房地产税即将试点？带来5个重要变化

虽然在2021年全国人大立法任务里，没有房地产税，但这并不意味着房地产税距离我们还很远。

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局四部门联合在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”，而且“听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”。

种种迹象显示，在房地产税正式立法之前，可能会选择几个城市搞试点。

其实早在两年前，我就预测并建议“搞试点”。因为房地产税太复杂，地域性太强。先搞试点，可以避免大的失误。

或许有人会问：重庆和上海，不是试点10年了吗？

这两个城市的试点，是依据旧版的“房产税条例”来试点的，跟我们今天说的房地产税有非常大的区别，所以需要在全新的条件、理念下来重新试点。

新一轮试点，最好能选12个左右的城市，包括一线城市、二线城市、三线城市和四线城市，不仅要有人口流入的城市，还要有增长缓慢和流失的城市。只在深圳、海南这样的沿海地区、特殊地区搞，能取得的经验非常有限。

那么房地产税试点、改革、立法，将带来什么变化？下面谈谈我的看法。

第一，房地产税不仅仅是增加不动产“持有阶段的税收”，而是整个房地产类税收体系的重建。

肖捷担任财政部长的时候，曾撰文透露过房地产税的改革方向，他说：

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，是说的计税基础问题，老版房地产税是按照原值打折来计税的，显然不符合实际了。

“适当降低建设、交易环节税费负担”，是说税收将“有加有减”，加的主要是持有环节的税，但同时减少建设、交易环节的税。

我认为，随着楼市调控加强，交易环节的税负未必一定降低，可能会采取差异化的原则——频繁交易的加税，正常交易的减税；住宅适当加税或者不变，商办适当减税（目前商办交易税费偏高）。最终，同等条件下的房产税收接近一致，而不再是商办类畸高，导致整个市场完全死掉。

整体而言，房地产的含税率会上升。

房地产就是当今中国的“税收神器”，类似以前的“盐铁”，这是维持大一统国家的需要，中国的国情决定了我们的运行成本偏高，需要有足够的财政来源。

第二，房地产税改革，将在很大程度上改变富人的财富配置模式。

挤压房地产，把资金引入金融市场、特别是股市，增加直接融资比重，是当前的重要国策。

尤其是中央作出“决不能允许贫富差距越来越大、穷者愈穷富者愈富，决不能在富的人和穷的人之间出现一道不可逾越的鸿沟”的表态后，估计对“在住房矛盾比较突出的城市、拥有多套住宅的家庭、个人”会有“累进制、惩罚性”的房地产税。

什么是“累进制、惩罚性”的房地产税？比如深圳住房矛盾非常突出，户籍家庭允许拥有2套住宅。如果你拥有5套或者以上，一定属于被重点关注的。

那么，很有可能从第三套或者第四套开始，税率会有所上升。其目的，是让拥有多套住宅的家庭和个人把房子卖了，增加市场的供应量。

深圳很多原住民家庭在城中村旧改之后，动辄有10套20套房子，过多的房子恐怕需要出售，否则税率会很高。

在这种情况下，富裕家庭的财富配置将发生变化。慢慢的，就会增持金融资产，比如第三支柱养老保险什么的。

但在人口流失的城市、住房矛盾不大的城市，累进制、惩罚性的房地产税率应该不会有。如果大家都卖房子，这个城市的房价可能会崩溃，经济也会崩溃。如果大量的老百姓用脚投票，这个城市可能会被撤销、合并。

第三，可以考虑在“第二个土地周期”，赋予业主土地永久产权。这样地方政府才能有持续稳定的收入。

我建议在房地产税改革的同时，改革中国的土地制度。城镇建设用地，在第二个土地周期开始的时候，给与永久产权。这样做的好处是，可以让房地产税落地到每一套房子。

目前，由于我们在买房子的时候，都支付了40年到70年不等的地租，所以每套房子都征收房地产税涉嫌重复征税。因此，房地产税开征的初期，每个人都会有免征面积。这样，真正能征收房地产税的房子其实不多。

土地到期之后，目前的解决办法是：补地价，获得新一轮70年或者N年的使用权。这种一次性收入，对政府来说是短期利好、中长期利空。因为通胀的存在，这笔钱未必能用多久。最好的办法，是每套房子都可以每年征收房地产税。

所以，不如把城镇建设用地的所有权，从第二轮土地周期的时候，给与每个业主。这样，他们从第二轮土地周期的时候，每套房子都要缴纳房地产税，而不再免征。

如此，地方政府可以获得持续的、稳定的收入。

由于绝大部分房屋都是高层、多层或者联排，土地产权即便给与私人，也带有虚拟性质。

到那时，独栋别墅会更受欢迎吗？或许吧，至少独栋房屋拆除重建的难度要小很多，只要政府批准即可，不用跟邻居商量。

第四，房地产税改革，将加剧城市之间的马太效应。

财政部等部门召开“房地产税改革试点座谈会”之后，媒体、专家都在猜测哪些城市会率先试点，几乎所有的人都说：深圳最应该。

但问题是，深圳财政是最宽裕的，最不依赖房地产的，现在反而要被逼着率先从房地产里征收更多的税。

这就是房地产税最大悖论：越是财政宽裕的城市，越有能力从房地产里征收更多的税。反过来，越是经济落后、人口流失、财政缺钱的城市，越不敢轻易开征实质性的房地产税。

想想看，东北三省很多地级市人口不断流失，外来人口减少，房价低迷，多余的房子租不出去。而业主也都在犹豫，要不要卖掉房子，到长三角或者大湾区买。如果这时候当地开征房地产税，税率还很高，其结果是什么？

只能是：加速大家用脚投票，卖掉房子，彻底离开这些城市。

而这些城市，将陷入死亡螺旋：财政入不敷出——基础设施落后——老百姓不满意、离开——财政更加入不敷出——基础设施更加落后——老百姓加速离开……

所以，未来一定有很多城市，不会有实质性的房地产税。

而发达地区的城市，由于存在城市和城市之间的竞争，肯定不会杀鸡取卵式的征收房地产税，把自己的人口都赶到隔壁城市去。反正财政也不缺钱，所以税率就低点吧。

第五，房地产税试点一旦启动，最多两三年，这个税种的威慑力将大幅降低，产生“靴子落地”效应。

房地产税对楼市的遏制作用，什么时候最大？我认为是现在“引而不发”的状态。但地方政府要解决“长期饭票”问题，不能再等了。

一旦落地，反而影响没有那么大了。看看美国、日本、欧洲、中国香港和台湾地区，就知道了。你见过房地产税出台，房价趋势性下跌的地方吗？

最后再说一句：未来一线城市的房地产税税率，一定是千分之几，而不会是百分之几。在香港，一套房子的房地产税总计，跟这套房子的管理费差不多。在美国（没有一次性70年地租），一套房子每年的房地产税，跟这套房子每年的水电费差不多。

这就是房地产税合理的水平。当然，鉴于中国的房子支付了一轮地租，税率会比美国低很多。

不能因为开征房地产税，而影响居民消费能力、生育欲望、买房欲望，这是最基本的原则。

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