以试点撬动房地产税加速破局

  “试点”二字值千金，按下了房地产税落地的快进键。

  5月11日，财政部官网挂出一则消息，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等四部委召开了一个房地产税改革试点座谈会。连同标点符号，总共仅寥寥89个字，但却是迄今为止关于房地产税最具体、最重要、最有价值的信息。

  新的思路已经形成：房地产税过去确立的“立法先行、充分授权、分步实施”的原则会灵活变通,下一步会选择有代表性的城市率先进行试点。参照中国改革开放的历史经验，立法和试点并不矛盾，两者可以并行。

  对于此番试点的提法，很多人可能会有疑问，之前上海和重庆不是已经搞了多年的试点吗？澄清一下，此试点非彼试点。上海和重庆的试点是房产税，而非房地产税。两者无论是征收形式，还是征收范围，以及实际影响，都有天壤之别。

  上海和重庆试行的房产税，只针对房产，未涉及土地等层面的税费改革等。存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题。尤其在存量房上，上海一律不征，重庆仅征收独栋商品住宅。

  如今正在讨论的房地产税，不仅包括房产，涉及土地，也涵盖建设和交易环节的税收，甚至包括持有环节的税收。故此不仅有最终取代土地财政的价值，还会对整个楼市价格产生一定影响。

  当前房地产市场的现状是房价、地价上涨明显，政策端“三稳”压力彰显。今年以来热点城市房价呈现持续高速上涨势头。据中金 55 城二手住宅价格指数显示， 1~4 月的月均环比涨幅达 1.0%，且趋势上涨幅未见收窄。同时，近期广州、重庆、杭州、北京等城市首批“两集中”宅地出让，整体土拍竞争热度及溢价率水平不减。

  房地产税出台会打破楼市只涨不跌的市场预期。此时房地产税改革试点工作的讨论在一定程度上也反映了中央藉此平稳楼市的意图和态度。

  此前，国家密集出台了一系列调控政策，收到一定效果，但远未达预期，需要从根本上解决房地产市场的结构性体制性问题。房地产税试点可谓应时之策。作为地方财政收入的重要来源，征收房地产税对于理顺中央与地方政府关系、优化房地产财税体制、减少地方政府对土地财政的依赖和投资冲动、积极向服务型政府职能转变、建设环境友好型和资源节约型社会，具有非常重要的意义。

  从长期来看，房地产税是解决房价问题、建立住房长效机制的必要制度拼图。高房价问题本质上源于三个制度性的根本问题：土地制度不完善、住房供给结构分层不足、持有环节没有税收。解决之策也需要由此入手，其中房地产税的立法、试点以及全面推出是长期完善住房制度设计、保障房地产市场健康平稳发展的政策必选项。应当把它放在更加突出、更加重要的定位上来看待。

  不过，房地产税的推进步伐缓慢，第一步的立法困难重重。这个国内财产性法律里面最坚硬的堡垒，关乎老百姓70%的财产，涉及上上下下五六十个与房地产相关的产业，稍有不慎，后果难以预料。

  这正是决策层之前屡屡提及要积极稳妥推进房地产税立法和改革的原因。积极意味着要有进展，稳妥意味着要慎重，立法不能引发房地产市场大的波动。

  在立法短期内难以出台的情况下，试点就成了必须，也是最好的选择。

  以前国内很多重大问题，或者是阻力很大的改革，也都是通过“试点”来避开阻力，摸着石头过河，先做试点总结经验最后再全面铺开。比如，打开中国改革开放第一枪的联产承包责任制也是从试点开始。

  所以，不要低估这次房地产税改革试点的意义。尽管房地产税立法的过程非常漫长，短期内无法推出。但先做试点一下就破解了这个难题，以空间换时间。并且一旦搞试点，意味着房地产税直接上升到实施层面，实践出真知，可以为房地产税的立法积累经验，房地产税内容也会逐步清晰，立法推进的步伐会加快。

  某种意义上说，此番房地产税改革试点的提法，也是落实“利用稳增长压力较小的窗口期解决中长期结构性问题”政策思路的重要表现，藉试点撬动房地产税加速推进。显然，“十四五”期间完成房地产税立法更值得期待。

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