日。

10/21——“标定地价”

深圳将统一全市地价管理体系，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。

11/11——“豪宅标准”调整

普通商品住房标准调整为“宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下”。

豪宅税调整后，对深圳二手房市场起到了刺激作用，二手房市场放量成交，部分卖房的业主反应迅速，很多业主调高了挂牌价，

12/02——深汕合作区商品房“解冻”

合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士（含离异）限购1套。合作区购买的商品住房不计入深圳市其他区限购范畴。仅限个人购买，商品住房和商务公寓限售五年。

2018年

03/28——“三价合一”

3月28日晚官方定调，深圳二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、网签备案合同价，三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

三价合一”政策对房地产市场的作用仅限于短期，市场会逐渐“消化”由于一手房受到限价政策影响，在二手房置业成本上升的情况下，深圳已经有部分购房者将目光转向所谓“性价比更高”的一手房市场。

07/27——“二次房改”

计划至2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，并对各类住房供应指标及其供应主体做出明确界定，详细提出深圳住房供应体系及指标。

07/31——“731新政”

限制企业购买商品房。住宅限售三年，商务公寓限售五年。离婚两年内首付7成。

2016年

03/25——“3.25新政”

非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成。

“3.25新政”加上“二手评估价上调”的组合拳效应非常显著，，成交量出现大幅下滑。部分业主降价抛售的意愿增强，但购房者观望情绪也越来越浓，议价空间已经打开不少。当时深圳有部分区域二手房价格已经下跌小幅下跌。

10/04——“10.4深八条新政”

重申90/70政策。非深户购房缴纳社保年限从3年改5年。深户单身人士限购1套，无房但有贷款纪录者首付5成。开发商新房备案价不得高于前期产品或周边二手房、新房售价不得高于备案价。

“深八条”的实施后，购房者普遍持观望态度。市场进入调整期，市场更为冷静，成交量下滑。价格也出现阶段性调整。

 12/14——“双限双竞”方式出让地块

 “双限双竞”即限销售房价、限成交地价，竞成交地价、竞人才住房面积。项目建成后，竞得人须将配建的人才住房无偿移交给市安居集团。

结束语：

715新政后深圳楼市进入冷淡期，对于现在能否入场现在都抱有观望的态度，需求长期看没有减少，单看沙井华强城提交资料购房者，就能看出市场需求强劲，供给端因不让买房而减少得更多，导致供求矛盾进一步加剧，如果有需求遇到中意的房源，不妨果断出手。房价长期稳定趋势还是向上。新政压制了需求端，房价无大涨可能。后续很多人陆续取得深户，社保满足条件，就会有购房资格，需求迟早要得到释放，政策只会在交易环节增加了成本，房价松动的可能性不大。

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